当事人信息
原告：赵美英，女，****年**月**日出生，瑶族，住湖南省永州市冷水滩区。
被告：永州中建置业发展有限公司，住所地永州市冷水滩区清桥路86号。
法定代表人：刘铁生，系该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：盘航英，女，****年**月**日出生，瑶族，住湖南省道县。
审理经过
原告赵美英与被告永州中建置业发展有限公司（以下简称中建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵美英、被告永州中建置业发展有限公司的委托代理人盘航英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告赵美英向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理不动产过户手续；2.被告退回原告多支付的购房款84895元；3.按第十四条约定，被告向原告赔偿违约金406元；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年10月19日，被告与原告签订《商铺买卖合同》，购其冷水滩区河东清桥路“滨江豪园·新城”A2栋负壹层C-101号铺面，合同约定暂测建筑面积为133.24平方米，单价为31096.95元/平方米，总价为4143358元，原告于2015年10月20日向被告一次性转账支付以上款项。后该商铺实测建筑面积为130.51平方米，核定总价为4058463元，被告与原告于2018年11月20日按商铺实测面积重签一份《商铺买卖合同》。根据合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日日内为买受人办理房屋所有权证，否则出卖人按买受人已付总房款的万分之一支付违约金给买受人。合同生效后，原告按约定付清了全部购房款4058463元，并多付了购房款84895元，但被告至今未为原告办理房屋所有权证，违反合同约定，被告应赔偿原告406元。
被告辩称
被告中建公司辩称，1.合同铺号与原告的诉讼标的不一致，原告购买的商铺号由A2栋负壹层C-101更换为现在A2栋负壹层-101，双方重新签订了《商铺买卖合同》，商铺的面积为预测面积；2.《商铺买卖合同》第五条明确预定：“该商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积结算房款，就房屋面积差异互不承担违约责任”。目前A2栋的总证尚在办理当中，该栋物业的实测面积尚未确定，在商铺的“产权面积”明确之前，原告诉请退回多支付的购房款缺乏法律依据；3.出卖人在商品房交付使用后365个工作日内办理好房屋所有权证，按合同约定办理产权证应在2020年1月1日之前。因今年上半年“新冠肺炎”疫情属于不可抗力，可以部分或者全部免除违约责任。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
本院查明
本院经审理查明，2015年10月19日，原告（乙方）与被告中建公司（甲方）签订了一份《商铺买卖合同》，该合同相关条款约定：第三、四、六条：由原告购买被告所有的位于永州市冷水滩区××栋××层××号铺面，建筑面积为133.24平方米，单价为31096.95元，总价为4143358元，原告一次性付清购房款4143358元；因设计变更造成面积差异，双方不得解除合同，应当签署补充协议；第八条：被告应在2017年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定将验收合格、并符合本合同约定的商品房交付乙方使用；第九条：甲方如未按合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金；第十四条：乙方必须在交清全部房款及办证税、费和水、电、电话、电视、宽带网的开户费，并在交房时提供办理房屋产权相关资料后，甲方在240个工作日内给乙方办理好土地分户使用证和房屋所有权证，办理该手续时乙方应积极配合甲方办理。合同签订后，原告向被告支付购房款4143358元，并在2018年11月20日，被告向原告开具了两张购房款收款收据，被告于2019年3月份将商铺交付给原告使用。
2018年11月19日，原、被告另行签订一份《永州中建置业发展有限公司·商铺买卖合同》，合同主要约定：第三、四、六条：商铺的建筑面积为130.51平方米，面积为暂测面积，实际面积以房产部门核定发证为准；单价为31096.95元，总价为4058463元，位于商铺位于永州市冷水滩区××栋××层××号；第八、九条：交付商铺时间为2018年12月31日前，逾期超过90日后合同继续履行的按乙方累计已付款的万分之三向乙方支付违约金；第十四条：出卖人在商品房交付使用后365个工作日内未办理好房屋所有权证，按买受人已付总房款的万分之一支付违约金给买受人。
上述事实，有《商铺买卖合同》、收据、转账凭条等证据材料及当事人陈述在案佐证。
本院认为
本院认为，原告与被告签订了两份《商铺买卖合同》，该两份合同均系双方真实意思表示，内容合法，对双方当事人均具有法律效力。2018年11月20日与2015年10月19日合同内容不一致的地方，应当按照2018年11月20日的合同内容履行。该合同签订后，原告已依约向被告交纳购房款，被告也已将涉案房屋交付给原告使用。根据双方合同约定，被告应当在将商铺交付原告使用后365个工作日内办理好房屋所有权证。按照合同约定，被告至迟应当于2018年12月31日将商铺交付给原告使用，故被告应当在2020年6月17日前为原告办理不动产权证。2020年初因疫情爆发属于不可抗力，本院酌情支持被告顺延60天办证。至今，被告仍未为原告办理出不动产权证，其行为已构成违约，应承担继续履行为原告办理案涉商铺不动产权证的义务，故对原告办证的诉讼请求，本院依法予以支持。根据2018年11月20日双方签订的《永州中建置业发展有限公司·商铺买卖合同》第十四条第三项的约定“出卖人在商品房交付使用后360个工作日内未办理好房屋所有权证，按买受人已付总房款的万分之一支付违约金给买受人”，现被告已违约，被告应按约定支付违约金414.33元（4143358元×1?），现原告仅要求被告支付406元，是对自己权利的处分，本院予以支持。
另原告要求被告退回其多支付的购房款84895元，虽然2018年11月20日签订的合同约定商铺建筑面积为130.51平方米，2015年10月19日签订的合同约定商铺建筑面积为133.24平方米，原告按133.24平方米向被告交纳了购房款，但双方在两份合同中均约定了“面积为暂测面积，实际面积以房产部门核定发证为准”。现案涉商铺未办理出不动产权证，本院无法核实商铺的实际面积，故对原告要求退还购房面积差的该诉请依法不予支持，原告可待办理出不动产权证后与被告另行协商或向法院主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效之日起三日内，为原告赵美英办理位于永州市冷水滩区××栋××层××号商铺的不动产权证；
二、被告永州中建置业发展有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告赵美英逾期办证违约金406元；
三、驳回原告赵美英其他的诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2233元，减半收取计1116.5元，由原告赵美英负担941.5元，被告永州中建置业发展有限公司负担175元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
