当事人信息
复议申请人（案外人）:黄甫，男，汉族。
委托诉讼代理人：陈桂宝，江苏弘泰律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：易敬红，江苏弘泰律师事务所 律师。
申请执行人：韩秋林，男，汉族。
被执行人：陆高前，男，汉族。
被执行人：王粉英，女，汉族。
被执行人：兴化市豪泰大酒店有限公司，住所地兴化市英武南路168号。
法定代表人：陆高前。
被执行人：魏文进，男，汉族。
审理经过
复议申请人黄甫不服江苏省泰州市海陵区人民法院（以下简称海陵法院）（2021）苏1202执异54号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
本院查明
经审查查明，2020年4月8日，海陵法院对韩秋林与陆高前、王粉英、豪泰大酒店、魏文进民间借贷纠纷一案作出（2019）苏1202民初5071号民事判决：一、陆高前、王粉英在判决生效之日起十五日内一次性给付韩秋林借款本金人民币253.5万元及利息（以253.5万元为基数从2018年5月8日至实际给付之日按月利率2%计算），魏文进、兴化市豪泰大酒店有限公司对上述借款本息向韩秋林承担连带清偿义务。二、韩秋林有权就陆高前名下座落本市海陵北路××单元××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室，【苏（X）泰州不动产权第X、X、X、X、X、X、X号】房屋折价、拍卖或变卖款在抵押价值范围内优先清偿上述借款本息。三、陆高前、王粉英、魏文进、兴化市豪泰大酒店有限公司在判决生效之日起十五日给付韩秋林律师费164791元。四、驳回韩秋林其他诉讼请求。案件受理费36017元，保全费5000元，公告费600元，合计人民币41617元，韩秋林负担1617元，陆高前、王粉英、魏文进、兴化市豪泰大酒店有限公司共同负担40000元。（韩秋林已预交，陆高前、王粉英、魏文进、兴化市豪泰大酒店有限公司于判决生效之日起十日内迳交韩秋林）。
2019年12月6日，海陵法院根据韩秋林的申请，作出（2019）苏1202民初5071号民事裁定：查封陆高前、王粉英、豪泰大酒店银行存款3700000元或查封扣押其相应价值的财产。12月10日发出协助执行通知书，要求泰州市不动产登记中心协助执行，查封了陆高前名下位于泰州市海陵区××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××室不动产〔不动产权证号：苏（x）泰州不动产权第X、苏（X）泰州不动产权第X.X号、苏（X）泰州不动产权第X、X、X、X、X、X号〕。查封期限三年，自2019年12月10日起至2022年12月9日止，查封期间，不得办理抵押、转让、过户等相关手续。
根据韩秋林的申请，海陵法院于2020年8月10日立案强制执行，案号为（2020）1202执1737号。在该案执行过程中，海陵法院于2020年9月3日作出（2020）1202执1737号公告，公告规定：限令被执行人陆高前及其他实际占有人于5日内自行搬离X路X号五层二单元X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室，交由法院处置。
案外人黄甫不服上述执行行为，向海陵法院提出执行异议称，请求停止泰州市××××单元的房屋的执行。事实与理由：因该房屋系异议人合法租赁而来，且未满租赁期限，故异议人对该房屋享有合法、有效的租赁权，该租赁权形成于申请执行人就生效判决申请拍卖被执行人陆高前名下位于泰州市××××单元的房屋之前，因此，异议人的租赁权应当受到保护，海陵法院要求异议人腾房无事实和法律依据。
海陵法院另查明，权利人陆高前名下位于泰州市海陵区××单元××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室的房屋分别抵押给韩秋林，并于2017年12月8日办理了抵押登记。上述房屋先后被江苏省兴化市人民法院及海陵法院查封。2020年8月24日，江苏省兴化市人民法院向海陵法院发函，将其首封的位于泰州市××单元××室、××室、××室、××室、××室的房产的处置权移交海陵法院执行。
异议人黄甫向海陵法院提交了相关证据：
1、陆高前与徐晖于2017年11月27日签订的房屋租赁合同一份，载明：陆高前将坐落在泰州市海陵区X路X号五层二单元X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室的房屋出租给徐晖使用，不动产权证号X、X、X、X、X、X、X，徐晖有权转租。租赁期144个月，陆高前从2017年11月27日起将出租房屋交付徐晖使用，至2029年11月27日收回。年租金6万元。
2、出租人吴健鹏、徐晖与异议人黄甫（承租人）于2019年12月10日签订的商业租赁合同一份，载明：出租人将泰州市海陵区X路X号五层二单元X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X室租赁给承租人经营，租赁期限自2020年5月3日起至2029年11月27日止，出租人应于2019年12月31日前将上述房屋交付给承租人。年租金355000元。
3、房屋所有权证7份，载明：房屋分别为泰州市海陵区××单元××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室，登记时间为2009年12月3日、29日，所有权人为徐晖、金鹏共有。
申请执行人韩秋林向海陵法院提交了金鹏与郭纯平于2009年9月24日签订的房屋租赁合同一份，载明：出租人金鹏将坐落在X馆西26间房屋租赁给承租人郭纯平经营宾馆，建筑面积1493.42平方米，租赁期限10年，自2009年10月8日起至2019年10月8日止。
海陵法院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗登记的抵押权。本案中，抵押人陆高前于2017年12月8日将涉案房地产抵押给了申请执行人韩秋林，并依法办理了抵押登记。而异议人所提交的租赁案涉房产的租赁合同时间为2019年12月10日，显然在案涉房地产抵押之后，该租赁关系不得对抗登记在先的抵押权。异议人以该租赁合同为由，请求确认租赁关系并停止对执行标的的处置，并无法律依据。异议人还提交了陆高前与徐晖于2017年11月27日签订的房屋租赁合同，同样以此为由请求确认案涉房产租赁关系并停止对执行标的的处置，因承租人为徐晖，并非异议人。异议人以该租赁合同提出执行异议，显然主体并不适格。综上，异议人的异议请求不予支持。海陵法院公告限令被执行人陆高前及其他实际占有人于5日内自行搬离X路X号五层二单元X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室，交由法院处置的执行行为符合法律规定。据此，海陵法院于2021年3月16日作出（2021）苏1202执异54号执行裁定：驳回异议人黄甫的异议请求。
请求情况
黄甫不服上述裁定，向本院申请复议称，1、法律规定的租赁权能否对抗抵押权的规定，是针对承租人而言的。本案案涉房屋的承租人为徐晖，复议申请人系次承租人，承租人徐晖承租案涉房屋的时间为2017年11月27日，而抵押权登记的时间为2017年12月28日，根据“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，承租人徐晖与陆高前之间租赁关系不受抵押登记的影响，即徐晖的租赁权合法有效存在，那么复议申请人与徐晖之间的转租关系也应当合法有效存在。因此，复议申请人作为次承租人与徐晖的案涉房屋租赁关系的时间与抵押权登记的时间先后并不会产生相应的法律后果。2、复议申请人作为案涉房屋的实际使用人，要求复议申请人腾空案涉房屋对于复议申请人具有法律上的重大利害关系，除了本案的承租人徐晖可以提出异议外，复议申请人作为利害关系人也有权提异议，主体适格。3、海陵法院要求复议申请人腾空案涉房屋没有遵循谦抑原则，且不利于增进经济效益。复议申请人承租的房屋系用来经营宾馆酒店的，案涉租赁合同所涉及的房屋在整个宾馆酒店中的位置是分散的，且复议申请人已投资三百多万元，现海陵法院要求复议申请人腾空案涉房屋，将导致复议申请人无法再行改变酒店布局、重新整改以符合消防要求，不符合保障市场交易、促进经济发展的合同立法的目的。请求：撤销海陵法院（2021）苏1202执异54号执行裁定，依法支持复议申请人的请求事项。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据上述规定的精神，被执行房产的承租人在符合相应的条件下，可以依据“买卖不破租赁”主张租赁权异议。但鉴于“买卖不破租赁”是债权物权化的一种体现，之所以成立于查封或抵押之前的租赁权能够受到类似于物权的保护，是因承租人对于出租人享有物权的信赖，承租人有理由相信不动产所有权人在租赁期内能够保障其持续不断稳定地使用租赁不动产。但是，次承租人对租赁不动产并不享有上述权利，不能依据“买卖不破租赁”对抗执行，其作为次承租人与转租人（承租人）之间的合同只是单纯的债权合同，该债权不具有物权的效力。根据法律规定，承租人请求在租赁期内阻却执行的，可向执行法院提出异议，本案案涉房屋的承租人是徐晖，其如提出执行异议，应提交案涉房屋抵押前与被执行人签订合法有效的租赁合同并占有使用的相关证据。故本案异议请求应当由与被执行人签订租赁合同的承租人徐晖提出，黄甫作为次承租人依法不能成为该执行异议的适格主体。况且，韩秋林于2017年12月8日取得涉案房屋的抵押权，复议申请人黄甫作为案涉房屋次承租人其签订的租赁合同订立时间在韩秋林对涉案房屋设立抵押登记之后，该租赁关系因普通债权的性质显然不得对抗在先成立的具有法定优先受偿的抵押权，故对复议申请人黄甫提出的要求排除法院对涉案房屋执行的主张，依法不予支持。综上，复议申请人黄甫的复议理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回黄甫的复议申请，维持江苏省泰州市海陵区人民法院（2021）苏1202执异54号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
