当事人信息
原告：冯俊生，男，****年**月**日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：赵培海，系辽宁泰庆祥律师事务所 律师。
被告：沈阳中驰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街415号，统一社会信用代码91210102793163423L。
法定代表人：胡定海。
诉讼代表人：沈阳中驰房地产开发有限公司管理人，负责人卢建。
委托诉讼代理人：王琦，系辽宁同文律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：金昌浩，系辽宁同文律师事务所 律师。
审理经过
原告冯俊生诉被告沈阳中驰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员张全德、赵丹组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称
原告冯俊生诉称，2011年10月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以工程款抵账模式购买被告位于和平区胜利南街155号（即中驰国际大厦）3号1905号写字间，房屋建筑面积为44.93平方米，房屋总价为419579元。合同生效之日起30天内，由被告向沈阳市房产局申请登记备案。被告于同日向原告出具财务收据并开具购房发票，确认收到房款。被告于2011年10月3日向原告出具《商品房准住通知单》并将涉案房屋交付原告使用至今，但被告至今未依约为原告办理产权登记备案及产权登记。2018年12月13日，辽宁省葫芦岛市中级人民法院下发了（2018）辽14执异167号执行裁定书，确认原告的物权期待权对抵押权享有优先效力，中止强制执行。2020年4月20日，沈阳市和平区人民法院裁定受理被告的重整申请。原告认为，原告己依约、及时履行了全部合同义务，被告应当依约为原告办理登记申请及房屋所有权登记，具体理由如下：首先，本案所涉房屋为商品房，原告己依约向被告支付房屋全款，被告以向原告出具财务收据及开具房屋全款发票的方式予以确认。交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，购房者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。其次，根据《企业破产法》、《适用企业破产法规定（二）》规定之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而如上所述，交付了购买商品房全部或者大部分款项的购房者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。最后，根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，原告已依约向被告支付房屋全款，被告以向原告出具财务收据及开具房屋全款发票的方式予以确认，故对于案涉商品房买卖合同，被告的破产管理人并无解除权。被告应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助被告办理案涉房屋所有权变更登记。综上所述，原告已依约履行了全部合同义务，且在合同签订、履行过程中不存在任何过错，虽被告进入破产重整程序，但根据法律及相关司法解释之精神及最高人民法院的判例，被告应继续履行合同，为原告办理所有权登记。请求贵院在依法查清事实的基础上，支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令被告继续履行与原告于2011年10月3日签订的商品房买卖合同，依约为原告办理房屋所有权登记手续（房屋价值419579元）；2、诉讼费用由被告承担。
被告辩称
被告沈阳中驰房地产开发有限公司辩称，被告于2020年4月20日被沈阳市和平区人民法院作出（2020）辽0102破申3号民事裁定书，裁定受理被告进入破产重整程序，2020年4月23日指定辽宁同文律师事务所作为被告的管理人，原告虽然就对第三人执行该诉争房产，已向葫芦岛市中级人民法院申请执行异议，葫芦岛市中级人民法院作出（2018）辽14执异167号执行裁定书：中止执行该房屋，但执行异议只审查异议人的民事权益能否阻却强制执行。虽然葫芦岛市中级人民法院作出的执行裁定，支持了异议人的阻却事由，但并未确定案涉房屋的权属问题。该案涉房屋设有抵押权，答辩人无权也无法进行注销抵押权登记，且答辩人处于破产重整期，重整结果尚不确定，无法确认原告对案涉房产是物权还是债权，在其权属未明确的情况下，答辩人无法履行合同义务，无法为原告办理房屋所有权登记手续。综上，答辩人处于破产重整期间，案涉房屋存在抵押权登记，权属尚不明确，无法继续履行合同义务，为其办理房屋所有权登记手续，恳请法院驳回原告诉讼请求。
本院查明
经审理查明,2011年10月3日，原告冯俊生（买受人）与被告沈阳中驰房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区南五马路3号第3幢1-19层5号房，建筑面积44.93平方米，总价款419579元，买受人于2011年10月3日前一次性付清全部房价款。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人按日向买受人支付万分之零点贰已付房价款的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告以工程款抵账形式向被告支付购房款419579元。2011年10月3日，被告向原告下发商品房准住通知单，原告办理入住使用至今。
另查明，诉争房屋存在在建工程抵押，存在司法查封。
上述事实，有当事人向法庭提交的商品房买卖合同、商品房准住通知单、物业费收据、房屋电子登记簿查询证明、执行裁定书等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证和审查，本院予以确认。
本院认为
本院认为,原告冯俊生与被告沈阳中驰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。依照合同约定，被告有为原告办理所有权登记手续的义务，但因诉争房屋已设定抵押权，房屋权属不明确，且存在司法查封，尚无法办理所有权登记，故对于原告要求被告为其办理房屋所有权登记手续的诉请，本案暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回原告冯俊生的诉讼请求。
案件受理费7594元（原告已预交），由原告冯俊生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
