当事人信息
原告：吴杏德，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省歙县。 被告：宋瑞彬，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省歙县。 第三人：郑柏松，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省歙县。
审理经过
原告吴杏德诉宋瑞彬、第三人郑柏松委托合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
吴杏德向本院提出诉讼请求（该诉请为庭审变更后之诉请）：1.确认原告与第三人于2021年6月23日订立的房屋买卖协议无效；2.判令被告及第三人归还原告购房款40000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2021年5月包梨子时，原告在村书记家门口聊天，说自己的房子破旧，想买点房。6月23日，被告在做事看到原告家住房条件太差，告诉原告上丰村后街有户人家的房子要卖，如果看得中，就付订金。中午看房回家后，被告及证明人（村书记宋莲子）就催原告付40000元订金。6月23日在证明人家预付定金40000元。当天晚上，原告考虑付清房款需要借钱，女儿在读高中，成绩尚可，本人身患稳定性心绞痛、冠状动脉粥样硬化性心脏病、高血压病3级（极高危）、脑梗死（原有）和糖耐量受损等疾病，家庭负担过重。而且，房屋买卖也不合法。原告告诉被告不想买房了，被告不管原告如何解释，说订金已交付第三人房主，第三人只同意返还20000元，原告不同意。因返还订金无果，故诉至贵院，愿判如所请。
被告辩称
宋瑞彬辩称：房屋买卖要讲诚信。购买前我已经提醒原告考虑清楚，我将收取的购房定金转付给委托人郑柏松时，也跟委托人讲清楚，若你收取4万元定金，如果不想出售，要赔偿对方4万元；如果对方反悔，你也可拒绝返还。另我只是受第三人委托，帮其卖房，并将定金已转付给委托人，不存在由我返还原告。原告起诉造成我误工之损失应予以赔偿。
第三人述称
郑柏松述称：原告的身体状况不是其毁约的理由，原告反悔也没有主动找我协商，诉至法院我才确信他毁约；农村生活中，不同村集体经济成员转让房屋情况客观现实存在，不应认定房屋买卖无效。另原告支付定金后，我已将承租我房屋的租户解除了租赁关系，并将租金予以退还，由他们另行承租房屋；现原告单方毁约行为造成我租金及误工损失应予以赔偿，不存在由我返还租金。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对吴杏德提供的证据出院记录，证明其身体状况欠佳，家庭负担过重；宋瑞彬认为与本案无关，郑柏松认为不应成为毁约的理由。本院对其真实性予以认定，但吴杏德住院治疗时间发生在案涉房屋洽谈之前，因而，不具关联性。
本院认为
对郑柏松提供的证据村委会证明，证明村委会同意其对外转让房屋；吴杏德认为该证据是在纠纷发生后出具，不予采用。本院认为，该证明村委会只是同意其将多余住房依法依规转让，并不是同意违规转让，故对其证明目的不予采纳。对其提供的证据租房用电登记本，吴杏德认可房屋出租的事实，故本院予以确认。 根据各方举证、质证及证据认定的情况，本院查明案件事实如下：2021年6月22日，宋瑞彬在做事，看到吴杏德家住房条件太差，向其提意需要整修或换房。吴杏德表示住房涉及两兄弟居住不好整修，想买房。宋瑞彬便告知吴杏德他们上丰村有一老房子委托他出卖，想要可以去看看。6月23日上午，吴杏德夫妇便邀请村书记宋莲子陪同一起去看房。经现场查看，吴杏德夫妇均表示看得中，但该房屋地处小学边，当时租给学生家长带孩子就读，需待7月10日小学放假才能交付。经洽谈，双方最终确定成交价为16万，但房东需对该房屋破旧的墙院及大门进行修缮。当天下午，吴杏德便向宋瑞彬支付4万元定金，宋瑞彬向其出具收条一份，收条载明：“今收到吴杏德转让（笔误，应为受让）上丰后街柏生（笔误，应为柏松）老屋订金4万元，等2021年7月10日办手续一次性付12万元，包括墙院拆掉砌好及墙院门安装好（钢门）结束。收款人：宋瑞彬，证明人：宋莲子，2021年6月23日”。当天夜晚，宋瑞彬便将4万元定金转交房主郑柏松，郑柏松向宋瑞彬也出具收条一份，收条载明：“今收到吴杏德委托上丰村宋瑞彬购买上丰后街郑柏松老屋一幢（包括厨房、墙院），总计16万元，已付定金4万元，双方不得反悔。定于2021年7月10日办手续付清余款。具收人：郑柏松，2021年6月23日”。6月24日，吴杏德电话向宋瑞彬明确表示不再购买案涉房屋，要求退还定金。后经宋瑞彬协调，郑柏松表示只能退还2万元，吴杏德表示只能租金租金损失2000元，因协商未果，诉至法院。 另核实，郑柏松、宋瑞彬系歙县上丰乡上丰村村民；吴杏德系歙县上丰乡村民，三人均属于农业户口。案涉房屋的土地使用权人为郑柏松，地类用途为农村宅基地，使用权面积为76.2㎡，土地使用权证为歙上集用（2011）第1238号；该房屋长年出租给学生家长陪读使用，每年租金1000元／户，接受吴杏德购房定金后，其已退三户下半年租金500元／户，共计1500元。 本院认为，本案是因委托卖房所产生的房屋买卖纠纷，应以委托合同确定为本案案由为宜。依据《中华人民共和国民法典》第九百二十五条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。2021年6月23日，宋瑞彬作为案涉房屋出卖方郑柏松的委托人，虽以自己的名义，在委托人郑柏松的授权范围内与吴杏德洽谈并出具收条收取定金4万元；但从收条内容来看，系房屋买卖协议。而吴杏德在订立房屋买卖协议，支付定金4万元时已明知宋瑞彬与郑柏松之间的委托代理关系，故案涉房屋买卖合同直接约束郑柏松与吴杏德。 涉案房屋买卖是否有效？因农村土地属于集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。现阶段，因我国农村社会保障体系还不完善，农村宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质。因此，农村宅基地具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利。农民将其宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且即使本集体经济组织内部成员之间的转让也应当经过法定审批机关批准方能有效，若出售给本集体经济组织以外的个人，应认定房屋买卖无效。案涉宅基地虽系郑柏松依法审批获得其使用权，但郑柏松将该宅基地上的房屋转让给非本集体经济组织成员吴杏德，该转让行为违反了法律的禁止性规定，因此，吴杏德与郑柏松房屋买卖行为无效。 案涉房屋买卖因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，基于无效行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋买卖，吴杏德在支付定金确定购房时，应明知案涉房屋系郑柏松所有，与自己并非同一集体经济组织成员却予以购买，其对案涉房屋买卖本身存在过错，故应当赔偿对方因此所遭受的损失。另郑柏松在收取定金时，也明知与吴杏德非同一集体经济组织成员却予以出卖，故对案涉房屋买卖本身也存在过错，对自身遭受的损失也应承担相应责任。结合本案实际，因房屋买卖协议无效导致郑柏松房屋租金等损失，本院酌定为1500元，应由吴杏德赔偿750元。该款与郑柏松应返还定金4万元相抵，郑柏松还应返还吴杏德购房款39250元。宋瑞彬、郑柏松提出误工之损失，因未能提供相关证据予以佐证，本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第九百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、原告吴杏德与第三人郑柏松双方于2021年6月23日订立的房屋买卖协议无效； 二、第三人郑柏松于本判决生效之日起三日内返还原告吴杏德购房款39250元； 三、驳回原告吴杏德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费400元（已减半），由原告负担200元，由第三人郑柏松负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判人员
审 判 员 黄江涌
裁判日期
二〇二一年八月二十六日
审判辅助人员
法官助理 江颖莉 书 记 员 何 晔
