当事人信息
案外人：邢合金，男，****年**月**日出生，汉族，住安阳县。
申请执行人：孙滨滨，女，****年**月**日出生，汉族，住安阳市北关区。
被执行人：冯娇娇，女，****年**月**日出生，汉族，住安阳市文峰区。
审理经过
在本院执行申请执行人孙滨滨与被执行人冯娇娇民间借贷纠纷一案中，案外人邢合金对本院查封位于安阳市文峰区东关街以北、兴泰路以东、光明路以西昊澜花园3号楼1单元22层2203号房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
案外人邢合金称，2019年1月25日,案外人（买受人）邢合金、出卖人冯娇娇、中介方安阳市文峰区幸福房产中介所在幸福房产中介所签订《房屋买卖合同》,约定邢合金以880000元购买冯娇娇名下位于安阳市××花园××楼××单元××室房屋。双方签订《房屋买卖合同》时由幸福房产中介所工作人员王房刚、王波只全程见证。签订合同当天,案外人向冯娇娇支付购房款现金5万元。截止提出异议时,案外人共向冯娇娇支付购房款680599元。签订合同后,案外人随即住进涉案房屋,并且以房主身份缴纳自2020年4月份起的物业费,并办理燃气手续。案外人认为,其与冯娇娇之间的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,不违反国家法律规定，且双方已经履行了《房屋买卖合同》的主要内容。因开发商原因,导致昊澜花园整个小区的房屋都无法办理变更过户手续,但是并不影响案外人自2019年1月28日起在事实上成为涉案房屋的新的所有权人,涉案房屋与冯娇娇并无任何关联,法院的保全行为实际上影响了案外人的合法权益。综上，请求法院解除对涉案房产的查封。
本院查明
本院查明，孙滨滨与冯娇娇民间借贷纠纷一案，孙滨滨向本院申请诉前财产保全，本院作出（2020）豫0503财保181号民事裁定和协助执行通知书，于2020年10月27日查封冯娇娇名下位于安阳市文峰区××街××、兴泰路××、××以西××花园××楼××单元××房产。经本院诉前调解中心主持调解，孙滨滨与冯娇娇达成调解协议：一、冯娇娇欠孙滨滨借款本金300,000元及律师费、保全费等8,720元。冯娇娇于2021年1月28日前偿还孙滨滨借款本金100,000元，冯娇娇于2021年3月28日前偿还孙滨滨借款本金100,000元，冯娇娇于2021年5月28日前偿还孙滨滨借款本金100,000元及律师费、保全费等8,720元，双方债务清偿完毕；二、若冯娇娇未按照上述期限按时足额还款，孙滨滨有权要求冯娇娇立即偿还剩余款项和利息（利息以实际欠款为基数从2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止）；三、其他事项双方互不追究。本院于2020年11月11日作出（2020）豫0503民特111号民事裁定，确认该调解协议有效。调解协议生效后，冯娇娇未按照协议履行义务，孙滨滨向本院申请执行。执行过程中，案外人邢合金于2021年6月18日向本院提出执行异议申请。
另查明，根据案外人邢合金提供的《商品房预售合同》、《安阳市房屋买卖合同》、《收款证明》证据显示，2013年5月6日，冯娇娇与安阳昊澜置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于安阳市文峰区××街××、兴泰路××、××以西××花园××楼××单元××房产，总价款604207元，付款方式为首付184207元银行贷款42万元。2019年1月25日，甲方（卖方）冯娇娇与乙方（买方）邢合金签订房屋买卖合同，合同约定甲方将上述涉案房产出售给乙方，售价880000元，并约定合同签订之日乙方支付甲方定金50000元，2019年1月31日前支付甲方426000元。合同第十三条补充条款约定乙方继续偿还房屋银行贷款384000元，还款户名为冯娇娇，账号为62×××72，每月2260元，尾款2万元待房屋过户后当天乙方支付甲方。当日，冯娇娇向邢合金出具收到涉案房产房款5万元收款证明。案外人提供的中国邮政储蓄银行《账户对账单》显示，户名为冯娇娇，账号为62×××58，对账日期为2019年1月1日至2019年12月31日，交易日期2019年1月28日转账汇入166499元，对手方户名为邢合金。该交易日还有两笔转账汇入，金额分别为170000元和80000元，对手方户名分别为李秀平和李发军。案外人还提供了两张《交通银行（安阳分行）还本付息计划表》，该计划表显示贷款产品为个人一手房按揭贷款，客户姓名为冯娇娇。
又查明，根据本院调取的《预告登记情况记载表》显示，涉案房产的预告登记证号为安阳市房建安阳房管字第××号，权利人为冯娇娇。该房产还进行了抵押权预告登记，抵押权人为交通银行股份有限公司安阳分行，债权数额为420000元。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案外人邢合金与被执行人冯娇娇签订房屋买卖合同约定房款总价款为88万元，并约定合同签订之日邢合金支付冯娇娇定金50000元，2019年1月31日前支付冯娇娇426000元，邢合金继续偿还房屋贷款，尾款2万元待房产过户后交付冯娇娇。但案外人仅提供了定金5万元收据，其提供的冯娇娇的账户对账单中，2019年1月28日转账汇入款项中仅有一笔汇入方户名为案外人邢合金，金额为166499元。当日虽还有两笔共计250000元转账汇入，但汇入方户名均非案外人邢合金，案外人也未提交证据证明该两笔汇款也是其按照约定支付的购房款，并且上述款项也不足426000元。故案外人提供的证据不足以证明其已按照合同约定支付了涉案房产的价款；其次，案外人并未提供证据证明其在本院查封之前已合法占有涉案房产。故案外人的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回案外人邢合金的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
