当事人信息
原告：杨军虎，男，****年**月**日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨伟婷，北京京云律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：王国龙，北京京云律师事务所 律师。
被告：定州市经盛纬腾房地产开发有限公司，住所地：定州市清风南街，统一社会信用代码：91130682073737417Q。
法定代表人：吴海艳，执行董事。
委托诉讼代理人：张丽红，河北世纪三和律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：陈培培，河北世纪三和律师事务所 律师。
审理经过
原告杨军虎与被告定州市经盛纬腾房地产开发有限公司（以下简称“定州市经盛纬腾公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨伟婷、王国龙、被告定州市经盛纬腾公司委托诉讼代理人张丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
杨军虎向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告于2017年9月24日签订的《商铺买卖协议》无效；2.确认原告与被告2017年9月24日签订的《经纬钻石铺商铺委托出租管理协议》无效；3.判令被告返还原告购房款50260元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过北京责诚春天房地产经纪有限公司得知，位于定州市圣地丽景南区出售，2017年9月24日，原告与被告定州市经盛纬腾公司签订《商铺买卖协议》，约定原告购买被告开发建设的位于定州市圣地丽景南区。协议签订后，原告按照协议约定向被告支付购房款50260元。同日双方签订《经纬钻石铺商铺委托出租管理协议》，约定原告将所购买的商铺委托被告实施统一招商运营管理，委托期限为10年。之后，原告向相关部门进行调查，确定本案所涉项目至今未取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”被告在未取得商品房预售许可证的情况下出售房屋，并与原告签订合同，收取房款及费用，违反商品房预售管理办法的强制性规定，为无效合同，被告应返还原告购房款。
被告辩称
被告定州市经盛纬腾公司辩称，1、原告购买答辩人的商铺属实，双方签订了商铺买卖协议及出租管理协议，但是原告主张该协议无效不能成立，涉案的商铺属于地下商铺，根本不可能办理地下商铺的商品房预售许可证；2、即使原告主张协议无效的理由成立，其法律后果是相互返还，原告要求答辩人返还全部房款不能成立。理由是该商铺款并非全部归答辩人所有，而是已按销售面积乘以1500元的比例由北京责诚春天房地产经纪有限公司提走，该经纪公司也向答辩人出具了收款收据。如果认定原被告之间的协议无效，答辩人只退还实际得到的房款，对于经纪公司的提成答辩人没有返还义务。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告通过北京责诚春天房地产经纪有限公司介绍购买被告定州市经盛纬腾公司位于定州市圣地丽景南区。2017年9月24日原告与被告定州市经盛纬腾公司签订《钻石铺商铺买卖协议》和《经纬钻石铺商铺委托出租管理协议》。上述协议约定，原告购买的商铺位于圣地丽景南区地下，负一层Ａ223号商铺，该商铺建筑面积约7.18平方米，每平米7000元，一次性付款，交房时间2019年12月31日；原告将该商铺委托被告实施统一的招商运营管理。同日，原告向被告定州市经盛纬腾公司交纳了购房款50260元，被告给原告出具了收据。
另查明，现涉案商铺仍未取得商品房预售许可证，被告未向原告交付商铺。
上述事实，有当事人的陈述、原告与被告定州市经盛纬腾公司买卖协议、被告定州市经盛纬腾公司向原告出具的收据等证据证实，足以认定。
本院认为
本院认为，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋，预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售实行许可制度，未取得商品房预售许可证，不得进行商品房预售。被告定州市经盛纬腾公司辩称出售的地下商铺不需要办理商品房预售许可证，未提交证据证实，本院不予采信。本案中，被告在未取得商品房预售许可证的情况下出售房屋，并与原告签订合同，收取房款及费用，系违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同，为无效合同。故对原告主张确认原、被告签订的商铺买卖协议无效的主张，本院予以支持。买卖协议无效，其附随的托管协议亦应无效。合同确认无效后，已经交付财产的，享有返还财产请求权，故对原告要求被告定州市经盛纬腾公司返还购房款50260元的主张，本院予以支持。被告定州市经盛纬腾公司主张在收取的购房款中付给北京责诚春天房地产经纪有限公司提成款，应从返还原告的购房款中予以扣除，因售房提成系被告与北京责诚春天房地产经纪有限公司之间的关系，与原告无关，故被告此抗辩理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、原告杨军虎与被告定州市经盛纬腾房地产开发有限公司2017年9月24日签订的《钻石铺商铺买卖协议》、《经纬钻石铺商铺委托出租管理协议》无效；
二、被告定州市经盛纬腾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨军虎购房款50260元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1056.5元，由被告定州市经盛纬腾房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
