感谢您的咨询，您的这个问题其实本质上就是房屋买卖效力的问题，关于宅基地的买卖，首先可以确定的是在本集体经济组织经济成员之间买卖，合同一般是被认定为有效的，只是出卖房屋的一方不能卖出房屋后再申请宅基地。
而像您咨询的卖给村外人，也就是我们法律上说的与非集体经济组织成员买卖房屋，这个的效力需要根据具体案情进行分别讨论。有些合同之所以被认定为无效，只因为如果放开规定，那么城里人都到村里买房，那么宅基地的使用权就转移给了城里人，这样村里的宅基地会逐渐变少，村里人的利益就得不到保障了，因此大部分来说，卖给村外人的房屋买卖合同是无效的，千万不要随意去卖。
《民法典》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。
《民法典》第三百六十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等的法律和国家有关规定。
《土地管理法》第九条 第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
不过考虑到实际情况，有时候直接认定合同无效让腾退其实也不现实，因此如果买受人（城镇居民）在买房后把户口迁进村子里，或者买的房屋已经经有权机关和村委会的批准同意，主管房屋行政机关已经为他办理了房屋所有权的过户登记，颁发了房屋所有权证，此时合同还是有效的。
