当事人信息
异议人（案外人）姜文喜，男，汉族，****年**月**日出生，初中文化，陆良县人，农民，现住陆良县。 委托代理人朱钇帆，云南权仲律师事务所 律师。（特别授权代理） 委托代理人邱燕，云南权仲律师事务所 律师。（特别授权代理） 申请执行人：曲靖永宝租赁有限公司。 法定代表人孙宝花，该公司经理。 被执行人：张建方，男，汉族，****年**月**日出生，初中文化，云南省陆良县人，农民，现住陆良县。（已死亡） 被执行人高芝娥，女，汉族，****年**月**日出生，初中文化，陆良县人，农民，现住陆良县。
审理经过
本院在执行申请人曲靖永宝租赁有限公司申请执行被执行人张建方、高芝娥租赁合同纠纷一案中，案外人姜文喜、朱爱林对本院查封被执行人张建方及其妻高芝娥所有的坐落于陆良县（不动产权号：云（2020）陆良县不动产权第0002008号）房屋不服，认为上述房屋系异议人姜文喜、朱爱林从被执行人张建方处购买所有为由向本院提出执行异议申请。2021年1月5日本院受理后，依法组成合议庭对该案进行审查，并分别征询了当事人的意见，现已审查终结。
请求情况
异议人姜文喜称：陆良县人民法院（2020）云0322执906号执行裁定书查封的被执行人张建方与其妻高芝娥共同所有的位于陆良县房屋（房产证号为云（2020）陆良县不动产第0002008号），该房屋系我从被执行人张建方手中购买所有，因本案被执行人张建方自2015年11月份起向案外人王学良陆续借款人民币180000元，并约定由我母亲作为担保人，借款期限届至，被执行人张建方未能偿还借款，后张建方与我达成以物抵债协议，被执行人张建方将其所有的坐落于陆良县（不动产权号：云（2020）陆良县不动产权第0002008号）房屋出售给我们夫妇用于结婚并居住，由我们夫妇代为张建方偿还王学良的180000元借款抵扣该房屋首付款及被执行人张建方已清偿的部分房款，该房屋下欠银行按揭贷款由我负责偿还。协议达成后，2017年9月9日被执行人张建方和高芝娥将房交付给我，我已经实际占有了该房屋，我装修房屋并居住至今我严格按照协议偿还了王学良的借款180000元，同时自2018年2月份该房屋的银行按揭贷款均由我偿还至今。法院查封了属于我的房产，严重的侵犯了我的合法权益，请求贵院立即解除对上述房屋的查封，以维护我的合法权益。 为主张其上述权利异议人姜文喜、朱爱林向本院提交了姜文喜、朱爱林的身份证复印件二份、购房合同复印件一份、前期物业服务协议一份、装饰装修管理协议一份、收款收据七份、借条复印件二份、收款凭证六份、申请书一份、姜俊银行流水一份、张建方银行流水一份、交易明细一份等证据。 异议人朱爱林称：陆良县人民法院（2020）云0322执906号执行裁定书查封的被执行人张建方与其妻高芝娥共同所有的位于陆良县房屋（房产证号为云（2020）陆良县不动产第0002008号），该房屋系我从被执行人张建方手中购买所有，该房屋我们一直居住并管理至今，张建方的所欠款项由我们代为偿还，贵院的查封的是我们的合法财产，其查封行为是不合法的，请求立即解除对上述房屋的查封，保护我的合法权益。
被告辩称
申请人曲靖永宝租赁有限公司辩称：陆良县人民法院查封的是被执行人张建方、高芝娥的房产，又不是异议人姜文喜、朱爱林的房产，法院的查封行为是正确的，请求人民法院依法拍卖被执行人的房产，以保护我的合法权益。 被执行人张建方已死亡，其未提出任何答辩意见。
答辩情况
被执行人高芝娥未提出答辩意见，视为其放弃答辩。
本院查明
经审查查明，原告曲靖永宝租赁有限公司诉被告张建方、高芝娥租赁合同纠纷一案，本院作出（2020）云0322民初301号民事判决书确定由被告张建方、高芝娥于本判决生效后三十日内支付原告曲靖永宝租赁有限公司租金人民币32368元。判决生效后，被告张建方、高芝娥未按本院判决确定的内容履行，权利人曲靖永宝租赁有限公司向本院申请执行，在执行过程中，2020年9月11日本院依法查封了被执行人张建方与其妻高芝娥共同所有的位于陆良县房屋（房产证号为云（2020）陆良县不动产第0002008号），现该案正在执行中。 异议人姜文喜、朱爱林向本院提交了姜文喜、朱爱林的身份证复印件二份、购房合同复印件一份、前期物业服务协议一份、装饰装修管理协议一份、收款收据七份、借条复印件二份、收款凭证六份、申请书一份、姜俊银行流水一份、张建方银行流水一份、交易明细一份等证据。上述证据经过质证，合法有效，本院予以确认。
本院认为
本院认为：根据法律规定，案外人对其提出执行异议主张的合法性与真实性以及是否能够排除执行应当提供相关的依据予以证实，并承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行，理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持，“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人姜文喜、朱爱林虽与本案被执行人张建方及其妻高芝娥达成以物抵债协议，被执行人张建方所欠王学良的借款及下欠的银行按揭贷款均由异议人姜文喜代为偿还，但异议人姜文喜、朱爱林未与被执行人张建方签订了合法有效的书面买卖合同，双方也未到登记机关进行房屋产权变更登记，该房屋实际所有权人系被执行人张建方和高芝娥。人民法院对被执行人的不动产予以查封的行为并无不当。综上，异议人姜文喜、朱爱林对上述诉争的房屋不享有足以排除强制执行的权益，异议人的异议请求本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第二条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回姜文喜、朱爱林的执行异议申请。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向作出异议的人民法院提起诉讼。
审判人员
审判长 ：孙江林 审判员 ：闻平良 审判员 ：周红军
裁判日期
二〇二一年五月二十七日
审判辅助人员
书记员 ：桂艺帆
