当事人信息
上诉人（原审被告）：张瑞，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：马肖肖，安徽龙庭律师事务所 律师。 被上诉人（原审原告）：赵春明，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：潘明通，安徽杜文律师事务所 律师。
审理经过
上诉人张瑞因与被上诉人赵春明房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2021）皖1323民初1285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，均没有提出新的事实或者理由，经当事人同意，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
张瑞上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由赵春明承担。事实与理由：一、一审认定事实错误、适用法律错误。本案中赵春明主张案涉地块属于农用地转建设用地，但其仅提供双方签订的房屋买卖协议，并未提供其他材料予以佐证。事实上，案涉土地一直为建设用地，根据大路乡规划所规划后仍为建设用地，故无需办理农用地转用审批手续。赵春明对自己的主张未提供充分证据证明，其应承担不利后果。一审在未查清案涉土地性质的基础上，直接认定案涉为农用地，未经审批转建设用地及将案涉房屋出售给赵春明违反相应法律规定，以此认定案涉房屋买卖协议无效。二、赵春明主动找张瑞购房，对房屋状况了解，未能如约付款，在张瑞催告下依然未付，应承担违约责任，赔偿张瑞遭受的损失（基于系熟人介绍，张瑞同意分期支付，并保留房屋至约定房屋尾款支付之日，时间为一年）。赵春明主张合同无效显然违背诚实信用原则，一审张瑞提供相较于案涉房屋位置偏僻且房屋面积小的房屋租赁合同，张瑞参照该合同年租金42000元主张经济损失较为适宜。
被上诉人辩称
赵春明辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张瑞与赵春明不是同一农村集体组织成员，张瑞出售的房屋占用的是集体土地，未取得相关的审批手续，故双方签订的房屋买卖协议无效。关于是否经过审批手续、有无规划许可证，证明责任在张瑞。张瑞关于其经济损失的主张不符合事实与法律规定。
一审原告诉称
赵春明向一审法院起诉请求：1、依法确认赵春明与张瑞签订的购房协议无效；2、依法判决张瑞返还购房款15万元；3、本案诉讼费等由张瑞承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2019年10月25日，赵春明与张瑞签订《协议书》，约定，张瑞将坐落在灵璧县大路乡大路中学对面的一处房屋出售给赵春明，房屋价格26万元，分期付款，2019年10月25日已付给张瑞5万元，第二次付款应在2020年1月20日之前付10万元，第三次应在2020年农历中秋节前付给张瑞11万元。如有逾期，按房屋价值的双倍作为违约金付给张瑞。 2019年10月25日，赵春明支付给被告房款5万元，2020年1月24日支付10万元，合计15万元。 张瑞以赵春明未按协议约定在2020年农历中秋节前支付11万元房款为由，将案涉房屋售予他人。 另查明：赵春明系灵璧县浍沟镇詹赵村人，张瑞系灵璧县大路乡大路村人。
一审法院认为
一审法院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第41条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。依照上述规定，占用农用地进行房屋建设，应当依法办理农用地转用审批手续，并由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。本案中，赵春明系灵璧县浍沟镇詹赵村人，张瑞系灵璧县大路乡大路村人，双方不是同一农村集体经济组织成员；赵春明购买的房屋建于大路村，占用的是集体土地，土地尚未办理农用地转用审批手续，也未取得乡村建设规划许可证，在此情况下，张瑞将房屋出售给赵春明，显然有违上述法律规定，应属无效。协议无效，因该行为取得的财产,应当予以返还。 综上，赵春明请求确认其与张瑞签订的购房协议无效；及要求张瑞返还购房款15万元的事实和理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条之规定，判决：一、赵春明与张瑞签订的《协议书》无效；二、张瑞于判决生效后十日内返还赵春明购房款15万元。一审案件受理费减半收取1650元，由张瑞负担。
本院查明
二审中，当事人未提交新证据。本院经向灵璧县大路自然资源所核实，灵璧县大路自然资源所提供大路乡美好乡村占地位置图一份，并出具相应的情况说明，加盖灵璧县大路自然资源所的公章。张瑞发表质证意见为：上述证据的真实性均无异议，能够证明案涉房屋所占宗地为建设用地，案涉房屋系合法建筑，张瑞对案涉房屋享有所有权及自由处分权，案涉房屋买卖合同合法有效。赵春明发表质证意见为：对于图纸的真实性不认可，该份位置图与本案没有关联性，也达不到证明目的，位置图并未显示案涉房屋的位置，大路中学的位置不是位置图原有而系人为书写。对于情况说明真实性无异议，但达不到证明目的，依据灵璧县大路自然资源所出具的情况说明认定案涉土地性质为建设用地无依据。本院认证意见为：双方对于情况说明的真实性均无异议，本院对于情况说明的真实性予以确认。情况说明系依据大路乡美好乡村占地位置图出具，大路乡美好乡村占地位置图来源于灵璧县大路资源所，加盖灵璧县大路资源所的公章，并有制作人的签名。双方对于案涉房屋位于大路中学对面均无异议，本院对于大路乡美好乡村占地位置图的真实性予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为
本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：案涉购房协议书的效力如何认定。 关于办理农用地转用审批手续。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，国家实行土地用途管制制度。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。审理查明，案涉房屋所占宗地原为造纸厂，土地用途为建设用地，且位于灵璧县建设项目内，符合大路乡的整体规划。赵春明主张案涉房屋所占宗地未按照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定办理农用地转用审批手续，未取得乡村建设规划许可证，案涉购房协议书无效，无事实及法律依据，本院不予采信。 关于非同一集体经济组织成员之间转让房屋。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条之规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。案涉房屋所占宗地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，非同一集体经济组织成员取得该土地使用权侵犯村集体组织利益。案涉购房协议虽系双方真实意思表示，但买卖的标的物为房屋，根据房地一体的基本原则，房屋买卖必然涉及到房屋所占宗地使用权的转让，而本案赵春明并非案涉房屋所属集体经济组织成员，一审辩论终结前亦未取得该集体经济组织成员身份，不具有取得案涉房屋所涉土地使用权的主体资格。张瑞将案涉房屋转让给不属于本集体经济组织成员的赵春明，损害了大路村集体经济组织利益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，一审据此认定案涉购房协议书无效，并无不当，本院予以维持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉购房协议书无效，张瑞因此取得的购房款15万元应予返还。关于张瑞上诉主张由赵春明赔偿其一年的租金损失，案涉购房协议书系双方真实意思表示，房款支付方式约定为分期付款，赵春明按照协议书约定如期给付前两期购房款，第三期未按约定付款时间给付房款，张瑞即以赵春明未按协议约定在2020年农历中秋节前支付11万元房款为由，将案涉房屋售予他人。张瑞主张由赵春明赔偿其一年的租金损失无事实依据，本院不予支持。 综上，张瑞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽存在错误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由张瑞负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审 判 长 孙 强 审 判 员 王 磊 审 判 员 姚 强
裁判日期
二〇二一年八月十九日
审判辅助人员
法官助理 余倩男 书 记 员 陈明明
