当事人信息
文书内容
案外人：刘克，男，****年**月**日出生，汉族，住新疆库尔勒市朝阳辖区。
申请执行人：江苏金建建设集团有限公司，住所地江苏省金湖县。
法定代表人：朱庆军，董事长。
被执行人：闵学森，男，****年**月**日出生，汉族，住江苏省金湖县。
被执行人：巴州石运石油钻采设备有限公司，住所地新疆巴州库尔勒。
法定代表人：闫世忠，董事长。
被执行人：焦新刚，男，****年**月**日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市区。
被执行人：孙建军，男，****年**月**日出生，汉族，住新疆昌吉市区。
被执行人：闫世忠，男，****年**月**日出生，汉族，住新疆库尔勒市。
审理经过
在本院执行申请执行人江苏金建建设集团有限公司与被执行人闵学森、巴州石运石油钻采设备有限公司、焦新刚、孙建军、闫世忠追偿权纠纷一案中，案外人刘克于2021年4月7日对执行库尔勒市朝阳辖区石化大道6号凯旋公馆23栋1单元32层3203室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
案外人刘克称，2018年8月25日，其与闻双兰签订房屋买卖合同一份，约定闻双兰以80万元的价格将其实际所有、登记在被执行人闫世忠名下的库尔勒市朝阳辖区石化大道6号凯旋公馆23栋1单元32层3203室房屋出卖给案外人刘克。合同签订后，刘克遂搬家至案涉房屋居住，长期缴纳物业费，一直合法占有该房屋。案外人刘克与闻双兰系多年朋友关系，双方相互信任，闻双兰知晓刘克资金未回笼故未约定付款时间，同意先交付使用，付清房款后再过户。直至2020年1月23日，刘克承揽工程终于回款后立即付清了80万元房款，之前闻双兰已取得产权登记人闫世忠经过公证的委托书。但是因新冠疫情爆发，致使申请人在此期间无法进行变更登记。现该房产已被我院查封，无法过户，故请求解除库尔勒市朝阳辖区石化大道6号凯旋公馆23栋1单元32层3203室房屋的查封，并不得对该房屋强制执行。
本院查明
本院查明：2015年4月17日，被执行人闫世忠与闻双兰签订房屋买卖合同一份，约定闫世忠将案涉库尔勒市朝阳辖区石化大道6号凯旋公馆23栋1单元32层3203室房屋以70万的价格出售给闻双兰，房屋建筑面积118.86平方米，双方就房屋买卖款支付的时间和协助办理产权过户的时间未作约定。合同签订后，2015年4月18日，闻双兰向闫世忠转账支付房款20万元；2015年6月16日，被执行人闫世忠出具收条一份，注明收到案涉房款现金30万元；2016年11月13日闻双兰向闫世忠转账支付房款20万元。
2018年7月13日，闫世忠就案涉房屋申请办理了不动产权证，证号为新（2018）库尔勒市不动产权第00013915号，不动产单元号为652801003005GB00005F00230203，使用期限为2015年7月27日起2060年10月8日止。
2018年8月25日，闻双兰与案外人刘克签订房屋买卖合同一份，约定闻双兰将案涉库尔勒市朝阳辖区石化大道6号凯旋公馆23栋1单元32层3203室房屋以80万元的价格出售给案外人刘克，并约定闻双兰必须在案外人刘克将80万元房款付清后，将房产交付案外人使用。双方就房屋买卖款支付的时间和协助办理产权过户的时间亦未作约定。2020年1月23日，案外人刘克通过转账方式向闻双兰支付房款80万元。2018年11月9日案外人刘克向服务案涉房屋的物业公司缴纳门禁卡费用49.5元、2019年6月12日再次缴纳住宅物业服务费和生活垃圾处置费合计1323.9元。2018年8月12日案外人刘克与刘雨婷签订库尔勒市石化大道6号凯旋公馆30栋地下193号停车位使用权转让协议一份，约定刘雨婷将该车位以90000元的价格转让给案外人刘克使用。
2020年4月11日，本院在执行申请人江苏金建建设集团有限公司与被执行人闵学森、巴州石运石油钻采设备有限公司、焦新刚、孙建军、闫世忠追偿权纠纷一案过程中，因被申请人闫世忠未履行义务，本院裁定并查封了库尔勒市朝阳辖区石化大道6号凯旋公馆23栋1单元32层3203室房屋。
本院认为
本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中案外人刘克于2018年8月25日与闻双兰签订买卖合同购买案涉房屋时，闻双兰尚未取得案涉房屋的房产证，直至目前，闻双兰仍未取得案涉房屋的房产证，故案外人刘克在签订房屋买卖合同时就应当预见到闻双兰向其办理房屋过户登记存在障碍，案外人刘克系因自身原因未办理过户登记，故本院对其异议请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条的规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回案外人刘克的异议请求。
案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
