当事人信息
原告：唐利萍，女，****年**月**日出生，汉族，住上海市崇明县。 委托诉讼代理人：陶磊，唐利萍之子，****年**月**日出生，汉族，住上海市崇明县。 被告：姜伟，男，****年**月**日出生，汉族，住上海市宝山区。 第三人：张磊，****年**月**日出生，汉族，住上海市崇明区，现被羁押在宝山监狱服刑。
审理经过
原告唐某与被告姜伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法追加张磊作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐某及其委托诉讼代理人陶磊、被告姜伟到庭参加诉讼。第三人张磊因被羁押无法到庭。本案现已审理终结。
原告诉称
原告唐某向本院提出诉讼请求：要求姜伟继续履行姜伟与唐利萍就上海市宝山区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的《上海市房地产买卖合同》，姜伟将系争房屋过户至唐利萍名下。事实和理由：2015年4月8日，姜伟与唐利萍签订《上海市房地产买卖合同》，约定唐利萍以145万元的价格向姜伟购买系争房屋。因系争房屋是动迁安置房，双方约定应于国家规定该房屋可上市交易过户之日后七日内办理过户手续。合同签订后，唐利萍向姜伟支付购房款125万元。2015年4月10日，姜伟将系争房屋交付给唐利萍。现系争房屋已符合上市交易的条件，但姜伟一直未配合办理过户手续，故唐利萍向本院提出上述诉讼请求。
被告辩称
被告姜伟辩称，唐利萍所述属实，同意唐利萍的诉讼请求。另外，因系争房屋也是姜伟与妻子王某的共同财产，王某在签约时并不知晓买卖事宜，所以唐利萍曾同意向王某支付溢价房款20万元，如唐利萍未支付该款，王某将向唐利萍主张。 第三人张磊陈述，因姜伟向张磊借款20万元以上，张磊在系争房屋上设立抵押权，本案中同意由唐利萍代姜伟向张磊还款20万元，并由张磊注销抵押权。
本院查明
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月8日，姜伟与唐利萍签订《上海市房地产买卖合同》，约定唐利萍以145万元的价格向姜伟购买系争房屋。因系争房屋是动迁安置房，双方约定应于国家规定该房屋可上市交易过户之日后七日内办理过户手续，税费由唐利萍承担。合同签订后，唐利萍向姜伟支付购房款125万元。2015年4月10日，姜伟将系争房屋交付给唐利萍，此后一直由唐利萍控制并使用系争房屋。 2019年10月15日，唐利萍作为甲方，姜伟及其妻子王某作为乙方，双方签订《和解协议》，主要内容为，双方确认2015年4月8日《上海市房地产买卖合同》的法律效力，甲方同意向乙方支付剩余房款20万元及溢价房款20万元。协议第3项约定，乙方应于2020年4月15日前涤除系争房屋的抵押及解除房屋的司法查封，保障房屋可办理过户登记手续，甲方在乙方涤除抵押及解除查封后，于过户当日向乙方支付上述40万元，其中向姜伟支付20万元，向王某支付20万元。协议第4项约定，若乙方未能如期履行第3项约定的义务，则双方按照2015年4月8日签订的原《上海市房地产买卖合同》的约定执行。 另查明，2016年4月6日，上海XX有限公司取得系争房屋的大产证。2019年5月16日，姜伟经核准登记为系争房屋的权利人，取得小产证，系争房屋登记时注明动迁安置房。2019年6月5日，张磊经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为50万元。 2019年7月3日，本院以（2019）沪0113执2138号案件对系争房屋进行查封，申请执行人大业信托有限责任公司与被执行人姜伟、王某公证债权文书一案，上海市杨浦区公证处于2019年1月2日作出（2018）沪杨证执字第366号执行证书，申请执行人大业信托有限责任公司于2019年4月18日向本院申请执行，本院以（2019）沪0113执2138号立案执行，在执行过程中，本院于2019年7月3日查封了系争房屋，查封期限至2022年7月2日。之后，唐利萍向本院提出书面异议，请求解除对系争房屋的查封。本院经审查，认为唐利萍所提异议情形符合相关规定，故于2021年7月19日作出（2021）沪0113执异245号执行裁定书，裁定解除对系争房屋的查封。2021年8月10日，上述裁定发生法律效力，本院据此解除了该案对系争房屋的查封。 审理中，唐利萍、姜伟表示，同意由唐利萍代姜伟向张磊还款20万元，并由张磊涤除抵押权的意见。唐利萍代偿的20万元与购房尾款20万元相抵，唐利萍不再支付购房尾款。
本院认为
本院认为，姜伟与唐利萍签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定国家规定该房屋可上市交易过户之日后七日内办理过户手续，根据本市相关规定，系争房屋已符合权利转移登记的条件，姜伟应履行配合房屋过户手续的义务。因系争房屋已在姜伟向张磊借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行产权过户。根据相关规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案在审理过程中，唐利萍表示愿代姜伟向张磊归还借款20万元，涤除系争房屋上的抵押权，张磊作为抵押权人、姜伟作为抵押人均表示同意，故唐利萍要求继续履行《上海市房地产买卖合同》的请求，本院予以支持。合同继续履行，唐利萍已付125万元，本应再付余款20万元，但其代姜伟向张磊归还的20万元可与购房尾款相抵，故唐利萍无需再支付购房尾款。张磊在唐利萍代为归还20万元后，应将设定在系争房屋上的抵押予以注销。姜伟应在抵押注销后将房屋产权过户至唐利萍名下。根据合同约定，由唐利萍承担过户税费。 关于姜伟提出妻子王某要求溢价房款的意见。根据2019年10月15日《和解协议》的内容，王某已对2015年4月8日《上海市房地产买卖合同》的法律效力予以确认。当时唐利萍确实同意向姜伟、王某支付溢价房款20万元，但也附加了条件即姜伟、王某于2020年4月15日前解除系争房屋上的抵押及查封。根据查明的事实，姜伟、王某并未按期完成上述事项，而根据协议第4项，双方仍按照原合同约定执行。因此，在姜伟、王某未按期解除系争房屋上抵押及查封的情况下，唐利萍支付溢价房款的条件未成就，无需支付该笔溢价房款。实际上，姜伟、王某至今未清偿房屋抵押、查封所涉及的债务，而是由唐利萍通过向张磊代偿20万元的方式涤除抵押权、通过向本院提出查封异议的方式解除了系争房屋的查封。综上，姜伟关于王某可以向唐利萍主张溢价房款20万元的意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十条、2000年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、原告唐利萍与被告姜伟就上海市宝山区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行； 二、原告唐利萍于本判决生效之日起十日内，向第三人张磊归还借款20万元； 三、第三人张磊于本判决生效之日起十日内，注销其设立在上海市宝山区XX路XX弄XX号XX室房屋上的抵押权； 四、被告姜伟于上述房屋抵押登记注销后十日内，将该房屋产权过户至原告唐利萍名下，过户税费全部由原告唐利萍承担。 案件受理费17,850元，减半收取计8,925元，财产保全费5,000元，均由被告姜伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判人员
审 判 员 陈亮亮
审判辅助人员
法官助理 侯家雯 书 记 员 侯家雯
