当事人信息
委托代理人：莫建钦，广西裕华律师事务所 律师。
申请执行人：广西建工集团第二安装建设有限公司,住所地：广西壮族自治区柳州市晨华路3号。
法定代表人：潘海洪，董事长。
被执行人：钟山县天顺房地产开发有限公司,住所地：广西贺州市钟山县兴钟中路东侧壹号商业广场（C座一楼1095、1096室）。
法定代表人：蒙刚，执行董事。
审理经过
本院在执行申请执行人广西建工集团第二安装建设有限公司与被执行人钟山县天顺房地产开发有限公司（下称天顺房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陶民昭于2021年6月18日对本院拍卖被执行人天顺房地产公司位于钟山县商铺不服，遂向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
请求情况
案外人陶民昭称：1、请求人民法院对广西建工集团第二安装建设有限公司申请执行被执行人天顺房地产开公司位于钟山县商铺不予拍卖。2、请求人民法院确认案外人与天顺房地产公司签订的《商铺租赁合同》有效并准许履行完合同期限。理由:案外人与天顺房地产公司于2018年7月3日、12月19日签订的《商铺租赁合同》，租赁期限分别为5年、3年。因天顺房地产公司不履行生效法律文书义务，导致其名下的“壹号商业广场”房屋和商铺（包括案外人承租的商铺）被拍卖。案外人认为自己与天顺房地产公司签订的租赁合同合法有效，且在法院査封之前就已经签订租赁合同并占有使用，案外人租赁的商铺不应当被拍卖。若要拍卖，案外人有权不将商铺交给买受人，继续履行完租赁合同期限。以维护案外人的合法权益。
原告诉称
申请执行人广西建工集团第二安装建设有限公司称，请求法院依法执行。
答辩情况
被执行人天顺房地产公司称，与案外人的意见一致。
本院查明
本院查明，本院在执行申请执行人广西建工集团第二安装建设有限公司与被执行人天顺房地产公司建设工程施工合同纠纷一案［执行依据：本院（2019）桂11民初36号民事调解书］中，于2021年5月24日作出（2021）桂11执25号执行裁定书，裁定拍卖被执行人天顺房地产公司位于钟山县。
另查明，2018年7月3日案外人陶民昭与商铺出租方天顺房地产公司及物业管理方天顺置地公司签订《商铺租赁合同》，由案外人租赁被执行人天顺房地产公司位于钟山县，由天顺置地公司管理物业，租期5年，从2018年7月6日起至2023年7月5日止，按月支付租金。2018年12月19日，案外人又租赁了被执行人该座商铺，租期为3年，从2018年12月15日起至2021年12月14日止，按月支付租金。案外人与被执行人签订《商铺租赁合同》时，被执行人未披露租赁标的物的是否存在抵押的情况。
本院认为
本院认为，对案外人租赁的被执行人位于钟山县兴钟中路东侧“壹号商业广场”商铺是否不予拍卖、是否应确认租赁合同的效力及是否应依约履行完租赁合同期限是本案的争议焦点。一、案外人不是租赁商铺的权利人。案外人只与被执行人天顺房地产公司及物业管理方天顺置地公司签订《商铺租赁合同》，租赁被执行人“壹号商业广场”7商铺，案外人只是与被执行人存在租赁关系的承租人，而不是商铺的所有权人。承租人不具排除执行拍卖标的物的条件。案外人请求对其租赁商铺不予拍卖既无事实依据又无法律依据，对案外人主张的该项请求，本院不予支持。二、是否应确认案外人与被执行人签订的租赁合同的效力问题。案外人与被执行人签订了两份《商铺租赁合同》，双方存在租赁关系。而认定该租赁合同的效力问题，则需通过诉讼程序才能作出判断，属于案件的实体处理，不属于执行异议案件的审查范围。对案外人提出的该项请求，本院不予审查。三、案外人是否应依约履行完《商铺租赁合同》租赁期限的问题。（一）如前所述，租赁合同的效力不属本案的审查范围。（二）现有证据难以确认《商铺租赁合同》的真实性与合法性。案外人与被执行人签订《商铺租赁合同》时，被执行人并未披露租赁标的物之前是否存在抵押情形；这就使得案外人对租赁物之前是否已设定抵押毫无知情。若存在租赁物有抵押的情况，也存在案外人所订立的租赁合同是“先租后抵”还是“先抵后租”的问题，所产生的法律后果不同。案外人主张履行完租赁合同的期限是设想适用“买卖不破租赁”的法律规定进行。而现有证据也无法证实本案就属于“买卖不破租赁”的情形。对案外人的该项请求，本院不予支持。综上，对案外人提出的所有异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回陶民昭的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
