当事人信息
原告：朱才，男，汉族，****年**月**日出生，住址广东省雷州市。
委托诉讼代理人：冯秋金，广东大雅律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：陈雷茵，广东大雅律师事务所实习律师。
被告：尹琴珍，女，汉族，****年**月**日出生，住址广东省湛江市霞山区。
委托诉讼代理人：张朝，广东华文律师事务所 律师。
被告：湛江东业首饰有限公司，住所地湛江经济技术开发区人民大道中22号。
法定代表人：陈德彬。
审理经过
原告朱才诉被告尹琴珍、湛江东业首饰有限公司（以下简称东业首饰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，因被告东业首饰公司无法直接送达，依法公告后，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告朱才及其委托诉讼代理人冯秋金、陈雷茵，被告尹琴珍的委托诉讼代理人张朝到庭参加诉讼，被告东业首饰公司经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告东业首饰公司继续履行其与原告朱才于2000年11月2日达成的协议，原告朱才对霞山海昌路11号1幢底层1号车库及湛江市霞山区海昌路11号1幢501房房产依法享有所有权；2.请求依法排除对湛江经济技术开发区人民法院于2019年10月11日作出的（2019）粤0891执825号执行裁定书中对执行标的（湛江市霞山海昌路11号1幢底层1号车库及湛江市霞山区房产）的执行；3.判令解除对霞山海昌路11号1幢底层1号车库及湛江市霞山区海昌路11号1幢501房房产的查封；4.请求撤销湛江经济技术开发区人民法院于2019年10月11日作出的（2019）粤0891执825号执行裁定书中对湛江市霞山海昌路11号1幢底层1号车库及湛江市霞山区房产的拍卖;5.本案诉讼费由被告东业首饰公司承担。事实和理由：东业首饰公司与尹琴珍的借款合同纠纷一案，贵院已于2019年8月22日立案并作出裁定，案号为（2019）粤0891执825号。原告是湛江市经济开发区人民法院于2019年10月11日作出的（2019）粤0891执825号执行裁定书中霞山海昌路11号1幢底层1号车库及湛江市霞山区海昌路11号1幢501房房产（以下简称501房）的实际权利人。被告东业首饰公司分别于2000年1月28日、4月19日、11月2日因向原告朱才购买海水珍珠拖欠珍珠款共计人民币1087620.4元。因未能偿还，被告东业首饰公司将其所有的位于湛江市霞山海昌路11号1幢底层1号车库及湛江市霞山区房产用以抵债双方于2000年11月2日达成协议，并将涉案房产交付原告使用。2001年至今，期间的水、电、物业、煤气等公共事务缴费等均由原告缴纳，并且有记录。原告朱才虽未办理产权登记，但是其仍然是该房产的实际权利人，双方当事人约定，以该涉案房产抵押，并且实际交付原告使用已达20多年。2001年与原告朱才将该涉案房产交给吴清泉代为保管。期间原告朱才因房屋损坏，还对房屋进行了装修并花去了11万。其后，原告于2017年3月14日与善意第三人史长印签订了房屋租赁合同，史长印支付了合理的房屋租赁款，并且房屋已经实际交付第三人史长印使用。原告朱才与第三人史长印的租赁合同期限为2017年3月14日至2025年7月31日止，该租赁合同签订日期先于抵押登记的日期，并交付使用。原告朱才请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，因为涉案房产在人民法院査封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。对抵押权人尹琴珍而言，在租赁关系合法有效的情况下，其在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，且各种公共管理费用均以原告名义办理，并由原告出钱缴纳，抵押权人尹琴珍对房屋被租赁的客观事实是知情的。综上，原告认为贵院所采取的执行措施不当，为维护原告的合法权益，原告现依法向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉诉讼请求。
被告辩称
被告尹琴珍辩称，一、本案的标的物是湛江市霞山区海昌路11号1幢501房和霞山海昌路11号1幢底层1号车库，产权属于东业公司，产权登记是合法有效的。被告尹琴珍申请法院封处置拍卖东业公司的合法财产，偿还尹琴珍的债务，应当得到法律保护。二、原告主张其是涉案标的物的实际权利人，不能对抗被告尹琴珍申请法院查封处置本案的标的物。三、原告主张其是实际权利人，仅凭2000年11月2日侯丽娟和戴某某签订一份还款保证书，即是原告第一诉求中要求继续履行的协议。这份保证书是侯丽娟和戴某的个人行为，并非东业公司的行为。再说，在保证书中承诺以501号房作为抵押，也没有经过合法的抵押程序进行抵押登记，这抵押行为还没有成立。四、原告主张排除法院对2019粤0891执825号执行裁定执行标的的执行，证据和依据理由站不住脚。其他三个诉求依法依理应该予以驳回。
被告东业首饰公司经本院依法传唤不到庭，不作书面答辩亦不提供证据。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人提交的证据与原件核对无异，本院予以确认并在卷佐证。
本院查明
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告东业首饰公司向原告朱才出具三份《东业公司收购原料凭据》，载明：收料日期分别为2000年4月19日、2000年1月28日、2000年11月2日，净重分别为55.597公斤、35.57公斤、34.239公斤，珠款总额分别为400298.4元、433954元、253368元。2000年11月2日，侯丽娟、戴家铮向原告朱才出具《还款保证书》，载明：本人2000年11月2日在雷州市收购朱才先生海水珍珠，购买净重34.239公斤，计珠款总额253368元，付款期限90天，一次性付清，若不按期付款，按月息2.5%计付，本人承诺以所属我的座落于湛江市霞山区作抵押，以还清货款。2001年6月26日，被告东业首饰公司向原告朱才出具货款议定书，载明：本公司向朱才收购珍珠原料所欠下的货款议定（1）在2001年9月底前付50%；（2）在2001年10月底前付清余款。陈德彬、侯丽娟在该议定书上签名。涉案501房从2015年2月至2016年10月的电费由吴清泉交纳，2016年12月至2019年12月、2020年1月至2020年12月的电费由朱才交纳，涉案501房从2010年4月1日至2019年10月3日、2010年4月1日至2020年12月1日的水费由吴清泉交纳。2017年3月24日，原告朱才作为出租方（甲方）与史长印作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案501房出租给乙方使用，租赁期限为捌年（即2017年6月1日至2025年7月30日止）。
另查明，本院于2019年9月6日作出（2019）粤0891执825号执行裁定：一、查封东业首饰公司名下的位于湛江市霞山区车库［产权证号：粤房地证字第××号］，查封期限为三年；二、查封东业首饰公司名下的位于湛江市霞山区的房产［产权证号：粤房地证字第××号］，查封期限为三年。2020年7月15日，本院作出（2019）粤0891执825号公告，告知本院拟依法拍卖登记在被执行人名下并已办理抵押登记的位于湛江市霞山区（以下简称501房及1号车库）的房产以清偿债务，责令被执行人及其他居住人员迁出上述房屋，并清理被法院查封的个人及家庭物品。案涉501房及1号车库的权属人为东业首饰公司，抵押权人为农业银行湛江市赤坎支行，抵押日期为1998年1月1日至2003年12月31日。
再查明，被告东业首饰公司的法定代表人为陈德彬，赵耀为副董事长，陈德彬为董事长，侯丽娟为副总经理。
本院认为
本院认为，本案为执行异议之诉。本案的争议焦点为原告朱才对案涉房屋、车库是否享有足以排除强制执行的民事权益及对于案涉房屋、车库是否享有所有权。
关于朱才对案涉房屋、车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案不符合参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除强制执行。首先，《还款保证书》的出具人为侯丽娟和戴家铮，并未加盖被告东业首饰公司的公章，而案涉501房和1号车库登记在被告东业首饰公司名下，故该《还款保证书》无法证明系被告东业首饰公司以房抵债的真实意思表示。其次，关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本案案涉501房及1号车库已于1998年1月1日设立有其他人的抵押权登记，而原告提交的《还款保证书》出具时间为2000年11月2日，原告作为买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记，不能视为“非因案外人自身原因”。同时，原告并未提交证据证明其在案涉501房和1号车库长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利，如原告与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者原告因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁。综上所述，原告朱才对于案涉房屋、车库的权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。因此，本院对原告朱才要求解除对案涉房屋、车库的查封，并停止执行的主张不予支持。
关于朱才就案涉房屋、车库是否享有所有权的问题。因原告朱才要求对案涉房屋、车库停止执行的主张缺乏依据，本案案涉501房、1号车库目前仍然登记在东业首饰公司名下，原告仅对案涉房屋、车库享有债权请求权，故其要求确认其对案涉房屋、车库享有所有权缺乏法律依据，不予支持。
此外，原告朱才提出的继续履行合同属于给付之诉的诉讼请求，与阻却执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件审理范围，原告朱才可就此另行主张权利。
被告东业首饰公司经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，由此引起的法律后果应由其自负。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回原告朱才的诉讼请求。
案件受理费5050元，由原告朱才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
