当事人信息
上诉人（一审原告、案外人）：赵君，男，****年**月**日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：张显梅（赵君母亲），****年**月**日出生，无职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：张静，黑龙江盛夙律师事务所 律师。
被上诉人（一审被告、申请执行人）：姚晓光，男，****年**月**日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
一审第三人（被执行人）：鸡西市锦绣房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区西山办汽车公司4-首-4。
法定代表人：刘茂林，公司经理。
审理经过
上诉人赵君因与被上诉人姚晓光、鸡西市锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，虽然赵君提交的商品房认购协议书的第一页和第二页纸张、打印字体均不相同，但第一页认购方为赵君，第二页认购方的代理人处由李某签字。二审中证人李某出庭作证，证实其2017年9月22日与锦绣公司签订商品房认购协议书。2019年9月16日，其与赵君签订房屋买卖协议，并将锦绣公司开给李某的商品房认购协议、收据、房屋移交通知单等均由李某更名为赵君，赵君给付李某房款合计38万元。锦绣公司出具情况说明，认可赵君商品房认购协议的真实性。因此，一审对赵君与锦绣房产公司之间是否已签订合法有效的商品房认购协议的问题认定事实不清。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：
本案裁判结果
一、撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初1920号民事判决；
二、本案发回鸡西市鸡冠区人民法院重审。
上诉人赵君预交的二审案件受理费7000元予以退回。
