当事人信息
原告：桃江大汉酒店有限公司，住所地湖南省益阳市桃江县桃花江镇獭溪路310号。
法定代表人：卜蓉溱，公司执行董事。
委托诉讼代理人：丁辉，公司员工。
委托诉讼代理人：倪朝沐，公司总部大汉控股集团有限公司法务部员工。
被告：徐玮，男，****年**月**日出生，汉族，住湖南省桃江县。
委托诉讼代理人：昌盛，湖南弘一律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：严敏，湖南弘一律师事务所 律师。
审理经过
原告桃江大汉酒店有限公司（以下简称大汉酒店公司）与被告徐玮合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告大汉酒店公司的委托诉讼代理人丁辉、倪朝沐，徐玮的委托诉讼代理人昌盛、严敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
大汉酒店公司向本院提出诉讼请求：1.判令徐玮支付2018年7月1日至2021年6月30日期间租金及物管费合计766898.58元；2.判令徐玮支付违约金250000元（每日按欠付金额2‰标准计算后的折扣，暂计算至起诉之日），后续违约金按标准计算至实际清偿之日止；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费等由徐玮承担。事实和理由：2013年6月，徐玮与桃江大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉城建公司）签订《物业租赁合同》，合同约定徐玮租赁大汉城建公司所有的桃江县益阳大汉华美达酒店二层14－2101房，租赁面积（建筑面积）为2597.67㎡，租赁用途为奥斯卡音乐会所，租赁时间为2013年6月1日至2021年12月31日，合同第三条约定了各租赁年度租金和物管费的标准，按季度交纳，逾期支付的，按欠付金额的2‰∕日支付违约金。合同签订后，大汉城建公司将房屋交付徐玮使用，而徐玮从2018年7月1日开始拖欠租金及物管费。截止起诉之日，徐玮已累计拖欠租金455277.3元，物管费311621.28元，合计拖欠766898.58元。其中，2018年7月1日至2019年12月31日期间拖欠租金53158元，2021年2月1日至2021年6月30日期间拖欠租金402119.3元，2018年1月1日至2021年6月30日期间拖欠物管费311621.28元。经大汉酒店公司多次催讨未果，遂酿成纠纷。
2021年6月1日，大汉城建公司与大汉酒店公司签订《权利转让确认书》，授权大汉酒店公司依据合同约定向徐玮行使各项权利，该《权利转让确认书》已送达给徐玮。
被告辩称
徐玮辩称，1.同意向大汉酒店公司支付剩余房租及物管费212870元。①大汉酒店公司与徐玮已就部分租金及物管费问题达成了一致并形成了备忘录。根据2021年5月6日双方达成的备忘录，2019年度房租及物管费10.80万元，2020年1月－12月物管费63516元，2021年1月物管费5293元，2021年2月房租及物管费85716元。且大汉城建公司还应退还徐玮保证金30余万元。②大汉酒店公司应为徐玮减免相应空调费用、电梯费用及垃圾清运费；③徐玮不应承担2021年3月以后的房租及物管费。2.徐玮不应当向大汉酒店公司支付违约金。①大汉城建公司未按照《物业租赁合同》约定向徐玮提供完整的配套服务违约在先。承租期间空调问题一直未得到解决，电梯使用频繁出现安全问题。②原合同项下的租金高于当地最佳位置水平，物管费也逐年递增，明显不合理。经协商，双方达成了新的租赁合同，新租赁合同取代了原租赁合同，故徐玮不应继续承担原合同项下的违约金。③原《物业租赁合同》项下的违约金过高。如果法庭支持违约金，则请求法庭对违约金的计算方法予以调整，要求按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。
本院查明
为支持各自主张，双方当事人向法庭提交了证据，本院组织双方进行了证据交换并质证，对无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认证如下：
大汉酒店公司提交的①《物业租赁合同》②授权委托书、③付款及催款通知函（含徐玮欠费明细）④权利转让确认书⑤微信聊天记录截屏，拟证明徐玮依租赁合同约定，拖欠租金及物管费766898.58元，并应支付相应违约金250000元。徐玮对上述证据的真实性不持异议，对合法性、关联性及证明目的有异议。本院经审查认为，上述证据符合证据“三性”要求，结合双方于2019年7月31日达成的备忘录及庭审中双方代理人陈述的事实，确认均为有效证据。
徐玮提交的证据①桃江大汉酒店与奥斯卡结算明细②刘玉奎物业微信聊天记录③付款通知函④停业申请函⑤奥斯卡租赁合同⑥聊天记录及指导装修合同视频光碟⑦备忘录⑧聊天记录⑨联系函⑩《关于桃江奥斯卡量贩音乐会所物业租户问题反馈事宜》
根据双方当事人陈述及确认的证据，本院认定事实如下：
2013年6月28日，桃江大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉城建公司）与徐玮签订了《物业租赁合同》，合同第一条在租赁标的中约定，大汉城建公司（甲方）将其所有的桃江县益阳大汉华美达酒店二层14－2101物业出租给徐玮（乙方），租赁面积（建筑面积）为2597.67㎡，租赁用途为奥斯卡音乐会所。合同第二条在2.1租赁期限中约定为103个月，即自2013年6月1日起至2021年12月31日止，租赁期的第一天即为入伙日。合同第二条2.2装修期和免租期中约定，装修期共计213天，从入伙日开始计算，即从2013年6月1日起至2013年12月31日，在此期间内乙方免交租金与物管费。合同在第三条租金、物管费和履约保证金等各项费用中采用表格方式列表约定了各租赁年度租金和物管费的收取标准，并在合同3.4中约定“鉴于本合同期限较长，若由于物价等市场因素或同星级酒店各项费用或某项费用的普涨，造成按上表幅度上调各项费用，明显违背市场价值的，双方同意协商调整上涨幅度。”合同3.6费用结算方式在3.6.1中约定了乙方按季度缴纳租金与物管费。合同在第六条乙方的权利、义务及违约责任6.2中载明“乙方须按时缴纳包括不限于租金、空调费、水电费及其他应缴纳费用。如乙方迟延缴纳租金等应纳费用，须向甲方支付违约金。从迟交日起，按日加收所欠缴金额2‰的违约金。”
合同签订后，大汉城建公司将上述物业交付徐玮开设了奥斯卡音乐会所。
2019年7月31日，大汉城建公司与徐玮经协商，甲方（桃江大汉城镇建设有限公司）与乙方（徐玮）就2013年6月1日至2018年7月31日期间的历史遗留问题和欠缴租金、物管费的问题达成了备忘录。备忘录载明：“1、乙方一次缴纳欠缴租金与物管费188485.15元后，从2013年6月1日到2018年7月31日的所有费用已经结清，双方的历史遗留问题与欠缴费用问题已全部解决，双方不再向对方提出任何主张……。2、2018年7月31日以后租期内的租金与物管费标准仍按原租赁合同约定内容执行。”
2021年5月6日，大汉酒店公司（甲方）与徐玮（乙方）协商，就徐玮欠缴租金、物管费等问题形成新的备忘录，但双方未在该备忘录上签字。大汉酒店公司因本案支付保全保险费1016元，财产保全费5000元，共计6016元。
另查明，大汉酒店公司系大汉城建公司的控股公司。2017年1月1日，大汉城建公司向大汉酒店公司出具授权委托书，载明“现授权桃江大汉酒店有限公司以其自己名义依据《租赁合同》的约定，向承租人徐玮收取租金、物业费、押金/保证金、水电费等费用，开具相应票据、合同解除、场地交接、追究违约责任，桃江大汉酒店有限公司可以自己名义采取非诉、诉讼／仲裁等方式行使以上权利和义务。委托期限至租赁期限届满止。”2021年6月1日，大汉城建公司（转让方）与大汉酒店公司（受让方）签订权利转让确认书，载明“转让方享有位于湖南省桃江县益阳大汉华美达酒店二层14－2101房对承租人徐玮欠付租金、物业费等请求权，现无偿转让给受让方，受让方同意受让该债权。受让方可以自己名义采取非诉、诉讼／仲裁等方式主张受让的权利。”上述授权委托书及权利转让确认书，大汉酒店公司采用电子文档的形式送达给了徐玮。
再查明，徐玮所经营的奥斯卡音乐会所于2021年3月至6月期间重新进行了装修。2021年4月6日，大汉酒店公司工作人员莫恰妹（微信名“九九&大汉华美达酒店”）采用电子文档的方式将新协商的《奥斯卡租凭（赁）合同》发送给徐玮。双方就新的租赁合同达成一致，但未签字。
本院认为
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点问题有：一、大汉酒店公司诉讼主体（原告）是否适格的问题；二、2019年8月至2021年6月期间租金及物管费的确定问题；三、2021年3月至6月期间的租金及物管费是否免除的问题；四、徐玮是否支付违约金的问题。
一、关于大汉酒店公司诉讼主体（原告）是否适格的问题。
根据《中华人民共和国民法典》第五百四十六条“债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。”的规定，结合大汉城建公司向大汉酒店公司出具了案涉授权委托书及权利确认书，且大汉酒店公司已送达给徐玮的事实和有关奥斯卡音乐会所租金及物管费徐玮一直同大汉酒店公司协商结算等，本院认为大汉酒店公司享有对案涉合同的债权请求权，系本案适格诉讼主体（原告主体适格）。
二、关于2018年8月至2021年6月期间租金及物管费的确定问题。
（一）、2019年7月31日双方签字确认的备忘录中载明：“2013年6月1日到2018年7月31日的所有费用已结清”，故确认2018年度及其后租金及物管费的起算点从2018年8月1日开始。
（二）、2020年1月至2021年6月期间的租金单价及物管费单价问题。合同约定：2019年度的租金单价28.08元/平方/月、物管费为3.83元/平方/月；2020年度租金单价29.48元/平方/月、物管费为4.02元/平方/月；2021年度租金单价30.96元/平方/月、物管费为4.22元/平方/月。考虑到2020年1月以来，各行各业均受到新冠肺炎疫情的冲击，特别是第三产业即服务行业的冲击和影响，虽然大汉酒店公司主动免除了徐玮两个月的租金及物管费，但结合合同3.4中的约定及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的精神，根据公平原则为衡平双方权利义务，本院将2020年1月至2021年6月期间合同租金单价变更为28.08元/平方/月（即按2019年度的租金单价计算），物管费单价变更为3元/平方/月。
（三）、物管费是否核减垃圾清运费2500元/月的问题。2021年5月6日，大汉酒店公司（甲方）与徐玮（乙方）经反复磋商达成了新的备忘录，虽双方未签字，但根据大汉酒店公司莫恰妹（微信名“九九&大汉华美达酒店”）采用电子文档的方式将上述备忘录发送给徐玮，结合备忘录中载明的物管费每月核减垃圾清运费2500元可知，奥斯卡音乐会所产生的垃圾清运问题，双方变更了合同中物管费的约定，故本院对徐玮主张从物管费中核减垃圾清运费用2500元∕月的意见予以采纳。
（四）、双方争议的空调管道未接通费用核减问题。根据2013年6月28日签订的《物业租赁合同》第五条5.11“甲方负责酒店公共场地的清洁、绿化、消防、安全及水、电、气、中央空调的供应及宣传推广。”的约定，结合莫恰妹发给大汉酒店公司现任总经理李丹“2021年5月6日谈判奥斯卡事宜备忘录.doc”的电子文档后，李丹回复“收到，发丁辉”及“李总，刚我把文件发给徐总（徐玮）核实，他的反馈是262525元中还没减免空调管道未接通的费用，在谈判26万能谈成的情况下他愿意支付，如谈不成还将减免每月空调费1000元。”的微信记录和法庭在核实涉案结算明细及备忘录、奥斯卡租赁合同形成情况时丁辉、莫恰妹的陈述，本院酌定物管费中每月核减空调费1000元。
（五）、物管费中应否核减电梯费用的问题，因大汉酒店公司不予认可，且徐玮未提供证据证明，本院不予支持。
综上，本院确认2018年8月1日至2019年12月31日期间的租金及物管费164399.96元，2020年1月至2021年6月期间的租金及物管费489401.03元，共计653800.99元，扣除2018年8月至2021年6月期间垃圾清运费及空调费115500元。徐玮尚欠大汉酒店公司上述期间租金及物管费538300.99元。
三、关于2021年3月至6月奥斯卡音乐会所装修期间的租金及物管费是否免交的问题。根据审理查明的事实及《奥斯卡租赁合同》双方尚未签字，而徐玮对“奥斯卡音乐会所”进行重新装修发生在《物业租赁合同》有效期内的实际，结合合同第二条2.2装修期和免租期中关于“装修期”的约定，本院对徐玮要求免交上述装修期间租金及物管费的意见不予采纳。上述装修期间租金及物管费为322942.33元，是否免除双方应在续签租赁合同时解决。
四、关于徐玮拖欠租金及物管费是否支付违约金的问题。根据合同6.2中逾期违约金“从迟交日起，按日加收所欠缴金额2‰的违约金”的约定及《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，结合现有证据及双方履行合同的情况，本院对徐玮主张违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率3.85%）计算的意见予以采纳。违约金从起诉之日（2021年6月18日）起，以欠缴租金及物管费为基数，按年利率3.85%计算至结清之日。
财产保全保险费及财产保全费共计6016元，系大汉酒店公司因本案支出的必要合理的费用，依法由徐玮承担。
综上所述，本院对大汉酒店公司合法的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百四十六条、第五百四十八条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告徐玮支付原告桃江大汉酒店有限公司租金及物管费538300.99元及相应违约金。违约金以538300.99元为基数，从2021年6月18日开始按年利率3.85%计算至结清之日；
二、被告徐玮支付原告桃江大汉酒店有限公司财产保全保险费及财产保全费共计6016元。
上述款项，限于本判决生效之日起十日内结清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13952元，减半收取6976元，由桃江大汉酒店有限公司负担3283元，徐玮负担3693元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
