当事人信息
原告（反诉被告）：汪国凤，女，****年**月**日出生，汉族，个体工商户，住安徽省黄山市黄山区。 原告（反诉被告）：吕韶阳，男，****年**月**日出生，汉族，个体工商户，住安徽省黄山市黄山区。 上列两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：陈涛，广东广和（芜湖）律师事务所 律师。 被告（反诉原告）：王国辉，男，****年**月**日出生，汉族，个体工商户，住安徽省黄山市黄山区。 委托诉讼代理人：程东风，安徽雄风律师事务所 律师。 反诉被告：刘金水，男，****年**月**日出生，汉族，项目经理，住安徽省芜湖市镜湖区。
审理经过
原告（反诉被告）汪国凤、吕韶阳与被告（反诉原告）王国辉返还原物纠纷一案，本院于2021年1月5日立案，依法适用简易程序进行审理。在诉讼过程中，被告王国辉以汪国凤、吕韶阳、刘金水为共同反诉被告，提起反诉，经审查反诉理由成立，对本诉和反诉合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪国凤、吕韶阳及其委托诉讼代理人陈涛，被告王国辉（反诉原告）的委托诉讼代理人程东风，反诉被告刘金水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告汪国凤、吕韶阳向本院提出诉讼请求：1、判令王国辉立即腾空、搬离黄山市黄山区×幢×号、×号门面房；2、判令王国辉支付房屋占有使用费用暂计4400元（以每天220元为基数，从2020年12月16日计算至2021年1月4日，此后计算至实际腾空搬离之日止）；3、本案诉讼费用由王国辉承担。事实和理由：2020年7月20日，我们与刘金水签订了《二手房买卖合同》。购买了刘金水所有的位于黄山市黄山区×幢×号、×号门面房，价款1362000元，建筑面积为127.34平方米，房款一次付清，刘金水在收到全部房价款之日起三日内，交付不动产。2020年12月8日，我们与刘金水又签订了《房屋买卖合同》，购买刘金水所有的位于黄山市黄山区×幢×号、×号门面房，价款1358000元，建筑面积为127.34平方米。房款一次付清，2020年12月16日前办理过户手续。我们已付清全部房款，双方办理了房屋过户登记手续。另，2015年10月15日，王国辉与刘金水签订了《房屋租赁合同》，约定，刘金水将位于黄山市黄山区×幢×号、×号门面房出租给王国辉从事商业经营，租赁期限从2015年10月15日至2020年11月16日。现租赁期限早已届满。我们与王国辉多次协商要求王国辉搬离房屋,并向王国辉送达了限期搬离告知书，但王国辉一直未搬离。
被告辩称
被告王国辉辩称:应驳回其诉求。刘金水出售案涉房屋给汪国凤、吕韶阳时，没有通知我，所以，我有权要求确认该买卖合同无效；汪国凤、吕韶阳主张按每日220元的标准计算房屋占有使用费没有依据。根据房屋租赁合同第一条的约定，租赁面积为254平方米，约定的租金标准应为两间门面房的租金标准，而非一间门面房的租金标准。故应驳回其诉讼请求。 反诉原告王国辉向本院提出反诉诉讼请求：1、依法确认刘金水与汪国凤、吕韶阳于2020年7月20日签订的《二手房买卖合同》及2020年12月8日签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案反诉费用由汪国凤、吕韶阳、刘金水承担。事实和理由：2015年10月15日，我与刘金水签订了《房屋租赁合同》一份，我租赁了刘金水位于黄山区×号楼门面房（建筑面积254平方米、二间、二层），租赁期限自2015年10月15日至2020年11月16日，租金为每年25000元，三年后租金按每年10%递增,第四年租金27500元，第五年租金30000元。由于刘金水没有交纳房屋维修基金，我代为刘金水垫付房屋维修基金后，于2015年11月12日才拿到案涉房屋锁匙，扣除门面房装潢一个月，实际租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日止。2020年7月20日、12月8日，刘金水在没有通知我的情况下，擅自将案涉房屋转让给了汪国凤、吕韶阳。刘金水的行为违反了我国《民法典》的有关规定，属无效合同，我在同等条件下享有优先购买权。 反诉被告汪国凤、吕韶阳辩称：第一，我方与王国辉之间系物权纠纷，而王国辉提起的是债权纠纷，应当裁定驳回。第二，我方与刘金水之间签订的房屋买卖合同合法有效，不违反法律、行政法规的规定，也不存在合同无效的情形。第三，汪国凤、吕韶阳已多次与王国辉协商、沟通搬离事宜，并征询其是否继续承租房屋，其表示拒绝，现租赁期限已届满，王国辉应当搬离。 反诉被告刘金水辩称：我共有三间门面房，其中，两间门面房租赁给王国辉，另一间门面房租赁给郑某某，均是同一时间出租，每间门面房建筑面积、租金标准相同，在签订合同时虽没有明确写明是每间门面房的租金标准，但在实际履行过程中，王国辉支付前三年的租金均是按每年50000元支付。后来，王国辉因资金周转困难，没有按期支付租金，我催讨了几次，王国辉分期支付部分租金。期间，王国辉想购买我的房屋，我表示同意，但其因资金问题，可能一时买不了。王国辉提出用我的房屋抵押贷款支付购房款，我未同意。我通过微信、电话等方式予以告知，王国辉还到芜湖与我当面协商过，但我不可能一直等待王国辉购买，在租赁期限即将到期时，我就通过中介出售房屋，并将房屋已出售情况通知了王国辉。因此，在房屋租赁期间，我曾多次与王国辉沟通，因王国辉无钱购买房屋时，我才将案涉房屋出售给汪国凤、吕韶阳。故王国辉的反诉诉求不能成立。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对汪国凤、吕韶阳提交的身份证及其结婚证、二手房买卖合同、房屋买卖合同、不动产权证书、限期搬离通知书、回复函、照片，王国辉提交的身份证、现金缴款单（缴纳房屋维修基金）、领条（案涉房屋钥匙）等证据，双方当事人均无异议，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、汪国凤、吕韶阳提交的刘金水与郑某某签订的房屋租赁合同，用以证明刘金水租赁给郑某某同一地段的房屋面积127.34平方米，在同一时期每年租金标准，与王国辉签订的房屋租赁合同约定的标准相同，据此可以证明案涉房屋租赁合同约定的租金标准为一间店面房的租金标准。 王国辉质证认为与本案无关联性；刘金水无异议。 本院认证意见，该房屋租赁合同系刘金水与第三人签订的房屋租赁合同，与本案无关联，不予采纳。 2、房屋租赁合同。三方当事人分别提交了2015年10月15日刘金水与王国辉签订的房屋租赁合同各一份，经审查，三方当事人分别提交的租赁合同均系同一份合同，汪国凤、吕韶阳提交房屋租赁合同系复印件，与刘金水提交的房屋租赁合同（原件）内容一致，王国辉提交的房屋租赁合同系复印件，但该合同中有单方修改及添加内容，即对租赁期限修改等，除此以外，其他内容与汪国凤、吕韶阳、刘金水提交的合同内容一致，王国辉认为，租赁期限应自2016年1月1日至2020年12月31日。本院质证意见，对于案涉房屋租赁期限的起始时间，合同约定的时间与实际交付租赁物时间不一致的，应从实际交付租赁物之日起计算，王国辉实际拿到案涉租赁房屋钥匙的时间是2015年11月12日，结合房屋租赁合同“门面装潢扣除一个月”的约定，实际租赁期限应自2015年11月12日起至2020年12月13日止。关于租金标准，汪国凤、吕韶阳、刘金水认为合同约定的租金标准应为一间门面房租金标准，而王国辉认为合同约定的租金标准应为两间门面房的租金标准，经审查，房屋租赁合同中对租赁物的间数约定不明，存在瑕疵，但结合王国辉实际租赁使用的是5号、6号两间门面房，王国辉承租前三年每年实际支付租金50000元的事实，本院认定，合同约定的租金标准应为一间门面房的租金标准。 3、刘金水提交的微信、短信信息，用以证明从2018年至2020年期间，其多次与王国辉谈及房屋买卖及欠付租金事宜。 王国辉质证意见：该证据系打印件，对真实性有异议，从其内容上，不能证明我不愿意购买案涉房屋，相反，可以证明我要求购买案涉房屋的事实，只是商讨如何购买事宜。 汪国凤、吕韶阳质证意见，对该证据无异议，该证据证明刘金水通知了王国辉买卖房屋的情况，是因王国辉无力购买。 本院认证意见：对该证据的三性，予以确认。 经审理查明：2020年7月20日，汪国凤、吕韶阳夫妇与刘金水签订了《二手房买卖合同》一份，约定由汪国凤、吕韶阳购买刘金水所有的位于黄山市黄山区×幢×号门面房［皖（2017）黄山区不动产权第××号］，价款1362000元，建筑面积为127.34平方米，合同签订之日一次性支付全部房款。刘金水在收到全部房价款之日起三日内，交付不动产。2020年12月8日，汪国凤、吕韶阳与刘金水签订了《房屋买卖合同》一份，约定由汪国凤、吕韶阳购买刘金水所有的位于黄山市黄山区×幢×号门面房［皖（2017）黄山区不动产权第××号］，价款1358000元，建筑面积为127.34平方米。付款方式为一次性付款，在此房产过户之日一次性付清，2020年12月16日前办理过户手续。汪国凤、吕韶阳现已按约支付了购房款，双方办理了房屋过户登记手续，汪国凤、吕韶阳取得黄山市黄山区×幢×号和×号门面房的产权证［皖（2020）黄山区不动产权第××号、××号］。 2015年10月15日，王国辉与刘金水签订了《房屋租赁合同》,合同约定，刘金水将位于黄山市黄山区×幢门面房（建筑面积254平方米）出租给王国辉从事商业经营，租赁期限从2015年10月15日至2020年11月16日，租金为每年25000元，三年后租金按每年10%递增，第四年租金为27500元，第五年租金为30000元（门面装潢扣除一个月）。2015年11月12日，刘金水将案涉两间店面房实际交付给王国辉。在租赁合同履行期间，王国辉代为刘金水支付房屋维修基金25468元，另行支付部分租金。汪国凤、吕韶阳在取得购买的案涉房屋后，要求王国辉搬离房屋,但王国辉以刘金水出售案涉房屋侵害了其优先购买权等为由，一直未予搬离。 另查明：2019年期间，刘金水与王国辉之间就案涉房屋买卖事宜进行了商谈，但双方未能就案涉房屋买卖达成一致意见。
本院认为
本院认为：汪国凤、吕韶阳与刘金水签订的案涉房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效，本院予以确认。关于汪国凤、吕韶阳与刘金水签订案涉房屋买卖合同的行为，是否侵害了王国辉的优先购买权的问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定“出租人在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等的条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”。本案中，2019年间，刘金水与王国辉曾协商案涉租赁房屋买卖事宜，王国辉虽表示要求购买案涉的租赁房屋，但双方未能达成房屋买卖协议，应视为王国辉放弃优先购买权。尔后，刘金水与汪国凤、吕韶阳签订案涉租赁房屋的买卖合同。因此，王国辉抗辩主张刘金水侵害其优先购买权的证据不足，不予支持。同时，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十七条“出卖人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以要求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”的规定，刘金水与汪国凤、吕韶阳签订的房屋买卖合同效力应为合法、有效，王国辉以刘金水侵害其优先购买权为由，反诉要求确认案涉房屋买卖合同无效的诉求，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、第二百三十六条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险”的规定，王国辉租赁案涉房屋的租赁期限届满，汪国凤、吕韶阳已取得案涉房屋产权证书，其作为物权所有人，要求王国辉立即腾空、搬离案涉店面房的诉求，于法有据，应予支持。关于王国辉占有案涉房屋的占有使用费的标准计算问题。王国辉抗辩称案涉租赁合同中约定的租金标准应为两间店面房的租金标准，经审查，该抗辩意见与实际支付租金的事实不符，不予采信。根据租赁合同的约定及实际交易的事实，刘金水在出售案涉房屋前的租金标准为年租金60000元，即每日租金164.38元，应按此标准计算房屋占有使用费，汪国凤、吕韶阳主张按每日220元的标准计算房屋占有使用费的证据不足，故对汪国凤、吕韶阳主张的房屋占有使用费的诉求，予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第七百三十三条、第七百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、王国辉于本判决生效后三十日内腾空、搬离位于黄山市黄山区×幢×号［权证字号：（2020）黄山区不动产权第××号］、×号［权证字号：（2020）黄山区不动产权第××号］门面房，交付给汪国凤、吕韶阳； 二、王国辉于本判决生效后三十日内支付汪国凤、吕韶阳房屋占有使用费（自2020年12月16日起，按每日164.38元的标准支付至实际腾空搬离之日止）； 三、驳回汪国凤、吕韶阳其他诉讼请求； 四、驳回王国辉反诉诉求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元、反诉案件受理费40元，合计65元，由王国辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判人员
审判员 方昆海
裁判日期
二〇二一年三月十一日
审判辅助人员
书记员 陈君君安徽省黄山市黄山区人民法院
