当事人信息
原告：李国业，男，****年**月**日出生，汉族，甘肃华西业达电力工程有限公司法人（总经理），现住甘肃省兰州市。
委托代理人：何如思、赵静，甘肃正鼎律师事务所 律师。
被告：青海晨世商贸有限公司，统一社会信用代码91630104310881683Q，住所地西宁市城西区黄河路11号1幢7单元2-216至2-231室。
法定代表人：赵宏伟，系该公司经理。
被告：汪军有，男，****年**月**日出生，汉族，青海晨世商贸有限公司实际控制人，现住青海省大通县。
委托代理人：芦林俊、杨海峰，西宁市城西区诤诚法律服务所法律工作者。
被告：赵宏伟，男，****年**月**日出生，汉族，青海晨世商贸有限公司经理，现住陕西省绥德县。
审理经过
原告李国业与被告青海晨世商贸有限公司、汪军有、赵宏伟房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李国业及其委托代理人赵静、何如思与被告青海晨世商贸有限公司的法定代表人暨被告赵宏伟，被告汪军有及其委托代理人芦林俊、杨海峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告李国业向本院提出诉讼请求：判决解除原被告之间于2016年3月31日签订的《房屋租赁合同》及于2016年5月5日签订的《租赁合同补充协议》；判决被告青海晨世商贸有限公司向原告支付直至合同解除日拖欠的租金3213440元；支付违约金165240元（按合同约定解除前的一个月租金的2倍计算）；支付拖欠的物业费、暖气费、垃圾清运费547057元，承担因被告损坏消防设备造成的损失600000元，合计4525737元；判决被告汪军有、赵宏伟对上述款项承担连带支付责任；本案诉讼费、保全费、保全担保费等由三被告承担。当庭变更诉求支付拖欠的物业费、暖气费、垃圾清运费347057元；合计3725737元。将商铺恢复原状或赔偿损失费800000元。事实和理由：2014年初，被告赵宏伟和汪军有成立青海晨世商贸有限公司（以下简称晨世公司）需要相关经营场所联系到原告，租赁了原告名下位于青海省西宁市××区位于青海省西宁市××区的商铺（合计面积1700平方米）。各方于2016年3月31日，正式签署了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限15年，并由被告赵宏伟及汪军有对承租人晨世公司（实际由被告汪军有控制和经营）承担连带担保责任，原告按约定将商铺移交给了被告开始装修和营业。同年5月5日，各方又共同签署了《租赁合同补充协议》，对原房屋租赁合同进行补充约定。但自2016年起，被告方无法按合同约定向原告交纳房屋租金，迄今为止仅向原告支付租金145万元，拖欠原告租金共计2700340元，原告曾多次催要上述拖欠的租金，但被告方均推诿拖延，拒绝支付。原告与被告方协商解除租赁合同并交回商铺，被告方也不同意，至今原告名下商铺仍然被被告方占有，拒不交还。
原告举证
原告李国业为支持自己的诉讼请求提交证据如下：
1、房屋租赁合同原件一份，证明合同情况、违约金标准、租金计算方式、被告承担连带责任的事实，三被告对真实性无异议，但对租金欠付数额不认可，采纳为有效证据；
2、租赁合同补充协议原件一份，证明合同变更及补充约定的事实，三被告无异议，采纳为有效证据；
3、房屋买卖合同原件三份、房屋平面图复印件一份，证明房屋情况，被告青海晨世商贸有限公司、赵宏伟无异议，被告汪军有对真实性无异议，但对面积有异议，采纳为有效证据；
4、通知函原件一张，证明被告拖欠物业费、暖气费、垃圾清运费的事实以及被告毁损商铺设施恢复原状所产生的费用情况，被告赵宏伟称不知道，被告汪军有对真实性无异议，但对承租期限、面积有异议，采纳为有效证据；
5、西宁市消防局罚款收据复印件一份，证明被告方承租期间毁坏消防设施被处罚的情况，被告赵宏伟称不知道，被告汪军有不认可，认为是复印件，且不能证明是被告青海晨世商贸有限公司造成的，被告抗辩有理，该罚没收据是针对青海祥泰物业公司的，不能证明与被告有关，该证据不予采纳；
6、照片9张、视频光盘1张，证明被告破坏商铺等房屋现状导致商铺无法正常出租的情况。光盘拍摄时间是2020年8月8日，拍摄人是禾木公司的负责人。被告对正常营业照片认可，对其余照片及视频不予认可，认为不能证明垃圾的产生及房屋内装修的拆除被告有关，被告抗辩有理，该证据不予采纳。
被告青海晨世商贸有限公司、赵宏伟辩称，不同意原告的诉讼请求，当时被告赵宏伟、汪军有为了做生意成立了被告青海晨世商贸有限公司，之后租赁原告的商铺，装修进行经营，被告汪军有实际控制公司，被告赵宏伟退出了经营，之后公司一直是被告汪军有在经营，在原告起诉之后才知道被告汪军有欠了原告的钱，所以这个钱应该由被告汪军有支付，和被告赵宏伟没有关系。被告青海晨世商贸有限公司这个公司现在是被告汪军有在负责。
被告青海晨世商贸有限公司、赵宏伟未提交证据。
被告汪军有辩称，对于原被告之间签订的租赁的合同、承租商铺的事实及担保事实没有异议，2017年年底原被告就已经解除了租赁合同，被告已将承租原告的商铺移交给原告，原告主张的拖欠租金与事实不符。原告共收到被告支付的租金2500000元，不是原告诉状中称的1450000元。原告起诉之后我们经调查发现原告出租给被告的商铺面积与合同中约定的面积不一致，少了300多平米，就实际商铺的面积计算租金，我们认为已经超付了，庭后我们会另案起诉原告返还不当得利。原告变更的诉求我们认为双方合同已经解除，被告也已经归还房屋，时隔三年原告主张诉求没有依据。本案双方约定的租金是一年一付，原告主张的租金按照法律规定应在所欠租金一年内提起诉讼，原告诉求已经超过诉讼时效，所以我们要求法院驳回诉求。
被告汪军有为支持自己的诉讼请求提交证据如下：
1、房屋租赁合同、租赁合同补充协议原件各一份，证明房屋租赁价格及租赁的起始时间，原告李国业、被告青海晨世商贸有限公司、赵宏伟均予以认可，采纳为有效证据；
2、缴费通知、通知、证明各一份，证明被告青海晨世商贸有限公司最迟于2018年5月19日前就已搬离泰和祥花园2层商铺，被告赵宏伟称不清楚，原告李国业对真实性予以认可，但对证明方向不予认可，认为不能证明解除合同的事实，该证据可证明案件基本事实，采纳为有效证据；
3、证明一份，证明原告与被告青海晨世商贸有限公司解除租赁合同后，开发商将原告改造的、被告承租的部分房屋收回，被告赵宏伟称不清楚，原告李国业对真实性予以认可，但对证明方向不予认可，认为不能证明解除合同的事实和租房面积，该证据可证明案件基本事实，采纳为有效证据；
4、证人证言4份，证明原告于2017年底就与被告青海晨世商贸有限公司解除了租赁合同，承租原告场地的经商户在2017年年底就全部搬离，其中证人倪×的身份证没有，被告赵宏伟称不清楚，原告李国业对真实性不予认可，认为证人未出庭作证，且是被告青海晨世商贸有限公司租赁户，与其有利害关系。该证人证言除证人倪×无身份证外，其余均附有身份证明，且内容可与其他证据相互印证，除证人倪×证言外，其余证据采纳为有效证据；
5、微信聊天记录（2020年9月）打印件、房屋租赁合同打印件各一份，证明2019年时原告要将涉案房屋租赁给他人，被告赵宏伟称不清楚，原告李国业不予认可，认为不能确定聊天对象的身份，原告抗辩有理，且房屋租赁合同是空白的，不能确定其真实性，该证据不予采纳；
6、招商公告打印件，证明涉案房屋于2018年6月3日时对外进行拍卖，说明该房屋当时已空置，也注明了房屋面积是1392.9平米，被告赵宏伟称不清楚，原告李国业不予认可，认为无公章，也无委托方，原告抗辩有理，该证据未提供来源，不能证实其真实性，该证据不予采纳；
7、微信对账记录打印件、银行流水4张、存款单，证明被告一共给原告支付了2500000元以及原告自认双方租赁期为2015年4月26日至2018年4月26日，被告赵宏伟称不清楚，原告对微信对账记录、银行转账记录、存款凭条的真实性予以认可，但认为其中建设银行350000元的存条无法显示是谁存的，存款凭条与本案的关联性不予认可。中国工商银行回款凭证及业务单据存款人是党勇，委托人也是第三人，对该笔转账不予认可，存款及委托人不认识，与本案无关。被告证据能证明2019年被告依然承租情况。对付款人是被告的证据我们予以认可。被告汪军有称是其委托他人支付的上述款项。上述证据可相互印证，能够证明本案的基本事实，采纳为有效证据；
8、商品房合同备案信息一份，证明原告所出租的房屋面积为1392.9平米，不足合同中约定的面积，原告多收了租金的事实，被告赵宏伟称不清楚，原告对真实性予以认可，认为商品房预售备案时间是2011年6月15日，是在原告向被告出租房屋之前，备案的也是预售建筑面积，不是实际建筑面积，所以不能证明双方约定的涉案商铺的面积，双方签订合同时是实际测量了商铺面积的，原告抗辩有理，该证据不予采纳；
9、影音视频资料一份（包含电话录音及视频），证明原告2017年年底与被告已解除租赁合同。被告赵宏伟称不清楚，原告对该录音的三性均不予认可，电话录音中无法核实谈话人员的具体信息，该录音也不是原被告之间的谈话，也没有涉及合同的解除情况；对视频的真实性与证明方向均不认可，视频无法证明该地方就是本案涉案商铺以及涉案商铺已经出租出去的事实，即使商铺已出租，也无法核实出租人是谁。原告抗辩有理，该证据不予采纳。
10、证人马雄出庭证言，证明2017年年底的一个早晨，原告与汪军有谈了收回租房的事，2018年年初商铺的厕所门都拆掉了。被告赵宏伟称不清楚，原告对证人证言不认可，认为该证人并不知道交还出租房屋的时间，该证据与其他证人证言可相互印证，采纳为有效证据；
11、证人田×出庭证言，证明自己在被告青海晨世商贸有限公司做保安期间，2017年11月左右在被告经营的茶餐厅搬离后应被告汪军有要求将租房部分钥匙交还原告，2018年3月被告青海晨世商贸有限公司经营的茶叶市场搬完，10月将所有钥匙全部交给了原告司机。被告赵宏伟称不清楚，原告对证人证言不认可，认为只交钥匙不能证明交房时间，且与被告自己的陈述不符，该证人证言与其他证据可相互印证，采纳为有效证据。
12、证人王×出庭证言，证明自己在被告承租的铺面内经营，2017年11月被告汪军有称要交钥匙，2018年5月要搬离，自己于2018年的3月份就搬走了，搬走的时候的房子是被告汪军有在管理被告青海晨世商贸有限公司，当时是自己搬的，当时已经有商铺在搬了，有很多不开门的商铺，被告汪军有说要将房子交掉。被告赵宏伟称不清楚，原告对证人证言不认可，认为证人说2018年3月份搬离，这与被告方陈述不相符。证人证言不能证实被告证明方向，对真实性也均不予以认可。该证人证言与其他证据可相互印证，采纳为有效证据。
本院查明
根据上述证据，经审理查明，被告青海晨世商贸有限公司系有限责任公司，工商登记法定代表人为被告赵宏伟，2017年4月以后实际上由被告汪军有在经营。2016年3月31日，原告李国业与被告青海晨世商贸有限公司、汪军有、赵宏伟签订《房屋租赁合同》，约定：“出租方（以下简称甲方）李国业。承租方（以下简称乙方）青海晨世商贸有限公司，法定代表人赵宏伟。承租担保方（以下简称丙方）：丙方1：王军（应为汪军有），丙方2：赵宏伟。第一条：租赁房屋基本情况：租赁房屋：青海省西宁市××区商铺（所有与房屋面积相关的费用均以建筑面积为准核算）。第二条：租赁期限、用途：1、从2014年7月26日（起租日）起至2030年4月26日（期满日）止，房屋租期共拾伍年。第三条：租金及支付方式：1、房屋面积：1700平方米。2、房屋租金支付方式（每年支付一次）：付款日期（每年）4月10日前。房租期间:2015年4月26日至2016年4月25日；2016年4月26日至2017年4月25日；2017年4月26日至2018年4月25日；2018年4月26日至2019年4月25日。租金：45元/㎡。金额：玖拾壹万捌仟元整（￥918000）。房租期间:2019年4月26日至2020年4月25日；租金：48.6元/㎡。金额：玖拾玖万壹仟肆佰肆拾元整（￥991440）。房租期间:2020年4月26日至2021年4月25日；租金：52.49元/㎡。金额：壹佰零柒万零柒佰玖拾陆元（￥1070796）。乙方交纳租金以款到甲方账户为准。3、合同签订之日时，乙方向甲方支付相当于陆个月的租金的押金，以作为乙方遵守和履行本合同所有义务的规定的保障。押金总额人民币450000元（大写肆拾伍万元整）。押金的交付作为本合同生效的前提条件之一。租赁合同期满时，如乙方没有违约行为、拖欠费用或损坏房屋设施等情况，甲方一次将押金不计利息退还乙方。4、上述租金为甲方净收，不包含税费、其他物业费、水电费等。……第八条：乙方的违约责任：3、乙方如逾期支付租金，除补交所欠的租金外，每逾期一日，则乙方需向甲方支付日租金2倍的逾期付款违约金。逾期超过1个月，甲方有权终止合同收回房屋，并扣除押金作为补偿。4、租赁期满，乙方必须立即归还房屋，若乙方不能及时归还房屋，甲方有权在第三方的见证下清点房屋内乙方财产后，自行收回房屋。由此给乙方造成的损失甲方概不承担。如乙方逾期归还房屋，甲方也未自行收回的，则每逾期一日向甲方支付日租金2倍的逾期归还房屋违约金。乙方应承担因逾期归还给甲方造成的损失。……第十一条：合同履行担保：丙方1和丙方2自愿就本租赁合同履行过程中产生的租金缴纳、违约赔偿、侵权责任、合同解除后债权债务等一切责任，与乙方一同向甲方承担连带责任。”原告李国业作为甲方签字，被告青海晨世商贸有限公司作为乙方盖章，被告汪军有作为丙方1、赵宏伟作为丙方2签字。同年5月5日，上述各方又共同签署了《租赁合同补充协议》，对原房屋租赁合同进行补充约定“一、租赁期限由原合同中的2014年7月26日至2030年4月26日共计15年，变更为自2015年4月26日起至2030年4月26日止共计15年。租金自2015年4月26日起计算。……五、租赁期间，乙方有权对租赁房屋进行装修，但装修不得拆改变动房屋结构、设计用途及楼体外观。若因乙方装修损坏承租房屋主体结构及附属设施，乙方应在合理期限内予以修复。乙方自行办理装修的消防备案验收。……十一、原合同其他条款约定继续有效，原合同和本补充协议对各方均具有法律约束力”。之后原被告双方依约履行，原告向被告交付了房屋。被告汪军有本人及其家人刘秀红、汪民有向原告转款支付房租：2014年8月9日转款1000000元；2016年9月4日转款200000元；2017年6月6日转款50000元2017年6月8日转款100000元；2017年7月12日转款100000元；2017年8月21日转款100000元。2017年6月6日汪军有还存入李国业中国建设银行账户350000元，2016年5月25日通过其朋友党勇在中国工商银行账户给原告汇款500000元。原告还从被告汪军有处买虫草价值100000元，价款折抵房租。上述被告汪军有共计支付原告李国业房租2500000元。2017年底，原告与被告汪军有协商收回出租房屋事宜，2017年11月被告汪军有让被告青海晨世商贸有限公司保安向原告李国业交回了部分钥匙。2017年12月，青海禾木房地产开发有限公司将二楼原设计为卫生间及风机房的月150平方米房屋收回。2018年3月被告青海晨世商贸有限公司开始搬离商铺，2018年5月18日被告青海晨世商贸有限公司搬离完毕，停止营业。2018年10月被告青海晨世商贸有限公司保安应原告要求将钥匙交还原告的司机，但原被告双方未办理书面的解除合同或商铺交接手续。2020年7月1日，西宁国宇物业服务有限公司向原告发出通知函，要求其缴纳截止2020年4月31日物业费141785元、暖气费205272元、垃圾清运费200000元。并赔偿损坏的排烟消防系统恢复安装费600000元。2020年8月28日，西宁国宇物业服务有限公司向被告青海晨世商贸有限公司发出缴费通知，要求其缴纳所欠的“一、物业费：3320㎡*2.00元/㎡*6个月=39840元（2017年1月1日-2017年6月30日），其中已交34560.00元、尚欠5280.00元；3320㎡*2.00元/㎡*10个月+19天=70605元（2017年7月1日-2018年5月19日）；二、暖气费：3320㎡*5.786元/㎡*6个月=115257.00元（2017年10月15日-2018年4月15日），其中：已交98000.00元，尚欠17257.00元。合计：93142.00元”。此后双方为租金及相关费用产生矛盾，原告遂诉来我院要求处理。
本院认为
本院认为，原被告双方所签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》系原被告双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应予保护。原告主张解除该合同的诉讼请求，因双方同意且实际上已经停止履行上述合同及补充协议，故此合同应当予以解除。原告主张被告支付租金及违约金的诉讼请求，合理部分应当予以支持，但原告主张支付到2020年4月25日的租金与事实不符，被告青海晨世商贸有限公司2018年5月18日就将铺面腾退完毕，2018年10月被告青海晨世商贸有限公司保安将钥匙全部交还了原告，因双方均没有提交其他的交接证据，因此2018年10月双方实质上将租房交接完毕，故租金应当计算至2018年10月25日为止。依照《房屋租赁合同》约定，双方自2015年4月26日起租，至2018年10月25日被告青海晨世商贸有限公司交还房屋，被告青海晨世商贸有限公司应当支付原告租金为2015年4月26日至2018年4月25日3年*918000元=2754000元，加上2018年4月26日至10月25日6个月*（918000/12）=76500*6=459000元，共计2754000元+459000元=3213000元。减去已支付的2500000元，尚欠713000元未付。被告青海晨世商贸有限公司已支付原告租金为2500000元，相当于33个月，即自2015年4月26日支付到了至2018年1月25日，违约金应当自2018年1月26日起至本案起诉之前一日即2020年8月5日，以所欠租金713000元为基数，以年利率6%计算，为（713000元*6%）/12个月=3565元*30个月=106950元+【（713000元*6%）/365天*10天】=106950元+1172元=108122元，合同约定的租金两倍的违约金过高，依法应当予以调整。被告汪军有、赵宏伟作为连带保证责任人，应当对此承担连带保证责任。原告要求被告承担物业费、暖气费、垃圾清运费547057元的诉讼请求（当庭变更为347057元），因原告提供的证据是物业公司对于原告发出的欠费《通知函》，没有说明欠费的起止时间和上述费用的服务范围，与被告青海晨世商贸有限公司收到的缴费通知也不一致，故该项诉讼请求证据不足，不予支持。原告要求被告承担破坏消防设备损失600000元的诉讼请求，因其提供的证据也只是物业公司的《通知函》，没有明确说明损坏的主体、损失的具体范围和具体损失情况，故该项主张证据不足，也不予以支持。原告要求被告将商铺恢复原状或赔偿损失费800000元的诉讼请求，因未提出具体损失的证据，也不予以支持。被告青海晨世商贸有限公司辩称原告出租的房屋面积与实际面积不符，原告多收了被告的租金的意见，因双方合同中对出租面积有明确约定，合同履行期间双方均未对此提出异议，也未对实际面积进行测量，视为双方对租房面积均予以认可，被告提供的认为实际面积小于约定面积的证据只是一份房屋合同备案登记，该备案登记只是对原告所有的铺面的备案登记，并未包括公摊面积和公共区域面积等，故被告的辩解意见不能成立。被告汪军有辩称原告诉讼请求已超过诉讼时的意见，因双方租金实际交付至2018年，故起诉时未超过诉讼时效，故此辩解意见不成立。
综上所述，为维护正常的经济秩序，保护公民法人合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第三款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第十八条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、原告李国业与被告青海晨世商贸有限公司、汪军有、赵宏伟签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》依法予以解除；
二、被告青海晨世商贸有限公司支付原告李国业所欠房租713000元；
三、被告青海晨世商贸有限公司支付原告李国业逾期支付房租违约金108122元；
四、被告汪军有、赵宏伟对上述款项承担连带保证责任；
五、驳回原告李国业要求被告青海晨世商贸有限公司支付支付拖欠的物业费、暖气费、垃圾清运费347057元，承担因被告损坏消防设备造成的损失600000元，将商铺恢复原状或赔偿损失费800000元的诉讼请求。
上述具有给付金钱内容的义务于判决生效后10日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43006元，保全费5000元，共计48006元，原告李国业承担39365元，被告青海晨世商贸有限公司、汪军有、赵宏伟承担8641元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
