当事人信息
上诉人（原审被告）：湖北瑞正置业有限公司，住所地鄂州市华容区庙岭镇红莲湖旅游新城金碧大道66号。 法定代表人：梅维生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姬建生，上海市海华永泰（武汉）律师事务所 律师，代理权限为一般授权代理。 委托诉讼代理人：段琼，上海市海华永泰（武汉）律师事务所 律师，代理权限为一般授权代理。 被上诉人（原审原告）：奚大平，女，汉族，****年**月**日出生，住武汉市洪山区。 被上诉人（原审原告）：江文萍，男，汉族，****年**月**日出生，住武汉市洪山区。 委托诉讼代理人：姚飞，湖北武珞律师事务所 律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：王泽熠，湖北武珞律师事务所 律师，代理权限为特别授权代理。
审理经过
上诉人湖北瑞正置业有限公司（以下简称“瑞正公司”）因与被上诉人奚大平、江文萍商品房预售合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初939号民事判决向本院提起上诉，本院于2021年3月29日立案受理后依法组成合议庭进行审理，并于同年5月14日公开开庭进行了审理。瑞正公司的委托诉讼代理人姬建生、段琼，奚大平、江文萍的委托诉讼代理人姚飞、王泽熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
瑞正公司向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：本案中逾期交房是因政府基础设施、配套设施不能如约达到使用条件造成的，依据合同约定瑞正公司无需承担逾期交房的违约责任。一审判决错误认定实际交付时间，即便瑞正公司违约，一审判决的违约金也明显高于被上诉人的实际损失。 一审法院查明：2018年4月14日，原、被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：原告购买被告开发的位于鄂州市红莲湖新区房屋；预测建筑面积201.77平方米，建筑总层数为3层，其中地上3层；房屋价款按套计算，总价款1080563元；买受人应于2018年9月30日前支付全部房款；出卖人应于2019年9月30日前向买受人交付经验收合格的房屋；逾期交付责任：逾期不超过180日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日， 出卖人按日计算向买受人支付己交房价款万分之三的违约金。同日，原、被告签订《房屋花园租赁合同》。合同约定：该地块花园位于项目瑞正御墅二期66号楼02号房旁，承租人租赁该花园，租赁期限从2019年9月30日至2039年9月30止，后期无偿继续使用到不动产证土地到期时间；租金总额2719437元，出租人以分期方式付款，2018年4月14日前支付首期租金869437元，2018年6月30前支付880000元，2018年9月30支付租金尾款970000元；逾期交付责任：逾期超过180日，承租人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满次日起至实际交付日止，出租人按日计算向承租人支付己付款万分之五的违约金。合同签订后，原告己支付全部价款，被告直至2020年8月24日才向原告交付房屋及花园。
一审法院认为
一审认为，本案争议焦点：被告是否存在逾期交付房屋和花园的违约行为？被告认为逾期交付房屋和花园系不可抗力造成的理由是否成立？关于被告是否存在逾期交付房屋和花园的违约行为问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告签订的《房屋花园租赁合同》在未经仲裁机构或者人民法院确认无效前，依然有效。双方当事人应当全面履行合同义务。《商品房买卖合同（预售）》和《房屋花园租赁合同》约定被告应于2019年9月30日前向原告交付验收合格的房屋和花园，被告未依合同约定交付，构成违约，依法应当承担违约责任，向原告支付约定的违约金。关于被告认为逾期 交付房屋和花园系不可抗力造成的理由是否成立问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）己交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设部投资的百分之二十五以上，并己经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”被告认为在商品房的建设过程中存在土地未平整、拆迁未完成等原因，同时在建设施工时又遇到新冠肺炎疫情影响，造成不能按期完工，属于不可抗力因素，应当免除被告的责任。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，在己经确定施工进度表和竣工交付日期后才能取得商品房预售许可，既然被告己取得了商品房预售许可，就应当视为具备履行合同义务的条件和能力。况且合同约定交付时间为2019年9月30日前，根本不存在受疫情影响问题。因此，被告的上述抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，对于原告的诉讼请求，予以支持。对于被告的辩称意见，不予采纳。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告瑞正公司于本判决生效之日起三日内向原告奚大平、江文萍支付违约金527056.76元（逾期交房违约金以1080563元为基数,按照日万之三自2019年10月1日计算至2020年 8月10日止，违约金为101464.87元；逾期交付花园违约金以2719437元为基数，按照日万分之五自2019年10月1日计算至2020年8月10日，违约金为425591.89元）。二、驳回原告奚大平、江文萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取4544元，由被告瑞正公司负担4530元，由原告奚大平、江文萍负担14元。 二审期间，瑞正公司提交一份房产租赁咨询报告，拟证明合同约定的违约金远高于购房者的实际损失。对该证据，奚大平、江文萍对其证明目的不予认可，双方的合同是在平等协商的前提下签订的，是符合法律规定的；本案所涉的房屋具有旅游度假性质，亦不能用普通商品房租金的价格来衡量。
本院认为
本院认为，瑞正公司提交的证据具有真实性，但不能达到证明目的。 奚大平、江文萍未向本院提交新的证据。
本院查明
经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，瑞正公司与奚大平、江文萍之间通过合同约定瑞正公司应于2019年9月30日前向奚大平、江文萍交付验收合格的房屋和花园，瑞正公司未依合同约定交付，构成违约，其应当承担违约责任。瑞正公司上诉认为，逾期交付是因政府基础设施、配套设施不能如约达到使用条件造成的，基于合同的相对性，该相关事件与购房者无关。瑞正公司认 为一审对实际交付时间的认定有误，其在2020年6月16日通知奚大平、江文萍收房，但其交付的房屋并不符合双方合同的约定，双方据此进行了相应的沟通协调处理，一审依照实际交付时间计算违约金并无不当。双方签订的合同对违约金进行了明确约定，该违约金并未超过法律允许的范围，瑞正公司上诉认为违约金明显高于购房者的实际损失，应予调整的理由不能成立。综上，瑞正公司的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。据此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉、维持原判。 本案二审案件受理费9060元，由湖北瑞正置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审判长 赵国文审判员张开审判员曹家华
裁判日期
二〇二一年六月十五日
审判辅助人员
书记员 吴 谦
