当事人信息
上诉人（原审被告）：新疆中地房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。 法定代表人：程海霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张彦军，新疆同明律师事务所 律师。 被上诉人（原审原告）：董天荣，男，****年**月**日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州焉耆回族自治县。 被上诉人（原审原告）：董建根，男，****年**月**日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州焉耆回族自治县。 被上诉人（原审原告）：董天胜，男，****年**月**日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。 以上被上诉人共同委托诉讼代理人：李永博，新疆正通律师事务所 律师。
审理经过
上诉人新疆中地房地产开发有限公司（以下简称中地房产公司）与被上诉人董天荣、董建根、董天胜建设用地使用权转让合同纠纷一案，原由董天荣、董建根、董天胜诉至新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院，该院于2019年12月4日作出（2019）新28民初31号民事判决，董天荣、董建根、董天胜不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日作出（2020）新民终104号民事裁定，撤销一审判决，将本案发回巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院重审。重审后，该院于2021年4月7日作出（2020）新28民初33号民事判决，中地房产公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中地房产公司的委托诉讼代理人张彦军，被上诉人董建根，被上诉人董天荣、董建根、董天胜的共同委托诉讼代理人李永博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
中地房产公司上诉请求：1．改判驳回董天荣、董建根、董天胜的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由董天荣、董建根、董天胜负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、董天荣、董建根、董天胜应当取得土地的审批手续，没有审批手续的合同无效。审批手续就是规划许可证和土地由划拨变更为出让的手续。董天荣、董建根、董天胜没有取得审批手续，双方签订的《联合开发合同》无效。二、董天荣、董建根、董天胜没有按照合同约定，拒绝将土地证、房产证的原件交给中地房产公司，导致中地房产公司无法办理土地变性手续，构成违约，是造成工程无法按时完工的唯一原因。一审法院调查了土地由划拨转成出让，需要进行申请和提供资料，国土局不可能在没有收回原土地证和房产证的情况下拍卖土地。董天荣、董建根、董天胜是违约方，无权解除合同和主张违约金。三、董天荣、董建根、董天胜除了317平方米的住宅有合法手续，其他的房屋没有合法手续，是违章建筑。划拨土地的收益应当归国家所有，董天荣、董建根、董天胜的租金收益不是合法权益，其主张租金损失没有事实和法律依据。
被上诉人辩称
董天荣、董建根、董天胜辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。本案系发回重审后上诉的案件。重审后，一审法院对于合同效力进行了充分的论述，有事实和法律依据，中地房产公司仍然以合同无效提起上诉，显然是为了拖延时间，董天荣、董建根、董天胜的合法权益无法及时实现。由于中地房产公司未履行政府规定的土地开发的相关手续及流程，导致案涉土地至今未能开发建设，已构成违约，一审法院认定中地房产公司系违约方并按照约定支付违约金正确。董天荣、董建根、董天胜按照约定对案涉土地上的房屋进行了拆迁，履行了合同义务，但因中地房产公司的违约，致使董天荣、董建根、董天胜无法在合同约定期限内取得合同约定的房产，提前终止了与他人的房屋租赁合同，遭受的租金损失就是实际损失，一审法院对部分租金损失予以支持正确。
一审原告诉称
重审后，董天荣、董建根、董天胜向一审法院起诉请求：1．解除双方于2013年10月1日签订的《联合开发合同》和《补充协议》；2．中地房产公司赔偿董天荣、董建根、董天胜房屋被拆除的经济损失660万元（最后以鉴定结论为准）；3．中地房产公司赔偿董天荣、董建根、董天胜自2013年10月1日至2018年5月1日的租金损失2580667元；4．中地房产公司支付董天荣、董建根、董天胜违约金130万元（以上合计10480667元）；5．中地房产公司承担案件的诉讼费、送达费、鉴定费等全部案件费用。
一审法院查明
一审法院认定事实如下：2000年3月8日，董天荣、董建根、董天胜取得焉国用（2000）字第号《国有土地使用证》，用途：商业。使用权类型：划拨，使用权面积5338.995平方米。2001年3月15日、2001年3月16日，焉耆回族自治县人民政府颁发焉字第号房权证三份，房屋所有权人马风贞，共有权人：董天荣、董建根、董天胜，三份房权证面积合计为317.36平方米。 2013年5月23日，焉耆县人民政府向焉耆县住房和城乡建设局下发《关于同意对临固寺南侧、新桥路西侧地块进行房地产开发建设的批复》（焉政函【2013】154号），内容为：一、同意对临固寺南侧、新桥路西侧地块进行房地产开发建设（具体位置详见用地蓝线图），项目总用地面积约为5625.88平方米。二、该地块的规划设计和建设必须满足自治县住宅小区建设强制性规范要求。 2013年10月1日，董天荣、董建根、董天胜作为乙方，中地房产公司作为甲方，双方签订《联合开发合同》，合同约定“第一条土地面积及四至范围：该宗土地占地面积5338.99平方米（以土地等相关部门实际勘界为准）……，土地的性质为划拨用地，地面附属物以双方实际测量为准。第二条甲方责任：1．甲方负责房地产开发所有资金，在现有土地的基础上进行土地规划、建设等工作。2．……在新楼建成后补偿乙方2900平方米的商品楼房。4．负责开发楼房建设环节的所有税费和补偿房屋、土地权属证的所有税费。第三条乙方责任：1．乙方在接到甲方通知后负责清理租房户，并自行拆迁现有房屋，费用由乙方负责。3．乙方应配合甲方进行土地变性、报审、规划等工作。6．甲方向第三方交纳完保证金后，乙方把房产证、土地使用证原件交给甲方，用于土地变性使用。第四条违约责任：1．甲方在政府相关部门批准取得开发权后，应及时开发，开发时限从拆迁完结后，甲方应在开工之日起30个月内完工，如延期则视为违约，甲方承担违约责任，并赔偿乙方损失（每月向乙方支付违约金伍万元整）。同时把建筑手续、房、土地无偿给乙方，乙方可以再与第三方合作建设。3．本协议签订后，乙方应在20日内完成拆迁工作，并配合甲方进行办理土地出让手续。”2013年10月1日，双方签订《补充协议》，该协议进一步明确了补偿房屋的楼层、面积和户型，单独设计通道等具体内容。 2013年10月1日，中地房产公司作为甲方，董天荣、董建根、董天胜作为乙方，焉耆县房屋征收办公室作为丙方签订《履约保证协议》，约定“甲乙双方签订联合开发合同后，甲方向丙方交纳履约保证金200万元，作为甲方履约合同的保证金，保证金返还须由甲乙双方共同提出。”中地房产公司向焉耆县房屋征收办公室交纳履约保证金200万元，现被董天荣、董建根、董天胜保全。 案涉土地上的房屋董天荣、董建根、董天胜与徐才强、殷勤贵等11名案外人签订了房屋租赁合同分别为：1.2000年1月8日与徐才强签订租赁合同，期限为2000年1月8日至2013年9月10日，年租金6万元；2.2010年3月5日与殷勤贵签订租赁合同，期限为2010年3月5日至2015年3月5日，年租金0.8万元；3.2008年8月25日与咸寿林签订租赁合同，期限为2008年8月25日至2015年10月1日，年租金6万元；4.2011年5月27日与陈国强签订租赁合同，期限为2011年5月27日至2014年5月27日，年租金1.2万元；5.2002年12月23日与彭言签订租赁合同，期限为2002年12月23日至2015年10月31日，年租金4.5万元；6.2003年12月5日与武红利签订租赁合同，期限为2003年12月5日至2015年12月5日，年租金3.2万元；7.2002年6月5日与翟明签订租赁合同，期限为2002年6月5日至2013年6月5日，年租金2万元；8.2012年12月5日与李兴江签订租赁合同，期限为2012年12月5日至2015年10月31日，年租金6万元；9.2008年8月25日与咸寿荣签订租赁合同，期限为2002年12月5日至2015年12月31日，年租金6万元；10.2008年5月6日与焉耆县兴隆农机销售有限公司签订租赁合同，期限为2008年5月6日至2015年5月6日，年租金18万元；11.2002年1月5日与焉耆县万**榨油坊签订租赁合同，期限为2002年1月5日至2013年10月13日，年租金1.2万元。 2013年10月6日，董天胜作为甲方，与乙方吾拉音．买买提签订《拆迁协议》，约定“拆迁期限2013年10月6日至2013年10月18日，靠北干渠边有7间房屋暂时不拆，甲方留给工人居住”。上述协议签订后，董天荣、董建根、董天胜对案涉土地上的房屋于2013年10月18日完成了清理租房户及拆除房屋的工作。 2013年11月6日，焉耆县住房和城乡建设局作出《关于对焉耆县中地美地美局项目的预审意见》，该项目符合《焉耆县总体规划》的要求，同意该项目的选址。 截止一审庭审辩论结束时，案涉土地仍登记在董天荣、董建根、董天胜的名下，土地性质仍为划拨，该土地目前处于闲置状态。经一审法院向焉耆县自然资源局了解关于国有土地使用权出让程序的相关情况得知，首先，用地者（开发商）需向焉耆县自然资源局提出国有划拨土地转变为国有出让土地的申请，并提交相应的资料。其次，协议出让价格并缴纳土地使用权出让金。最后，通过招标、拍卖、挂牌程序完成国有土地使用权出让手续。至一审法院向焉耆县自然资源局调查时，焉耆县自然资源局未收到中地房产公司提交案涉土地变更性质的申请及相关资料。现董天荣、董建根、董天胜以合同目的无法实现为由诉至法院，请求判令解除合同、赔偿损失并承担违约金。 一审庭审中，董天荣、董建根、董天胜针对其第二项诉讼请求向一审法院提交鉴定申请书，因案涉房产并未进行实际开发建设，对董天荣、董建根、董天胜的该项鉴定申请依法不予准许。
一审法院认为
一审法院认为，一、关于案涉《联合开发合同》及《补充协议》的性质及效力的认定问题。第一、关于案涉《联合开发合同》及《补充协议》性质的问题。合同的性质不能简单地根据缔约人为合同所定的名称即予以认定，而应根据合同的具体内容依法作出确认。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）5号）第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。本案中，董天荣、董建根、董天胜与中地房产公司签订的《联合开发合同》约定，中地房产公司负责房地产开发的所有资金，对案涉土地进行规划、建设，在新楼建成后以实物补偿方式（旧房换新房），向董天荣、董建根、董天胜补偿2900平方米房屋；而董天荣、董建根、董天胜负责清理租赁房户，拆迁房屋，配合中地房产公司进行土地变性、报审、规划等工作且不承担任何经营风险。双方签订的《补充协议》就双方在《联合开发合同》中约定的补偿房屋楼层、面积、户型，单独设计通道等具体内容进行了明确，因此，董天荣、董建根、董天胜的投入是土地的相关权益及地上所附的房屋，其收益是一定面积的房产，且不承担开发经营风险；而中地房产公司以全部建设资金作为投入，并承担土地变性所产生的相关费用，其收益是其开发建设的除应补偿及分配给董天荣、董建根、董天胜房产外的其余房产，根据上述司法解释规定及合同约定的内容，案涉《联合开发合同》《补充协议》的性质应认定为土地使用权转让合同。 第二，关于案涉《联合开发合同》《补偿协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）5号）第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。案涉《联合开发合同》及《补偿协议》所涉转让土地的性质为国有划拨土地，根据上述司法解释规定，“有批准权的人民政府的批准”是国有划拨土地转让合同有效与否的关键。2013年5月23日，焉耆县人民政府向焉耆县住房和城乡建设局下发《关于同意对临固寺南侧、新桥路西侧地块进行房地产开发建设的批复》（焉政函【2013】154号），同意对案涉土地进行房地产开发建设。焉耆回族自治县人民政府下发该批复的行为应视为对案涉国有划拨土地转让行为的批准和认可。因此，案涉《联合开发合同》《补充协议》系双方真实意思表示，并未违反法律，行政法规的强制性规定，应属有效。 二、关于董天荣、董建根、董天胜要求解除《联合开发合同》及《补充协议》有无事实和法律依据的问题。2013年10月1日，董天荣、董建根、董天胜与中地房产公司签订的《联合开发合同》《补充协议》是在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反相关法律行政法规的强制性规定，属有效合同。双方应按照合同约定履行相应义务，依据《联合开发合同》第四条第三款约定，董天荣、董建根、董天胜应在双方合同签订之日起20日内完成拆迁工作，董天荣、董建根、董天胜于2013年10月18日完成了清理租房户，拆除房屋的工作，中地房产公司对此予以认可。《联合开发合同》第四条第一款约定，案涉土地从董天荣、董建根、董天胜完成拆迁工作后开发，并在开工之日起30个月内完工，但中地房产公司至今未开发。经一审法院向焉耆县国土资源局了解，截止目前案涉土地的性质仍为国有划拨土地，该部门亦未收到过土地的使用者即中地房产公司对案涉土地变更性质的申请。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”。董天荣、董建根、董天胜在合同约定的时间内完成了清理租赁户，拆除房屋的义务，中地房产公司作为案涉土地受让方即土地使用权人根据相关法律规定应当办理土地使用权出让（变更土地性质）手续，并缴纳相关土地使用权出让金，但其并未履行该义务已构成违约，中地房产公司股东之间因案涉土地开发事宜陷入僵局，对案涉土地开发未达成解决方案致使不能达到双方签订合同的目的，故董天荣、董建根、董天胜主张解除《联合开发合同》《补充协议》，予以支持。 三、中地房产公司是否存在违约，是否应当支付违约金，数额如何确定的问题。双方签订的《联合开发合同》第四条违约责任第一款、第三款约定，董天荣、董建根、董天胜在该合同签订的20日内即2013年10月18日完成拆迁工作，中地房产公司应当向相关部门提出土地变更性质的申请，缴纳相关土地出让金后，取得案涉土地的开发权并及时进行开发，但中地房产公司并未履行该义务，已构成违约，故应承担违约责任。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”现董天荣、董建根、董天胜主张每月按照5万元计算2016年4月至2018年5月（30个月）共计130万元的违约金，并未超过150万元（30月×5万元）的合同约定，故该项诉讼请求予以支持。 四、关于董天荣、董建根、董天胜主张的损失能否得到支持，损失的标准如何确定的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。董天荣、董建根、董天胜与徐才强、殷勤贵等11名案外人签订了租赁合同，为履行双方签订的《联合开发合同》《补充协议》将上述租赁合同提前解除并于2013年10月6日签订拆迁合同，因租赁期限未到期而遭受的租金损失属直接损失，董天荣、董建根、董天胜主张该项请求，予以部分支持。损失的数额具体如下：李兴江的租金损失12.5万元（6万元÷12个月×25个月=12.5万元）；咸寿荣的租金损失12.5万元（6万元÷12个月×25个月=12.5万元）；焉耆县兴隆农机销售有限公司的租金损失万元28.5万元（18万元÷12个月×19个月=28.5万元）；殷勤贵的租金损失1.13万元（0.8万元÷12个月×17个月=1.13万元）；咸寿林的租金损失12万元（6万元÷12个月×24个月=12万元）；陈国强的租金损失0.7万元（1.2万元÷12个月×7个月=0.7万元）；彭言的租金损失9.38万元（4.5万元÷12个月×25个月=9.38万元）；武红利的租金损失6.93万元（3.2万元÷12个月×26个月=6.93万元），以上租金损失共计83.64万元。徐才强的租金损失不予支持（期限届满2013年9月10日，已到期）；翟明的租金损失不予支持（期限届满2013年6月5日）；焉耆县万**榨油坊的租金损失不予支持（期限届满2013年10月13日），对董天荣、董建根、董天胜主张超出的部分租金损失，不予支持。因双方之间的合同并未实际履行，案涉土地亦未进行开发，董天荣、董建根、董天胜申请按照合同履行后所得置换房屋进行出租的租金进行鉴定，因该诉讼请求不属于实际发生的损失，依法应当驳回。 综上所述，董天荣、董建根、董天胜的诉讼请求部分成立，予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款、第五百六十六条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）5号）第十一条、第十四条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、董天荣、董建根、董天胜与新疆中地房地产开发有限公司签订的《联合开发合同》《补充协议》予以解除；二、新疆中地房地产开发有限公司向董天荣、董建根、董天胜于判决生效后十五日内支付违约金130万元；三、新疆中地房地产开发有限公司向董天荣、董建根、董天胜于判决生效后十五日内支付租金损失84.64万元；四、驳回董天荣、董建根、董天胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费84684.00元，由董天荣、董建根、董天胜负担67341.04元，新疆中地房地产开发有限公司负担17342.96元。 二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院查明
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为
本院认为，一、关于案涉《联合开发合同》及《补充协议》的效力认定问题。依据已查明的事实，董天荣、董建根、董天胜与中地房产公司签订《联合开发合同》前已取得案涉土地及房屋的权属证书，属于起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书的情形。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的，自合同成立时生效。案涉《联合开发合同》及《补充协议》中，土地使用权转让作为物权变动的一种形态，其转让行为适用物权法规定的物权变动原则，中地房产公司能否依据合同取得土地使用权证、房产证属于合同签订之后的履行问题，并非合同的生效要件。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）5号）第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”焉耆回族自治县人民政府于2013年5月31日向焉耆回族自治县住房和城乡建设局下达了《关于同意对临固寺南侧、新桥路西侧地块进行房地产开发建设的批复》，同意对案涉土地进行房地产开发建设，符合上述法律规定的“有批准权的人民政府的批准”的情形，应认定为人民政府对案涉国有划拨土地转让行为的批准和认可，故一审法院认定《联合开发合同》及《补充协议》属有效合同正确，本院予以维持。中地房产公司上诉主张《联合开发合同》及《补充协议》无效的理由不能成立，本院不予支持。 二、关于案涉《联合开发合同》及《补充协议》应否予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从本条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，采取有利于实现合同目的的方式履行义务。但纵观本案合同的实际履行情况，合同签订后，董天荣、董建根、董天胜依约履行了将土地交付给中地房产公司的义务。双方能否继续履行，关键在于中地房产公司是否积极履行其合同义务为前提。依据合同的约定，中地房产公司应于2013年10月20日拆迁后，经政府相关部门批准取得开发权后及时开发。中地房产公司既未举证证明其曾经要求过董天荣、董建根、董天胜提供房产证、土地证原件办理土地变性手续，亦未举证证明其向国土资源部门提出划拨土地转变为国有出让土地的申请以及办理后续手续，案涉土地目前土地性质仍属于划拨土地，且处于闲置状态，中地房产公司应承担举证不能的法律后果。本院认为，双方对于中地房产公司完成合同义务的约定内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，亦非在法律上或事实上履行不能。中地房产公司理应按照诚实信用的原则，在合理期限内向董天荣、董建根、董天胜交付2900平方米的商品楼房。然而，《联合开发合同》及《补充协议》自签订之日至本案诉讼发生时已经过去数年之久，中地房产公司至今未履行其合同主要义务，中地房产公司是以自己的行为明确表示不再履行合同，损害了双方的信任基础，中地房产公司应属根本违约，致使董天荣、董建根、董天胜的合同目的不能实现。 合同解除权是指合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利。依合同解除权产生的条件不同，可将其分为约定解除权和法定解除权。法定解除指的是依法成立且生效的合同，在合同履行过程中出现了法律规定的某种情形，如果继续履行合同将使一方当事人付出代价或者重大损失，因此这一方当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，中地房产公司的行为符合上述法律规定的情形，已构成根本违约，根据上述法律规定，董天荣、董建根、董天胜作为守约方有权解除合同。一审法院判决解除双方签订的合同正确，本院予以维持。中地房产公司上诉主张董天荣、董建根、董天胜构成违约且一审法院判决解除合同错误的理由不能成立，本院不予支持。 三、关于中地房产公司是否应支付违约金的问题。违约金是合同双方对合同义务不履行时，违约方应付损害赔偿额的约定，违约金是针对特定义务而存在。依据双方合同约定，中地房产公司应积极取得相关部门的开发权并及时开发，如延期则视为违约，中地房产公司承担违约责任，并赔偿董天荣、董建根、董天胜违约金5万元／月。如前所述，中地房产公司已构成根本违约，应按约承担违约责任支付违约金。一审法院认定中地房产公司支付违约金130万元符合合同约定和法律规定，本院予以维持。中地房产公司上诉主张不应支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。 四、关于中地房产公司是否应赔偿租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”该条文规定了只有房屋所有权人才是租赁房屋的合法主体，但并未对出租人加以限定。而不动产登记发证行为是为了将物权进行公示，无房产证的物权只是不能对抗持房产证的第三人，未办理房产证并不影响所有权人对物的所有权。在无相关行政部门认定董天荣、董建根、董天胜对外出租的房屋为违章建筑的情况下，董天荣、董建根、董天胜除对案涉土地及317平方米的房屋享有所有权外，对其在土地上搭建的其他房屋，亦享有所有权。中地房产公司以房屋为违章建筑为由，主张不应支付租金损失不能成立，本院不予支持。 《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从上述法律规定可知，合同解除后必然涉及恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等问题。本案中，依据合同约定，董天荣、董建根、董天胜在合同得到全面履行后应取得的合同对价是2900平方米的商品楼房。可见，如果上述协议完全履行完毕，董天荣、董建根、董天胜可以获得上述收益。作为签订协议的当事人，中地房产公司应当预见违反合同可能给董天荣、董建根、董天胜造成损失。在合同未履行完毕，并因中地房产公司违约而解除的情况下，董天荣、董建根、董天胜为履行《联合开发合同》而提前解除其与案外人签订的《租赁合同》，因租赁期限未到合同约定到期时间所遭受的租金损失客观存在，董天荣、董建根、董天胜因租赁期限未到而遭受的租金损失属于其合法所得，一审法院将其纳入到赔偿损失的范围中正确，本院予以维持。 五、关于一审法院适用法律的问题。本案涉及的法律事实所引起的民事纠纷发生在民法典施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定法释》第一条有关：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案应适用当时的法律，一审法院援引民法典审理本案属适用法律不当，本院予以纠正。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”。本案中，一审法院适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，根据上述司法解释的规定，本院在判决中纠正瑕疵后，予以维持。 综上所述，中地房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 新疆中地房地产开发有限公司已预交的二审案件受理费23971.20元，由新疆中地房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审判长 宋振芹 审判员 孙祎 审判员 李李
裁判日期
二〇二一年十月八日
审判辅助人员
书记员 努热斯曼·那斯尔
