当事人信息
原告：东营市万达物业服务有限责任公司，住所地东营市东营区府前大街67号，统一社会信用代码：91370500727552201X。
法定代表人：张晓峰，董事兼总经理。
委托诉讼代理人：徐宏志，男，汉族。
委托诉讼代理人：马霞，女，汉族。
被告：王璠，男，汉族，现住东营市东营区。
委托诉讼代理人：王允录，男，汉族
审理经过
原告东营市万达物业服务有限责任公司与被告王璠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东营市万达物业服务有限责任公司委托诉讼代理人徐宏志、马霞，被告王璠委托诉讼代理人王允录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告东营市万达物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2020年1月1日起至2021年6月30日拖欠的物业费2274元，逾期缴费滞纳金273元，以上共计2547元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月1日，原告与山东万达地产有限公司签订了《前期物业委托服务合同》，约定由原告提供物业服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期缴纳物业费用的，从逾期之日起按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。被告自2020年1月1日起至2021年6月30日拖欠的物业费共2274元。欠费期间应按照每日千分之三支付滞纳金，本案中我方主张滞纳金按照年利率24%计算。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，望依法判若所请。
被告辩称
被告辩称，其不承认原告与开发商签订的前期物业委托服务合同的效力。原告物业服务不到位：对其室内下水管道未及时维护疏通，导致被告自行施工改造下水管道；对房屋窗台外墙、地下室外墙维护不及时导致墙皮脱落；小区内通行道路损坏，原告未及时维护。被告未收到原告关于催缴物业服务费的通知。
本院查明
经审理查明：被告王璠于2009年12月26日从山东万达地产有限公司购买东营市东营区房屋，房屋住宅面积164.04平方米。2016年6月1日，原告与山东万达地产有限公司签订《物业委托服务合同》，约定由原告实行前期物业管理，合同期限自2016年6月1日至该物业业主委员会依法成立并且与业主大会所聘的物业管理公司签订新的物业管理服务合同为止。业主首次应当预交六个月的物业管理服务费，以后每六个月交纳一次，应当在首月的1-10日内预交本六个月物业管理服务费；小高层（含多层）、花园洋房、商铺、联排别墅分别按建筑面积每月每平方米人民币0.605元、0.77元、1.5元、1.3元计收。原告对房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的室外落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、消防设施设备、电梯等；属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等。原告负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大、中修方案并组织实施；本物业竣工验收交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更换、改造费用按以下方式承担：（1）保修期内由开发商承担；（2）保修期后由全体业主承担，从专项维修资金支付。被告王璠未交纳2020年1月1日至2021年6月30日的物业服务费。被告认可原告通过电话向其催收过2020年的物业服务费。
以上事实有原告提交的法定代表人身份证明、营业执照副本、《商品房现房买卖合同》、《一、二期物业委托服务合同》、企业名称变更工商登记证明、物业服务照片、不动产登记信息查询证明，以及当事人陈述为证。
本院认为
本院认为，物业服务企业系为全体业主提供服务并根据物业服务合同的约定进行相应的服务，物业服务企业按照合同约定提供了服务，则物业服务费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。业主抗辩需要基于正当理由，同时以避免对业主自治机制和物业服务秩序造成破坏为原则。物业公司与业主应按物业服务合同的约定行使权利、履行义务。东营市万达物业服务有限责任公司与山东万达地产有限公司签订的《一、二期物业委托服务合同》，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。被告王璠作为业主，上述物业委托服务合同对其具有约束力，其应当依约交纳物业服务费。
被告抗辩原告物业服务不到位：原告对室内下水管道未维护疏通，导致其自行施工改造；对房屋窗台外墙、地下室外墙维护不及时导致墙皮脱落；小区内通行道路损坏，原告未及时维护。原告主张室内下水管道的维护不属于其服务范围；认可窗台外墙及地下室外墙墙皮脱落的情形，但主张该部分维护不在其服务范围内，应由开发商进行维护或通过维修基金进行处理；认可小区内道路存在毁坏情形，但原告已尽到日常维护义务，目前正对毁坏道路进行维修。本院认为，根据涉案物业委托服务合同的约定，室内下水道不属于原告履行物业服务的维护范围，本院对被告的该项主张不予支持。被告抗辩的窗户外墙及地下室外墙系建筑本体共用部位，原告应履行日常维护及编制年度大、中修方案并组织实施的义务，共用部分大、中修产生费用由开发商承担或维修基金支付，原告关于上述共用部分维护不属于其服务范围的主张，本院不予支持。现有证据能够证实小区内道路存在毁坏情形，原告提交的证据不足以证实其对道路进行了日常维护。综上，原告在履行义务过程中存在瑕疵，综合本案案情，本院酌定被告按照75%交纳2020年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费1706元（2274×75%）。
原告主张的滞纳金实为违约金。合同虽约定物业使用人逾期不交纳物业管理服务费及其他费用的，从逾期之日起按日加收应交费用千分之三的违约金，但原告提供的物业服务存在瑕疵，故对原告的该项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十三条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告王璠于本判决生效之日起七日内向原告东营市万达物业服务有限责任公司支付物业服务费1706元；
二、驳回原告东营市万达物业服务有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告东营市万达物业服务有限责任公司负担8元，被告王璠负担17元，由被告王璠负担的案件受理费于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省东营市中级人民法院，上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
