当事人信息
原告：上海闵行装卸储运公司。住所地：上海市闵行区华坪路。 法定代表人：刘兆春，该公司总经理。 委托代理人：张宇，上海格联律师事务所 律师。 委托代理人：余小路，上海格联律师事务所 律师。 被告：上海康浦码头装卸有限公司。住所地：上海市闵行区江川东路。 法定代表人：夏恒泰，该公司董事长。 委托代理人：张兆英，上海明庭律师事务所 律师。
审理经过
原告上海闵行装卸储运公司（以下简称储运公司）为与被告上海康浦码头装卸有限公司（以下简称康浦公司）海事海商纠纷（码头租赁合同纠纷）一案，于2020年7月22日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。2020年9月18日，本院作出（2020）沪72民初1227号民事裁定，准许原告储运公司提出的财产保全申请。2020年11月25日，本院组织双方进行证据交换。2020年12月7日，被告康浦公司以涉案诉争期间的码头实际经营人的认定，应以夏恒泰涉嫌XXXX罪刑事案件的查明事实为依据，目前另案尚未审结，因此申请中止本案审理。2020年12月9日，本院作出（2020）沪72民初1227号之一民事裁定，本案中止诉讼。待（2020）沪0112刑初2423号刑事附带民事判决生效后，本案恢复审理。2021年8月30日，本院公开开庭审理本案。原告储运公司委托代理人张宇律师、余小路律师，被告康浦公司法定代表人夏恒泰、委托代理人张兆英律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告储运公司诉称：2018年9月10日，储运公司与康浦公司于上海市闵行区XX路XX弄XX号签署《码头租赁合同》，约定：储运公司将其合法拥有的XX路XX号码头东端起向西90米码头（以下简称涉案码头）出租给康浦公司有偿使用；租赁期限为2018年8月1日至2022年2月28日；租金计算方式为：2018年8月1日至2019年7月31日年租金人民币（币种下同）360万元；2019年8月1日至2020年7月31日年租金400万元；2020年8月1日至2021年7月31日年租金400万元；2021年8月1日至2022年2月28日，因不足一年，租金依照比例按日计算金额。自第二年起，储运公司有权根据上一年度的通货膨胀率以及康浦公司的经营状况决定在此基础上提高5％的年租金，储运公司提高租金的，应当书面通知康浦公司；租金支付期限为实行先付款后使用的原则，按季度支付，首次付款在康浦公司正常开工后5个工作日内进行支付，之后每次付款必须在每季度开始前提前5个工作日支付。2018年8月10日，康浦公司与案外人上海A集团）有限公司（以下简称中源公司）签订《承包经营协议书》，将涉案码头出租给中源公司。后中源公司又与松临装卸运输（上海）有限公司（以下简称松临公司）签订《承包经营协议书》，将涉案码头出租给松临公司。2019年1月9日，康浦公司与中源公司签订《补充协议》。同日，中源公司和松临公司也签订了《补充协议》。该两份《补充协议》除租金金额的约定不同外，其他协议内容完全一致。2020年3月23日，为贯彻落实闵行区委、区政府《关于全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干意见》，以及上海市闵行区国有资产监督管理委员会（以下简称闵行区XX委）《关于闵行区区属企业减免中小企业房屋租金的实施细则》的文件精神，储运公司指派公司副总经理向康浦公司宣传和传达闵行区政府、闵行区XX委、上海市B集团）有限公司（以下简称闵资集团）关于租金减免的相关政策，并要求康浦公司配合落实，减免实际经营人松临公司的租金。康浦公司拒绝承认松临公司为实际经营人，拒不配合落实相关政策。2020年4月15日，储运公司通过挂号信的方式向康浦公司寄送《关于新冠病毒疫情期间对康浦码头装卸有限公司部分租金减免事宜的相关通知》，明确：由于康浦公司拒绝承认松临公司为涉案码头的实际经营人，却又无法对储运公司所核实的情况提出合理的反驳意见，同时无法解释松临公司为何向康浦公司支付承包费用并支付码头实际发生的水电等经营成本费用的事实，希望康浦公司在收到通知之日起三个工作日内承诺将减免租金落实到实际经营人松临公司，并与储运公司签订有关租金减免的补充协议，三个工作日后未能签订租金减免补充协议的，储运公司将取消前述专项减免租金事项。康浦公司至今未与储运公司签署任何形式有关租金减免的补充协议，且康浦公司并未减免实际经营人松临公司的租金。储运公司认为，康浦公司并非涉案码头的实际经营人，且在疫情期间按期收取了实际经营人松临公司的码头租金，理应如期向储运公司支付码头租金。此外，2020年7月15日，储运公司根据合同约定，向康浦公司发出通知，明确将下一年度的年租金提高为420万元即每月35万元。但康浦公司仍按照每月30万元向储运公司支付租金。综上，储运公司提出如下诉讼请求：一、判令康浦公司向储运公司支付自2019年8月1日至2020年7月31日期间欠付的码头租赁费130万元（具体构成：该年度中未支付的2020年3月、4月、5月租赁费合计100万元，其余9个月少支付的租赁费合计30万元）；二、确认自2020年8月1日起至租赁期到期日2022年2月28日期间的涉案码头年租金变更为420万元；三、本案的案件受理费和财产保全申请费由康浦公司承担。
被告辩称
被告康浦公司辩称：不同意储运公司的诉讼请求。一、应当将康浦公司视为租金减免政策覆盖期间涉案码头的实际经营人，储运公司应当根据康浦公司的申请，减免康浦公司两个月的租金。康浦公司与中源公司之间的合同关系已于2019年11月21日依法解除，但中源公司拒不向康浦公司交还码头，从中源公司处承包涉案码头的松临公司更无占用码头的理由，因此将租金减免至中源公司或者松临公司有鼓励非法行为之嫌。康浦公司已经向储运公司履行了申请手续，应当享受租金减免政策福利。即使不能减免，也仅同意按照每月30万元进行支付。二、储运公司和康浦公司之间的租金标准已经进行了实质上的变更，储运公司无权主张增加租金和补交租金。储运公司未派员在康浦公司处上岗，故应将减少的人力成本在租金中作相应调整，因而在涉案合同的实际履行过程中，双方始终按照每年360万元的标准执行，除有争议的减免部分，2019年至2020年度的租金已按照30万元的标准支付完毕，储运公司对此未提出异议，且开具的收据中写明系月租金。此外，涉案租金也未按照合同约定的每季度支付，证明双方在实际履行合同过程中进行过较多调整。三、储运公司提高租金的合同约定不明，且未履行书面通知义务，其无权主张提高租金。2019年以来我国的通货膨胀率一直维持在2％左右的较低水平，尤其是受疫情影响，康浦公司的经营状况不断恶化。储运公司并未向康浦公司发出明确提出增加年租金的书面通知。相关通知应当在下一租赁年度开始之前发送，且应当赋予康浦公司提出异议的权利。
原告举证
原告储运公司提交了以下证据： 证据1.2018年9月10日的《码头租赁合同》，用以证明储运公司将涉案码头租赁给康浦公司。 证据2．康浦公司与中源公司之间的《承包经营协议书》及其补充协议，用以证明康浦公司将涉案码头租赁给中源公司。 证据3．中源公司与松临公司之间的《承包经营协议书》及其补充协议、松临公司的营业执照，用以证明中源公司将涉案码头租赁给松临公司。 证据4．《上海市国有企业减免中小企业房屋租金的工作指南》《上海市B集团）有限公司经营性资产租金减免实施方案》，用以证明租金减免对象为从事生产经营活动的非国有中小企业，存在间接承租经营性房产情形的，原则上转租人不应享受本次减免政策，其中转租人为非国有企业的，应督促其将减免租金全部落实到实际承租人，力保实际经营的企业最终受益。 证据5．《关于新冠病毒疫情期间对康浦码头装卸有限公司部分租金减免事宜的相关通知》，用以证明储运公司履行了向康浦公司告知疫情期间有关租金减免政策规定的义务。 证据6.2020年5月15日和5月22日的《催款函》2封，用以证明康浦公司逾期支付租金以及储运公司已履行催告义务。 证据7．中源公司向康浦公司支付租金明细和转账记录，用以证明松临公司代中源公司向康浦公司支付了码头租金。 证据8．寄送证据6催款函的快递单，用以证明储运公司通过挂号信方式向康浦公司送达催款函。 证据9．寄送证据5通知的快递单，用以证明储运公司通过挂号信方式向康浦公司送达该通知。 证据10．康浦公司的付款记录，用以证明康浦公司向储运公司支付了部分租金。 证据11.2007年6月18日的《码头合作经营合同书》、证据12.2009年1月1日的《补充合同》、证据13.2017年4月1日的《码头租赁合同》，作为证据1的补强证据，证明内容同证据1。 补充证据1．储运公司向康浦公司发出的2020年7月15日《通知》及其快递单号、快递单、签收记录，用以证明储运公司书面通知康浦公司2020年8月至2021年7月涉案码头年租金由400万元提高至420万元即每月35万元，康浦公司已经收悉。 补充证据2．储运公司向康浦公司发出的2020年10月28日《函》及其快递单、快递流转信息，用以证明储运公司向康浦公司发出通知后，2020年8月至10月期间，康浦公司仍按每月30万元向储运公司支付租金，储运公司发函催告康浦公司补足本租赁年第一季度的剩余租金15万元。 补充证据3．储运公司向康浦公司发出的2020年11月27日《函》及其快递单、快递流转信息，用以证明储运公司催告康浦公司按约履行码头租赁合同的各项条款，立即清偿拖欠的码头租金、工人工资、水电费等费用。 被告康浦公司对原告储运公司的证据发表如下质证意见：关于证据1至证据13，除表示对证据3不知情，故对其真实性和关联性有异议外，对其他证据的真实性均无异议，同时主张，康浦公司已经通过通知形式解除了证据2的合同；确认收到证据6的催款函，但对其中载明的金额有异议；认为证据7无法实现其证明目的，2019年11月之前所有的付款是松临公司代中源公司支付的承包费，12月之后支付的是码头占用费用；认为证据10可以证明双方以实际履行方式改变了合同约定。关于补充证据1至补充证据3，康浦公司否认收到补充证据1，认为储运公司首次提交的快递单号和此后补充提交的快递单显示的单号不一致，签收人的签名无法辨认，认为不应产生租金上调的法律效果，确认收到过补充证据2和补充证据3中的函件，但对2020年10月28日函件中的相关表述不予认可，认为2020年11月27日的函件与本案无关。
被告质证
被告康浦公司提交了以下证据： 证据1.2019年4月24日、2019年5月13日的《关于催讨码头承包欠款的函》和2019年6月18日《第三次催讨欠款函》、2019年9月28日《承包协议解除通知函》、2019年11月26日《回复函》及相关快递单、快递流转信息等，用以证明中源公司持续拖欠租金，康浦公司多次发函催告，但中源公司仍未履行付款义务，康浦公司已向中源公司发出解除通知。中源公司承认于2019年11月21日收到解除通知，故康浦公司与中源公司之间的合同已于该日解除。涉案码头应由康浦公司实际经营。 证据2.2020年9月15日康浦公司向中源公司和松临公司发出的律师函、2020年9月20日松临公司发出的《律师函回函》和发给康浦公司的《告知函》，用以证明康浦公司与中源公司解除合同后，无关人员非法占用涉案码头。2020年4月28日，康浦公司正式收回码头自己经营，应当享受租金减免的优惠政策。 证据3.2020年5月10日康浦公司向储运公司发出的《关于请求减免新冠肺炎防控期间房租的请示》及邮件交寄单（收据）、快递流转信息，用以证明康浦公司依据相关政策向储运公司申请减免新冠肺炎疫情防控期间的租金。 证据4．网上银行电子回单、转账记录截屏、银行转账汇款回单、《关于由第三方支付租金的函》，用以证明康浦公司已向储运公司支付2020年8月和9月租金，金额为每月30万元。另经双方人员确认，2020年10月和11月租金由张先智代康浦公司支付。储运公司同意租金金额，未提出异议，涉案码头租金实际按第一年的租金标准持续执行。 证据5.2020年1月7日中源公司发给康浦公司的《回复函》，作为证据1的补强证据，证明内容同证据1。 补充证据1.2020年5月6日康浦公司向储运公司发出的《关于请求减免新冠肺炎防控期间房租的请示》及其快递流转信息，用以证明康浦公司向储运公司申请减免三个月的租金，储运公司应当对该申请进行研究并且具体落实租金减免政策。 补充证据2.2020年5月18号康浦公司向储运公司发出的《复函》及其快递流转信息，用以证明康浦公司再次要求储运公司减免租金。 补充证据3.2020年5月21日康浦公司向储运公司发出的《回复函》及其快递流转信息，用以证明储运公司新老两届领导班子在多次场合下均表示实际执行的年租金是360万元，康浦公司继续请求储运公司减免租金。 补充证据4.2021年7月15日作出的（2020）沪72民初1590号民事判决书，用以证明该判决确认中源公司与康浦公司之间于2018年8月签订的《承包经营协议书》及其补充协议已于2019年11月21日解除，此后康浦公司应当作为涉案码头的实际经营人，只是碍于中源公司不肯返还码头，故康浦公司无法正常经营，所以相应的租金减免对象应当是康浦公司。
本院查明
原告储运公司对被告康浦公司的证据发表如下质证意见：对康浦公司提交的上述证据的真实性均无异议，但认为上述证据均无法实现其证明目的。中源公司不同意康浦公司单方面解除合同并已诉至法院，该案判决尚未生效，因此证据1、证据5和补充证据4无法证明康浦公司是涉案码头的实际经营人，反而可以印证康浦公司将涉案码头转租给中源公司以及康浦公司并非实际经营人的事实。证据2可以证明截止2020年4月28日，涉案码头的实际经营人为中源公司和松临公司。康浦公司并非码头实际经营人但企图享受租金减免政策，故意阻挠储运公司将租金减免政策落实到实际经营人，导致租金减免政策迟迟无法落地。证据4无法证明储运公司已经免除康浦公司支付码头租金差额部分的义务。储运公司已经于2020年4月15日书面告知康浦公司，租金减免必须落实到实际经营人，康浦公司提出的要求与政策不符。《回复函》是康浦公司单方制作，其中所述储运公司默认实际年租金为360万元无事实依据，且储运公司已经向康浦公司发函催讨租金。 本院经审核双方提交证据的形式和内容，并考虑到对方的质证意见，认为双方提交的上述证据中，除原告储运公司在补充证据1中首次提交的快递单号与本案无关外，对其他证据的证据效力可予确认。双方提出的有关证明内容方面的质证意见形成了本案的争议焦点，将结合在案证据对相关证明内容和证明力在下文予以认定。 本院查明： 2007年6月18日，储运公司（甲方）与康浦公司（乙方）签订《码头合作经营合同书》，约定：甲方将本市闵行区XX路XX号甲方自有产权码头东侧黄浦江岸线90米出租给乙方使用15年，自2007年1月1日起至2021年12月31日止；租金及支付方式：2007年度80万元，2008年度85万元，2009年度90万元，2010年度95万元，2011年度100万元，2011至2012年度每年租金100万元，如遇物价指数累计上涨超过40％，租金相应增长（以2006年度国家物价指数为标准）；甲方在收到租金后提供约定的码头岸线、场地、房屋配套等，提供水、电等；乙方合法经营，自负盈亏，并依法纳税，按照合同约定合理使用码头岸线90米；未尽事宜，订立补充协议，与本合同具有同等法律效力。 2009年1月1日，储运公司（甲方）与康浦公司（乙方）签订《补充合同》，载明：经甲、乙双方于2008年10月9日会议协商一致，对原有的“租赁合同”的有关条款作出调整与补充：一、全年增长工资额度10万元，在租费中减少10万元。基于以上调整，本次甲方派出职工的工资调整，实际大部分由甲方承担，而由乙方承担的小部分，随着部分甲方派出职工的退休，也将在一年内逐步削减。二、在乙方工作的甲方派出职工的工资，由甲方劳动工资科制定新的劳动工资明细，交乙方于2009年1月1日起执行。三、考虑到乙方在经营中同样面临日益严峻的经济环境，甲方同意自2009年1月1日至2009年12月31日将原有的年租费基数，由2009年度的90万元调整为60万元（其中减免中的10万元系本次工资调整范围），一旦国家、企业经济恢复后，仍按原合同履行。四、甲、乙双方需保持协调一致，保证甲方派出职工年度平均工资不低于上海地区职工的年度额度，同时，在作业任务不足时，其岗位实际收入不低于每月2，500元。 2017年4月1日，储运公司（甲方）与康浦公司（乙方）签订《码头租赁合同》（即2017年合同），约定：一、租赁标的物：1．甲方将其合法拥有的码头及水域岸线东端起向西90米出租给乙方有偿使用。2．码头东侧第一条通道，乙方有通行权。3．乙方生产经营中可使用甲方配电房提供的电源及生活用水。二、租赁期限：1．为落实区府及甲方上级的要求，甲、乙双方商定本合同自2017年4月1日起至2022年2月28日止。2．租赁期限到期本合同自然终止，如甲方有意向继续出租，在同等条件下，乙方享有优先租赁权，但必须信誉良好，无违反本合同各项条款的行为记录。三、租金及电、水等费用支付方式：1．租金：年租金100万元，租金实行先付款后使用的原则，每半年一付，每次付款必须提前5个工作日支付。上述租金次年起依据上年度国家物价上涨指数的因素，年租金每年递增不低于5％。2．电费、水费由乙方自行承担，根据乙方实际使用量及差额分摊费用，做到月结月清，最迟不超过5个工作日。3．配电房维护、检修等费用、垃圾处理费、职工学习资料及报刊费及政府相关环境评估、生产安全管理等应付费用，应由乙方支付。……七、甲方员工工资、福利：1．乙方在承租期间，须安置甲方在册员工（具体由甲方提供名册为准），工资标准人均月工资不得低于上海市上年度月平均工资再加10％（到手现金）。每月按工资总额在甲方工资发放日提前五天划付给甲方，由甲方统一发放，不得延期划付。2．按时发放高温津贴、节日慰问金、年终奖金，具体由甲方依据实际情况统一规定基数，即时划付甲方，由甲方统一发放，不得拖欠。八、双方约定的其它事项：……5．在租赁期间，乙方应自主经营，不可转租，不可个人承包，不可用甲方的码头岸线等租赁物向他人抵押。6．租赁期间，乙方在经营中发生的税金及应向相关部门缴付的港务等费用，由乙方自行承担。本合同由双方法定代表人签字，加盖公章后生效。双方于2007年6月18日签订的码头合作经营合同书同时废止。康浦公司由郎某和叶某作为代表人签字，并盖有公司公章。 2018年8月，康浦公司与中源公司签订《承包经营协议书》，约定康浦公司将位于闵行区XX路XX号码头自有岸线90余米以及浮码头36米承包给中源公司经营，承包经营期为3年加140天，即从2018年8月10日至2021年12月31日止；承包费为每年1，380万元，按照每月115万元交纳。2019年1月9日，康浦公司与中源公司就上述《承包经营协议书》签订了《补充协议》，约定年租金由1，380万元下调至1，260万元，即月租金为105万元。康浦公司由郎某作为授权代表在上述两份合同上签字，并盖有公司公章。 中源公司承租涉案码头后，又与松临公司签订协议将该码头转租给松临公司经营，承包费为每年1，430万元，按照每月119.17万元交纳。2019年1月9日，中源公司与松临公司签订补充协议，约定年租金由1，430万元下调至1，310万元，即月租金为109.16万元。 2018年9月10日，储运公司（甲方）与康浦公司（乙方）签订《码头租赁合同》（即2018年合同），约定在双方共同尊重2007年6月18日及2017年4月1日签订的协议和合同的前提下，达成如下条款。与2017年合同相比，2018年合同所作的变更主要有：租赁期限为2018年8月1日起至2022年2月28日止。租金支付方式：年租金为400万元（每年8月1日至次年7月31日为一年度），具体租金计算如下：第一年：2018年8月1日至2019年7月31日，考虑到乙方因特殊情况在2018年8月未能正常开工，以及因2018年中国国际进口博览会期间停工的需要，本年度租金减免为360万元；第二年：2019年8月1日至2020年7月31日，年租金为400万元；第三年：2020年8月1日至2021年7月31日，年租金为400万元；第四年：自2021年8月1日至2022年2月28日，因不足一年，租金依照比例按日计算金额。双方约定，自第二年开始，甲方有权根据上一年度的通货膨胀率以及乙方的经营状况决定在前一年租金基础上提高5％的年租金，甲方提高租金的，应当书面通知乙方。租金改为每季度一付，首次付款在乙方正常开工后5个工作日内进行支付，之后每次付款必须在每季度开始前提前5个工作日支付。甲方负责承担在乙方上岗的甲方员工（8人）工资、社保、高温补贴等福利以及劳防用品等，因乙方业务需要工人数量需要增加的，乙方应向甲方提出申请，甲方有权将增加或减少的人力成本在租金中做相应调整等。并特别约定，该合同涉及事项与双方于2007年6月18日及2017年4月1日签定的《码头租赁合同》不一致的，以该合同为准。康浦公司由郎某和叶某作为代表人签字，并盖有公司公章。 为贯彻《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》以及《闵行区关于全区防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干意见》，2020年2月10日，闵行区XX委出台《关于闵行区区属企业减免中小企业房屋资金的实施细则》。储运公司的上级公司制订了《上海市B集团）有限公司经营性资产租金减免实施方案》，落实前述免租政策，确定租金减免标准为“原则上免除2020年2月、3月两个月租金”，存在间接承租经营性房产情形的，原则上转租人不应享受本次减免政策，其中转租人为非国有企业的，应督促其将减免租金全部落实到实际承租人，力保实际经营的企业最终受益，并要求各直属控股企业对经营性资产逐一排摸，对减免对象和减免金额进行分类统计，并分步上报至闵资集团资产管理部初审汇总，经闵资集团审核同意后方可执行。租金减免方案确定后，应与承租方签订补充协议明确减免条款和落实要求。各直属企业要加强对转租企业执行的监督跟踪，确保减免租金落实到位。对政策性减免租金其他未尽事项，采用“一事一议”方式执行。 2020年4月15日，储运公司向康浦公司发出《关于新冠病毒疫情期间对康浦码头装卸有限公司部分租金减免事宜的相关通知》，同时抄报其上级公司闵资集团，抄送了松临公司和中源公司。该通知称：储运公司作为一家集体所有制企业，严格执行了各级政府相关的疫情防控各项政策、指示精神和工作要求，为确保涉案码头实际经营人平稳度过难关，储运公司对涉案码头实际经营人情况做了调查，认为实际经营人应为松临公司，为此储运公司指派两位副总经理于2020年3月23日上午10时向康浦公司进行了传达，并要求康浦公司支持配合好该项政策的落实，但康浦公司始终不承认松临公司为实际经营人，致使储运公司无法将减免政策落实到位。由于康浦公司坚持拒绝承认松临公司为实际经营人，却又无法对储运公司调查到的事实情况提出合理的反驳理由，无法解释松临公司为何会向康浦公司支付承包费用并支付码头实际发生的水电等经营成本费用，在此情况下储运公司如擅自对康浦公司进行减免租金的话，极有可能导致储运公司对该专项减免租金流向失去监管，违反闵行区政府、闵行区XX委、闵资集团的相关减免政策和规定，破坏抗疫稳定的局面。因此，储运公司经党政领导班子研究并报资产公司后郑重通知康浦公司：要求在收到该通知之日起三个工作日内承诺将减免租金落实到实际经营人松临公司，并与储运公司签订有关租金减免的补充协议，三个工作日后未能签订租金减免补充协议的，储运公司将取消前述专项减免租金事项。希望康浦公司在收到该通知后尽快答复，逾期不复的视为不同意签订租金减免补充协议。另希望康浦公司在租赁期内严格履行双方约定，如期足额支付码头租金，如有违约，储运公司将保留采取一切必要的法律手段，包括但不限于通过司法途径终止合同、追究违约责任等，以维护自身的合法权益。该通知抄报了闵资集团，并抄送了松临公司和中源公司。此后，康浦公司并未与储运公司签署租金减免补充协议。 2020年7月23日，储运公司向康浦公司发出落款时间为2020年7月15日的《通知》，称双方之间第三个租赁年将于8月1日开始，依据双方签订的码头租赁合同第三条第一款第三段之规定，“第三年：2020年8月1日至2021年7月31日，年租金为400万元。甲方有权根据上一年度的通货膨胀率以及乙方的经营状况决定在前一年租金基础上提高5％的年租金，甲方提高租金的，应当书面通知乙方。”储运公司认为康浦公司从2018年8月1日起至今经营状况非常优秀，经转包他人经营，年租金收入1280余万元，且经营性成本非常少。为此，储运公司经行政会议研究决定：本合同年租金在400万元的基础上提高5％，即2020年8月1日起至2021年7月31日止，年租金为420万元（平均每月支付35万元整）。康浦公司监事岳兴明于2020年7月24日签收了储运公司于该日发出的文件。 2020年10月28日，储运公司向康浦公司发出《函》，称已收悉康浦公司于2020年10月8日“关于由第三方支付租金的函”。康浦公司来函称“2020年9月30日系我司依约向贵司支付码头岸线租费时间点，本期应支付10月租费，金额为叁拾万元。”为此，储运公司特致函康浦公司告知其来函内容不正确，违反了2018年合同的相关条款。一、本合同第三条第2款明确约定，租金实行先付款后使用的原则，每季度一付，必须在每季度开始前提前5个工作日支付，二、年租金为400万元，且储运公司有权书面通知提高5％的年租金。但是康浦公司自本合同签约以来未能按约即时足额支付租金，违反了合同约定。储运公司已于2020年7月15日书面通知康浦公司，自2020年8月1日起年租金提高到420万元，每季度应支付105万元，而康浦公司在本租赁年第一季度未能即时足额支付租金，为此特致函要求康浦公司立即支付本租赁年第一季度剩余租金15万元。本租赁年第二季度即将到期，要求康浦公司按约、即时、足额支付。康浦公司确认收悉该文件，证据显示的签收时间为2020年10月30日。 2021年3月26日，储运公司向本院出具《关于案涉码头租金减免政策的情况说明》，表示为搁置争议，并报经上级主管部门批准，储运公司同意继续落实疫情期间相关租金减免政策，并作如下说明：一、租金减免期间及金额：涉案码头2020年3月和4月部分租金共计60万元；二、适用对象：涉案码头2020年3月和4月期间的实际经营人。 另查明： 上海市闵行区人民法院审理上海市闵行区人民检察院指控夏恒泰等犯XXXX罪，张某2、郁某提起附带民事诉讼一案，于2021年1月25日作出（XXXX）沪XXXX刑初XXXX号刑事附带民事判决。2021年6月15日，上海市第一中级人民法院作出（XXXX）沪01刑终XXX号刑事附带民事裁定，准许夏恒泰撤回上诉。上海市闵行区人民法院（XXXX）沪0112刑初XXXX号刑事附带民事判决自该刑事附带民事裁定送达之日起发生法律效力。该生效判决认定，“2018年康浦公司将其从储运公司租赁的涉案码头转租给B公司（即中源公司，下同），B公司又转租给松临公司。2019年10月，被告人夏恒泰开始担任康浦公司董事长及法定代表人。康浦公司与B公司、松临公司存在租金及承包经营权纠纷。2020年4月28日，被告人夏恒泰因与B公司、松临公司在上述纠纷尚未解决的情况下，纠集被告人胡登望、胡登喜、荣磊、路小伟等二十余人，持橡皮棍、牵狼狗，进入上述码头岸线区域，以暴力及暴力威胁的方式，驱赶正在码头上实施作业的松临公司员工，清除码头上松临公司物品，对码头实施清场并强行占有码头。期间，上述被告人对业主单位储运公司员工郁某、张某2以及松临公司员工张某1、曹某等人进行推搡、殴打致伤并致郁某的一部华为P30Pro手机遗失，将松临公司员工曹某的一辆牌号为皖BXXXXX的奇瑞牌轿车拖拽致损坏，将曹福军等松临公司员工的个人财物丢弃致遗失，同时非法占用松临公司自行购置的皮带机3台、铲车2台、抓斗4台等码头机械及配件以自用。”
本院认为
本院认为： 本案系因码头租赁合同履行引发的海事海商纠纷。 自2007年开始，储运公司将涉案90米码头岸线使用权出租给康浦公司使用，期间双方签订了多份合同，明确各自的权利、义务。储运公司与康浦公司之间依法成立的码头租赁合同关系受法律保护，对双方都具有法律约束力。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。 双方之间最新签订的2018年合同明确约定了2019年8月1日至2020年7月31日的租赁年度内，年租金应为400万元，即每季度100万元，但是康浦公司仍然按照前一租赁年度年租金360万元的标准进行支付，导致在2019年的8月、9月、10月、11月、12月和2020年的1月、2月、6月、7月共计9个月内，少支付码头租金30万元。康浦公司对此辩称，双方已经协商变更了合同，储运公司同意康浦公司按照前一年的租金标准支付。康浦公司对该事实主张负有举证责任，但是在案证据中，除了康浦公司的单方陈述或者单方制作的函件外，没有任何证据可以证明双方已协商变更了年租金金额。此外，康浦公司在庭审中辩称由于储运公司未向其派送约定的8名员工，故应当将节约的用工成本在租金中扣除。康浦公司援引的是2018年合同中的下述约定：“甲方负责承担在乙方上岗的甲方员工（8人）工资、社保、高温补贴等福利以及劳防用品等，因乙方业务需要工人数量需要增加的，乙方应向甲方提出申请，甲方有权将增加或减少的人力成本在租金中做相应调整”。对此本院认为，康浦公司自2007年承租涉案码头时，双方即约定康浦公司除支付租金外，还需“安置”部分储运公司的在册员工。康浦公司需向储运公司支付该部分员工的每月工资、高温津贴、节日慰问金、年终奖金等。为此，储运公司自愿下调租金以间接地实际承担大部分用工成本。2017年合同就储运公司“员工工资、福利”问题再次进行了明确。从双方合同约定的演进看，上述条款表明在2018年双方重新签订合同时，明确由储运公司直接承担员工的用工成本，康浦公司仅需支付租金，并根据市场行情重新协商确定了此后每一租赁年度的固定年租金，即将相关用工成本与码头租金相剥离。2018年合同明确约定了2019年8月1日至2020年7月31日的租赁年度年租金为400万元，这是双方意思表示一致达成的协议，不存在无效或者可变更、可撤销的法定事由，双方应当依约而行。此外，依据该条约定，增加或减少租金的权利在储运公司，康浦公司如果认为在合同实际履行过程中，储运公司不再安排人员在康浦公司上岗的情况下，储运公司的履约成本降低故应当相应降低年租金的，应当与储运公司进行协商变更合同，但目前没有证据证明双方就降低年租金为360万元达成了一致意见。相反在案证据表明，储运公司已经通过提起诉讼和发出书面通知的方式多次对康浦公司的付款金额提出了明确的异议。依据当时的法律即1999年《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第七十七条和第七十八条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。因此，康浦公司按照单方意愿每月支付租金30万元的行为，缺乏法律依据。康浦公司未证明双方已协商一致降低了年租金，应由康浦公司对此承担举证不能的不利后果。对康浦公司的此节抗辩，本院不予采纳。 关于该租赁年度内尚未支付的3个月租金，康浦公司主张享受租金的政策性减免。对此本院认为，根据查明的事实，政策性减免租金需符合一定的条件并履行特定的程序性要求，比如A公司需与储运公司签订有关租金减免的补充协议以明确减免条款和落实要求，并且需经储运公司的上级公司审核同意后方可执行。因双方对有权实际享受免租红利的主体存在争议，租金减免协议并未签订。康浦公司与中源公司、松临公司之间的争议已形成另案之诉，且另案判决尚未生效。储运公司书面确认可待实际承租人确定后继续落实租金减免政策。涉案码头在2020年2月至4月期间的实际承租情况比较特殊，落实租金减免政策时需综合考虑该期间的有权经营主体、实际经营主体和各方为涉案码头发生的成本收益等问题，相关事实需根据另案生效文书确定。因此，落实租金减免政策的条件尚未成就，康浦公司的此节抗辩目前尚缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，康浦公司应当继续向储运公司支付欠付的2020年3月、4月、5月的码头租金100万元，以及该租赁年度内其余9个月少支付的码头租金30万元，共计130万元。 关于储运公司有关确认自2020年8月1日起至2022年2月28日期间涉案码头的年租金变更为420万元的主张，本院认为，2018年合同约定，自第二年开始，储运公司有权根据上一年度的通货膨胀率以及康浦公司的经营状况决定在前一年租金基础上提高5％的年租金，储运公司提高租金的，应当书面通知康浦公司。这项约定明确赋予储运公司附条件的单方提高年租金的权利，相关书面通知到达康浦公司即生效，即该项权利为约定形成权，无需征得康浦公司同意即可达到在约定幅度内调高年租金的法律效果。康浦公司在以年租金400万元承租涉案码头后，随即以1，260万元的价格进行了转租。康浦公司转租获得的860万元差价中固然存在康浦公司自行添置设备使涉案码头使用权增值的因素，但大部分是因涉案码头地理位置的市场稀缺性带来的收益。即使康浦公司与中源公司之间的合同因故提前解除，无论康浦公司自行经营还是再行转租，涉案码头经营使用权带来的市场价值是相对确定的，相比之下，提高20万元年租金无论从涨幅还是从绝对数来看，都属于合理范围。因此，储运公司提高年租金的合同变更权利成就，有权以约定的书面通知方式并在约定的合理涨幅范围内单方提高租金。相关意思表示到达康浦公司即生效，而无需征得康浦公司同意。现储运公司已经书面通知康浦公司自2020年8月1日起涉案码头的年租金变更为420万元。因此，储运公司诉请主张将涉案码头的年租金自2020年8月1日起提高20万元至420万元，既有合同依据，又有事实根据，且已书面通知到康浦公司，可以支持。 康浦公司辩称其并未收到储运公司发出的落款时间为2020年7月15日的有关提高年租金为420万元的《通知》，且认为相关通知必须在下一租赁年度开始前发出。对此，储运公司提交了快递单和签收单，证明康浦公司的高管于2020年7月24日签收了有关文件。此外，储运公司向康浦公司发出的落款时间为2020年10月28日的《函》中提到，储运公司已于2020年7月15日书面通知康浦公司，自2020年8月1日起年租金提高到420万元，每季度应支付105万元，而康浦公司在本租赁年第一季度未能即时足额支付租金，为此特致函要求康浦公司立即支付本租赁年第一季度剩余租金15万元。本租赁年第二季度即将到期，要求康浦公司按约、即时、足额支付。康浦公司确认已收悉该《函》，并未提交当时否认收悉2020年7月15日《通知》的反驳证据。在案证据中有多份双方在涉案期间的往来函件，除2020年7月15日《通知》的送达情况有争议外，其余文件均已正常送达。综合上述证据看，储运公司有关提高年租金的书面通知已经在下一租赁年度之前送达康浦公司的事实存在具有高度可能性，可予认定。退一步而言，即使康浦公司当时确实并未收悉2020年7月15日的通知，但2020年10月28日的《函》中也已经明确表达了自2020年8月1日起将年租金提高至420万元的意思表示，鉴于该次意思表示的送达时间为该租赁年度的第一季度末，亦属合理范围内，故本院认为储运公司的第二项诉讼请求亦可支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，2017年《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告上海康浦码头装卸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海闵行装卸储运公司支付码头租赁费人民币1，300，000元； 二、确认原告上海闵行装卸储运公司与被告上海康浦码头装卸有限公司于2018年9月10日签订的《码头租赁合同》项下，涉案码头（上海市闵行区XX路XX号码头东侧黄浦江岸线90米）自2020年8月1日起至2022年2月28日期间的年度租赁费变更为人民币4，200，000元。 被告上海康浦码头装卸有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币16，500元，财产保全申请费人民币5，000元，两项合计人民币21，500元，由被告上海康浦码头装卸有限公司负担。 如不服本判决，原告上海闵行装卸储运公司、被告上海康浦码头装卸有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判人员
审 判 长 杨 婵 审 判 员 王寰瑾 人民陪审员 乔艳红
审判辅助人员
法官 助理 谢亦周 书 记 员 黄亦宸
