当事人信息
上诉人（原审被告）：尹根平，男，****年**月**日出生，汉族，住济源市。 委托诉讼代理人：杨建设，河南愚公律师事务所 律师。 被上诉人（原审原告）：范苏琴，女，****年**月**日出生，汉族，住济源市。 委托诉讼代理人：卢心波，河南艳阳天律师事务所 律师。 原审第三人：济源市祥和置业有限公司，住所地：济源市济水大街中段1039号。 法定代表人：韩阳阳，该公司经理。
审理经过
上诉人尹根平因与被上诉人范苏琴、第三人济源市祥和置业有限公司（以下简称祥和公司）租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初8729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
尹根平上诉请求：1、撤销济源市人民法院（2020）豫9001民初8729号民事判决；2、发回重审或依法改判；3、本案的诉讼费用由范苏琴承担。事实和理由：一、原判决严重违反法定程序。范苏琴诉尹根平租赁合同纠纷一案，范苏琴于2018年10月15日起诉至济源市人民法院，审理中，范苏琴于2019年1月23日撤回起诉；后来范苏琴又起诉，济源市人民法院先适用简易程序审理，后转为普通程序审理，于2019年11月18日裁定驳回起诉；范苏琴对该裁定提起上诉，济源中院在审理过程中，范苏琴于2019年12月31日撤回上诉；2020年2月26日范苏琴又起诉，济源市人民法院于2020年3月18日裁定驳回起诉。济源市人民法院（2019）豫9001民初3938号民事裁定书发生效力后，该院认为该裁定确有错误，应予再审，济源市人民法院于2020年7月8日作出（2020）豫9001民监4号民事裁定书，裁定本案另行组成合议庭再审。济源市人民法院另行组成合议庭审理了本案，于2020年11月10日作出裁定：“1、撤销本院（2019）豫9001民初3938号民事裁定；2、由本院对本案进行审理。”济源市人民法院适用简易程序再审本案，祥和公司法定代表人韩阳阳没有参加庭审，闭庭以后，在只有范苏琴代理人参加的情况下，审判员向韩阳阳作了笔录，韩阳阳离开以后，尹根平和尹根平的诉讼代理人才被通知去，对韩阳阳的笔录进行了质证。本案是再审案件，不是济源市人民法院于2020年11月26日立案受理的案件。对于再审案件，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定，人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。济源市人民法院违反法律的规定，适用简易程序草率审理本案，况且，济源市人民法院（2019）豫9001民初3938号民事裁定书是通过普通程序审理作出的，即使法院认为有错误，也应通过普通程序再审纠正。并且，原判决书称韩阳阳到庭参加诉讼，也不符合实际情况。因此，原判决严重违反法定程序。二、一审认定事实和适用法律错误：1、2015年11月15日祥和公司与尹根平签订房屋租赁合同，2015年12月9日祥和公司与尹根平签订借款合同。租赁合同签订后，尹根平交了第一年房租款60万元，随后祥和公司没有按借款合同的约定履行。合同法第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。因此尹根平没有交第二年以后的房租款，事实上，祥和公司也没有向尹根平提出交付租赁费的主张。祥和公司与尹根平的借款合同，每次开庭时，均提交法院，但一审隐瞒该事实，造成尹根平拒付租赁费的假象：尹根平应交租赁费，祥和公司又把收取租赁费的权利转让给范苏琴，范苏琴势必有权讨要。由此可见，一审隐瞒事实，故意偏袒范苏琴的意图非常明显。2、合同解除权是指一方当事人享有的，通过其单方行为即可导致民事法律关系产生、变更、消灭的权利。本案中，租赁合同的一方当事人是祥和公司，另一方当事人是尹根平，范苏琴作为该合同以外的人，不享有该合同的解除权。合同法第二百二十九条规定，租赁合同在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案关键的问题是租赁物是否发生所有权变动。物权法第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，祥和公司和范苏琴虽然签订有房屋买卖合同，但范苏琴并未支付对价，祥和公司也未给其过户，该买卖合同并未实际履行。范苏琴依据该合同也只享有对祥和公司的债权，作为租赁物的房屋，所有权没有发生变动。原判决在“本院认为”中写到：虽未办理过户手续，但已开具了增值税发票，祥和公司当庭认可其将该房屋出售给范苏琴。因此，一审认为范苏琴具有租赁合同当事人资格。由此可见，一审处理民事纠纷依据的不是法律，而是主观臆断。3、祥和公司和范苏琴签订所谓的房屋买卖合同违反诚信原则，也不符合交易习惯。祥和公司与尹根平签订的借款合同中载明：祥和公司承诺在没有给付尹根平借款本金前，不得对该商业楼进行处分。祥和公司与范苏琴签订房屋买卖合同，其行为违反诚信原则，只要借款到手，什么事情都可以做。另外，祥和公司与范苏琴买卖房屋也不符合交易习惯。按常理讲，如此大的交易，范苏琴应查看房屋，了解房屋的当前状况，了解卖方对房屋是否有处分权，了解房屋是否抵押，了解房屋是否有其他纠纷。但是范苏琴都没有做。实际上，祥和公司与范苏琴签订的房屋买卖合同，就是一场闹剧，祥和公司既不打算偿付尹根平借款本金及利息，又借范苏琴之手达到讨要租金的目的，如果让二者的如意算盘达成，对尹根平是极大的不公平，也是对社会正常交易秩序的践踏。综上所述，祥和公司与尹根平签订的房屋租赁合同合理合法，应该受到保护；范苏琴不是该合同的当事人，无权要求解除该租赁合同，也无权要求尹根平支付45万元的租赁费用。尹根平为了保护自己的合法权益，特向贵院提出上诉，请求发回重审或依法改判。
被上诉人辩称
范苏琴辩称：一、一审程序合法。范苏琴第一次起诉撤诉的原因是因为祥和公司通知尹根平优先购买的书面证据不足,为祥和公司考虑，其撤回起诉。第二次起诉后法院以解除合同的证据不足为由驳回,范苏琴上诉后认为诉讼周期太长,撤回上诉。另行提起了诉讼，法院经审理后驳回。后济源市人民法院发现（2019）豫9001民初3938号民事裁定书错误,依法进入再审。再审后做出（2020）豫9001民监4号民事裁定书：1、撤销（2019）豫9001民初3938号民事裁定;2、由本院对本案进行审理。至此再审程序已经结束。新的案件案号为（2020）豫9001民初8729号，并不是再审程序。二、一审认定事实清楚,适用法律正确。1、尹根平所称的履行抗辩权是指在同一合同中的双方之间存在履行的相对性和先后顺序时的一项权利，不适用于本案中的租赁合同和借款合同。同时原租赁合同的主体是祥和公司和尹根平,而借款合同的主体是韩阳阳和尹根平,主体不同,不能适用履行抗辩权。2、买卖不破租赁是法律规定的,也是法定的权利义务概括转移。买卖合同生效后买受人应继受原租赁合同的权利和义务,以保证承租人的合法权益。是否办理物权登记不影响买受人其他权利的行使。3、范苏琴和祥和公司之间的买卖合同合法有效,并不违反诚信原则。该合同签订时双方主体适格、意思表示真实,内容不违反法律强制性规定,依法应属有效协议。综上,尹根平的上诉理由不能成立,请求二审法院查明事实后驳回上诉,维持原判。
原审第三人述称
祥和公司述称：一、二层房屋已经卖给了范苏琴，相应的租金应由尹根平交给范苏琴。对尹根平的其他上诉理由，不发表意见。 范苏琴向一审法院起诉请求：一、依法解除范苏琴、尹根平之间的济水大街1039号祥和景华苑小区商铺租赁合同。二、要求尹根平支付2018年度的租赁费45万元和违约金9000元。
一审法院查明
一审法院认定事实：尹根平提交2015年12月9日尹根平与韩阳阳签订的借款合同，及2017年8月22日转账凭证一张，证明祥和公司向其借款245万元。一审法院认为借款协议系案外人韩阳阳个人签订的借款，与本案无关。转账凭证系从尹绪联的账户转至丁某的账上，尹根平称该款系韩阳阳借款，韩阳阳出具有45万元借据。范苏琴称该款系支付2017年3月1日至2018年2月28日的租金，系韩阳阳支付的租金，范苏琴、尹根平对该笔借款的用途认识上的差异，不影响范苏琴自认已收取了2017年3月1日至2018年2月28日期间的租赁费。祥和公司与尹根平签订房屋租赁合同，合同约定祥和公司将位于济水大街1039号祥和景华苑整体商务楼三层租赁给尹根平使用，租赁期限为30年，计算时间从2016年3月1日至2046年3月30日止，每年3月1日前交一年租金，尹根平应按期缴纳房租，每年3月1日后逾期一天，尹根平按拖欠费用2‰向祥和公司交违约金，恶意拖欠房租或水电费用，一个月以上，并不接受协调的，祥和公司有权解除合同。2016年12月1日，祥和公司与范苏琴签订商品房买卖合同两份，合同约定祥和公司将位于济源市××大街××祥和景华苑整体商务楼一层二层出售给范苏琴，单价每平方米6000元，共计8144760元。范苏琴于2018年10月24日向法院起诉，诉讼中尹根平提出祥和公司在出售房屋时其不知道未主张优先购买权，后范苏琴撤诉。2019年3月25日，祥和公司通过短信方式向尹根平发出告知，并将买卖合同样式发给尹根平，要求尹根平于3日内作出书面答复，尹根平未予以答复。2019年4月22日，祥和公司向尹根平发出通知书，通知尹根平位于济源市××大街××祥和景华苑整体商务楼一层、二层卖给范苏琴，并将租赁合同的权利义务一并转让给范苏琴，租赁期间的权利义务转让时间自2016年12月1日起，期间的权利义务均由范苏琴享有和承担。另，范苏琴于2019年5月20日向一审法院起诉要求解除与尹根平的租赁合同并要求尹根平支付租金和违约金，一审法院以范苏琴并未再催告尹根平履行交付租金的义务，现范苏琴以尹根平违约为由要求解除合同，证据及理由不足，作出（2019）豫9001民初3938号民事裁定书，裁定驳回范苏琴起诉。范苏琴提起上诉，后又撤回上诉，范苏琴于2020年2月26日再次向一审法院起诉，一审法院以范苏琴起诉与此前诉讼相同为由，构成重复起诉，作出（2020）豫9001民初1036号民事裁定书，裁定驳回范苏琴的起诉，范苏琴就（2019）豫9001民初3938号民事裁定书申请再审，经再审后，一审法院作出撤销（2019）豫9001民初3938号民事裁定书，由一审法院对本案进行审理的（2020）豫9001民再14号民事裁定书。
一审法院认为
一审法院认为，祥和公司将位于济源市××大街××祥和景华苑商务楼一层、二层卖给范苏琴，虽未办理过户手续，但已经开具了增值税发票，祥和公司当庭认可其将该房屋出售给范苏琴，并将与尹根平租赁合同的权利义务一并转让由范苏琴享有和承担，尹根平辩称范苏琴不是租赁合同的当事人，不能主张租赁合同的权利的辩称理由不能成立。范苏琴要求解除与尹根平之间的济源市××大街××祥和景华苑小区的商铺租赁合同，虽然合同约定尹根平应按期缴纳房租，恶意拖欠房租，范苏琴有权解除合同，但因尹根平租赁的是该商务楼的三层整体租赁，从事酒店经营，投资大，范苏琴购买其中的一层、二层，解除租赁合同不合适，且庭审中征询范苏琴、尹根平双方，范苏琴同意继续租赁给尹根平，尹根平亦同意继续租赁，故租赁合同继续履行，法院予以确认。范苏琴要求尹根平支付2018年3月1日至2019年2月28日租赁费45万元。因范苏琴购买了祥和公司商务楼一层、二层，享有该商务楼一层、二层租赁费的收取权，尹根平继续租赁范苏琴该商务楼一层、二层，尹根平就应当支付该一层、二层的租赁费给范苏琴。关于租赁费的数额，因祥和公司与范苏琴同意该商务楼一层、二层租赁费按45万元收取，该租赁费的分配并不影响租赁合同中尹根平缴纳租赁费的总额，法院予以确认。关于违约金9000元，范苏琴主张的是2018年3月1日至2019年2月28日租赁费的迟延违约金，因当时尹根平的优先购买权处于不确定状态，范苏琴、尹根平双方尚在诉讼过程中，尹根平迟延交付租金有合理的理由，故范苏琴要求违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决：一、尹根平于判决生效后十日内支付范苏琴租赁费45万元（系2018年3月1日至2019年2月28日济源市××大街××祥和景华苑小区商务楼一层、二层的租赁费）。二、驳回范苏琴的其他诉讼请求。案件受理费8185元，减半收取为4092.5元，由尹根平负担。 二审中，尹根平提供的证据有：1、祥和公司和尹根平签订的房屋租赁合同一份，证明祥和公司和尹根平是租赁合同当事人；2、尹根平和韩阳阳签订的借款合同及附件一份，其中附件是指加盖有祥和公司印章的公司营业执照和法定代表人身份证复印件，证明尹根平借款给祥和公司200万元，且约定有利息，祥和公司承诺在给付本金前不得对商住楼进行处分；3、工程竣工验收备案证书原件，证明祥和公司向尹根平借款时，把象征房屋所有权的证书质押给尹根平。 范苏琴对尹根平提供的证据，质证意见如下：对证据1的真实性无异议；对证据2，因该证据显示的内容涉及到第三方，对该证据真实性不发表意见，但是根据借款合同的内容，并不显示合同后有附件，同时借款合同的时间是2015年，但所附营业执照的年检时间是2012年，与借款合同的时间不符，附件明显不真实；对证据3真实性无异议，但该证书不能作为质押或抵押的相关证据，双方之间的抵押条款不成立，不能对抗第三人。 祥和公司对尹根平提供的证据，质证意见如下：对证据1、2、3的真实性无异议；证据3在尹根平处是因为房屋租赁给了尹根平，证明房屋的消防验收通过了，借款合同虽约定有质押，但没有办理质押手续，这种工程竣工验收备案证书不能质押。 范苏琴向本院提供的证据有：1、退房申请书；2、丁某向崔春霞的转账记录（4190029.33元）；3、两份商品房预售合同；4、丁某向韩阳阳转款1200万元的转账记录；5、范苏琴交税的发票9张；上述证据证明其购买案涉房屋的交易情况。6、证人丁某的证言。证人称：其和韩阳阳是朋友关系。2016年韩阳阳因交纳土地出让金需要借钱，计划把祥和小区门口的门面房卖掉，问其有没有合适的人。其给朋友崔红名（系范苏琴丈夫）说了此事，崔红名同意要，其与韩阳阳多次协商，一二层门面房大概1350平方米左右，按每平方米6000元，韩阳阳和崔红名都同意。2016年11月底，因为房屋备案在韩阳阳母亲崔春霞名下，还有贷款没有还，韩阳阳与其父母商量后，证人先去工商银行把贷款本息共420余万元还清，后来去房管局申请退房，然后崔红名让房屋备案到其妻子范苏琴名下。房屋总价大概是800万元左右，已经还了400余万元贷款，直接打到了韩阳阳母亲崔春霞账户上，崔春霞将贷款还清。到2016年12月1日韩阳阳交土地出让金时，证人给韩阳阳1200万元，过了一段时间证人和韩阳阳重新算账，韩阳阳给证人出具对账单，最后一次的对账是韩阳阳还欠证人960万元。对于2016年12月1日证人给韩阳阳转款1200万元，证人称不完全是祥和公司和韩阳阳向证人的借款，其中有韩阳阳的500多万元，其余的款项中有购房款、有借款。对于2017年8月22日尹绪联转给证人的45万元，证人称系一二层门面房的租金。证据7、四笔转款的银行凭证及汇款人的身份证，证明：2016年11月28日，范苏琴丈夫崔红名安排会计崔宗杰向丁某汇款100万元；2016年12月1日，范苏琴向丁某汇款200万元，范苏琴丈夫向丁某汇款400万元；另，此前丁某在崔红名处借款100万元，2016年4月20日崔红名让其妹妹崔秋芳转给丁某100万元，这100万元借款转抵购房款；其余15万元，是崔红名在家中将现金交付给了丁某。 尹根平对范苏琴提供的证据，质证意见如下：对证据1，退房申请书在一审时范苏琴没有提及；证据2，丁某向崔春霞的转账记录不能证明是范苏琴履行房屋预售合同而支付的房款，因此上述两份证据与本案无关。对证据3，两份商品房预售合同是范苏琴与祥和公司为达到其他非法目的而杜撰出来的；对证据4，丁某向韩阳阳转账1200万元，只是丁某与韩阳阳之间的交易往来，不是范苏琴交的房款；对证据5，9张增值税发票是祥和公司交的税款，不是范苏琴交税的发票；上述证据均不能证据明租赁物的所有权发生了变动。对证据6丁某的证言,证人称尹根平的弟弟尹绪联转给丁某的45万元是支付的房租与事实不符，实际情况是祥和公司由于资金周转需要，其法定代表人韩阳阳提出向尹根平借款45万元，说几天后归还，所以当时韩阳阳打了借条，并未约定利息，韩阳阳打借条后，尹根平按照韩阳阳的指示打给了韩阳阳指定的账户，该账户就是丁某的账户。丁某所说祥和公司由于资金周转的需要想出售该房产的一二层与事实不符，实际上是丁某与祥和公司有资金往来，丁某为了自己的债权将来实现而要求祥和公司法定代表人韩阳阳与其指定的范苏琴签订商品房预售合同，该合同的签订只是为了保证债权将来实现，买卖房屋不是双方的真实意思表示。对证据7，认为2016年12月1日，范苏琴与祥和公司签订的房屋买卖合同不是双方的真实意思表示。1.范苏琴并未支付对价；2.祥和公司也未给其过户，从2016年至今双方并未真正履行合同，可见，所谓的房屋买卖合同是双方虚假的意思表示。2016年4月20日，崔秋芳给丁某转款100万元，2016年11月28日崔宗杰给丁某转款100万元，2016年12月1日崔红名给丁某转款400万元，2016年12月1日范苏琴给丁某转款100万元，均不能证明是范苏琴支付给祥和公司的房款。该几笔交易只不过是相互之间的经济往来，与本案没有关系。并且在几次开庭中，范苏琴都说2016年12月1日签订房屋买卖合同后，让丁某给祥和公司转去1200万元房款，后对该说法又反悔，在法庭调查中，范苏琴随意反言，违反了民事诉讼禁止反言的原则，足见范苏琴陈述的虚假。 祥和公司对范苏琴提供的证据，质证意见如下：对证据1-6的真实性无异议；对证据7，认为是范苏琴与尹根平之间的转款，其不清楚。 本院经审查，认证意见如下：对尹根平提供的证据1，范苏琴与祥和公司对其真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以认定；对证据2、3，祥和公司对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，但该证据仅能证明尹根平与他人之间存在借款关系，按照法律规定，以房屋提供担保应办理不动产抵押登记手续，所以尹根平主张借款人将工程竣工验收备案证书原件交给其，即相当于将房屋进行质押，因不具有法律意义上的担保效力，本院对尹根平的主张不予认定。对于范苏琴提供的证据，祥和公司作为房屋出卖人，对范苏琴提供证据1-6的真实性无异议；证据7系转账记录和身份证；本院对范苏琴提供的证据真实性予以认定。尹根平对范苏琴提供的证据提出异议，认为范苏琴与祥和公司签订的商品房买卖合同不是双方真实意思表示，实际情况是丁某以范苏琴的名义与祥和公司签订商品房买卖合同，目的是为了保证丁某对祥和公司或韩阳阳的借款债权得以实现；经过本院多次调查，各方诉讼参与人，包括尹根平及其委托代理人、范苏琴及其委托诉讼代理人、祥和公司的法定代表人韩阳阳以及证人丁某均到庭，范苏琴的丈夫崔红名也到场参加了旁听，各方当面进行了公开的举证、质证、辩论，凡与本案有关的人员均已充分表达了自己的意见，对于本案涉及的两份商品房预售合同，是丁某与祥和公司或韩阳阳为了保证借款债权的实现而签订的具有担保意义的买卖合同，还是以丁某介绍，由其朋友崔红名实际出资，以崔红名的妻子范苏琴名义购买的商品房，从目前各方陈述以及证据情况看，丁某已经就韩阳阳借款提起了诉讼，该判决已生效，该案资金不包括本案涉及的款项；另外，目前也没有证据证明崔红名或范苏琴与祥和公司或韩阳阳之间就本案款项存在其他借款关系，因此目前并没有证据证明本案存在名为买卖实为借贷的情况，所以尹根平的主张缺乏证据支持，本院不予采信。 本院经审理查明:2015年11月15日，祥和公司作为甲方，济源粤汉大酒店作为乙方，双方签订房屋租赁合同，合同约定甲方将位于济水大街1039号祥和景华苑小区整体商业楼出租给乙方使用，租赁面积为一层701平方米，二层649平方米，三层649平方米，地下室含冷库应有面积。租赁期限为30年，计算时间从2016年3月1日至2046年3月30日止。该楼每年租金为60万元，租金30年不变，每年3月1日前交一年租金，乙方应按期缴纳房租，每年3月1日后逾期一天，乙方按拖欠费用2‰向甲方交违约金。关于合同的解除，双方约定：1.甲方因房屋权属瑕疵而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失；2.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应承担赔偿责任；3.租赁期内，乙方有下列行为，甲方有权终止合同，收回该房屋：（1）进行违法用途的；（2）恶意拖欠房租或水电费用一个月以上并不接受协调的。合同最后甲方法人处有韩阳阳签字，乙方法人处有尹根平签字。 诉讼中，尹根平提交其与韩阳阳于2015年12月9日签订的借款合同，约定韩阳阳借尹根平200万元，利息为年利率24%，一年一付利息，借款期限为5年（从2015年12月10日至2020年12月10日），可以提前归还。韩阳阳保证对位于位于济水大街1039号祥和景华苑小区整栋商业楼拥有所有权，并没有任何纠纷，承诺在没有给付尹根平本金前不得对该商业楼进行处分，承诺将该商业楼质押于尹根平处，直至本金还清为止，承诺免除尹根平租赁该商业楼一年的房租（期限为2017年3月1日至2018年3月1日）。 2016年12月1日，祥和公司与范苏琴签订两份商品房预售合同，约定祥和公司将位于济源市××大街××祥和景华苑整体商务楼一层（707.02平方米）二层（650.44平方米）出售给范苏琴，单价每平方米6000元，两层共计8144760元。关于该房屋价款的给付方式，范苏琴称其将款项转账给丁某，由丁某账户转给韩阳阳，其中在签订合同之前，因房屋备案在韩阳阳母亲崔春霞名下，房屋在银行有抵押借款，所以于2016年11月29日由丁某向崔春霞账户转入4190029.33元，用于偿还银行贷款，并于次日向房管局提出退房申请，将房屋退回开发公司另行销售。2016年12月1日签订商品房预售合同当日，由丁某账户向韩阳阳账户转入1200万元。该1200万元，丁某与韩阳阳均认可其中部分是购房款，部分是韩阳阳自有款项，部分是丁某对韩阳阳的出借款项，丁某与韩阳阳之间的借款由多笔构成，双方于2019年9月25日经对账结算，丁某与韩阳阳、济源市鑫茂置业有限公司签订确认书，证实韩阳阳尚欠丁某960万元未予偿还，济源市鑫茂置业有限公司自愿承担共同还款责任。后丁某到济源市人民法院起诉韩阳阳和济源市鑫茂置业有限公司要求偿还该960万元，济源市人民法院于2019年12月20日作出（2019）豫9001民初8825号民事判决，判令韩阳阳、济源市鑫茂置业有限公司偿还丁某960万元。该判决已生效，正在执行中。 2017年8月22日韩阳阳给尹根平出具借据，载明借尹根平45万元，当日尹根平的弟弟尹绪联给丁某转账45万元。对此45万元，范苏琴称系支付2017年3月1日至2018年2月28日的租金；尹根平称系韩阳阳向其借款45万元。 范苏琴于2018年10月24日向济源市人民法院起诉，要求解除案涉一、二层的房屋租赁合同，并要求尹根平给付租金，后范苏琴于2019年1月23日申请撤诉，济源市人民法院作出（2018）豫9001民初9193号民事裁定书，准许范苏琴撤回起诉。 2019年5月6日，范苏琴再次起诉，济源市人民法院作出（2019）豫9001民初3938号民事裁定书，裁定驳回范苏琴起诉。范苏琴不服，提起上诉，后又申请撤回上诉。 2020年2月26日，范苏琴再次提起诉讼，济源市人民法院认为范苏琴的起诉与此前诉讼相同，构成重复起诉，于2020年3月28日作出（2020）豫9001民初1036号民事裁定书，裁定驳回范苏琴的起诉。 2020年7月8日济源市人民法院作出（2020）豫9001民监4号民事裁定书，裁定：“1、本案由本院另行组成合议庭再审；2、再审期间，中止原裁定书的执行。”后济源市人民法院于2020年11月10日作出（2020）豫9001民再14号民事裁定书，裁定：“1、撤销本院（2019）豫9001民初3938号民事裁定；2、由本院对本案进行审理。” 2020年12月25日，祥和公司向济源市人民法院出具《情况说明》，载明：关于我公司位于济水大街商业楼（1039号一、二层）出售给范苏琴一事，我公司作如下说明：我公司于2016年12月1日将该房屋出售给范苏琴，其已付清了购房款并缴纳了相关的税款。协议签订后我公司将房屋交付给了范苏琴，并向承租人尹根平进行了告知，其没有主张优先购买。我公司通知其将2017年以后的租赁费用（一、二层）四十五万元交给买受人范苏琴。2017年度的租赁费用已由尹根平交给范苏琴。因我公司承诺给承租人免除一年租赁费用，故我公司法定代表人韩阳阳才给尹根平出具了借条。我公司着重承诺在一、二层房屋出售后我公司不再收取该部分租金四十五万元。
本院认为
本院认为：一、尹根平上诉认为本案系再审案件，一审适用简易程序审理违法。因本案此前系裁定驳回起诉，未进行实体审理，济源市人民法院于2020年7月8日作出（2020）豫9001民监4号民事裁定书，认为原裁定确有错误，应予再审。济源市人民法院另行组成合议庭进行再审后，于2020年11月10日作出裁定：“1、撤销本院（2019）豫9001民初3938号民事裁定；2、由本院对本案进行审理。”至此，原错误裁定已被纠正，济源市人民法院对本案开始进行实体审理，因此前并无相应的实体判决意见，所以尹根平上诉认为本案是再审案件不应适用简易程序审理的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。二、尹根平上诉认为范苏琴仅与祥和公司签订了买卖合同，范苏琴未支付对价，祥和公司未给其过户，该买卖合同并未实际履行，所以范苏琴依据该合同只享有对祥和公司的债权，租赁物所有权没有发生变动，范苏琴不享有合同解除权。如前所述，范苏琴与祥和公司签订的商品房预售合同真实有效，并已履行价款交付义务。涉案房屋系由祥和公司开发、出售，范苏琴与祥和公司签订商品房预售合同之后，因客观原因未能办理产权登记。虽然最初是尹根平与祥和公司签订租赁合同，但在租赁合同履行过程中，买卖合同生效后，租赁房屋不再属原出租人所有，而归属于房屋买受人所有，租赁物发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此尹根平此项上诉理由不能成立，本院不予支持。尹根平与祥和公司或韩阳阳之间如因借款存在纠纷，可另行解决，本案不予涉及。 综上所述，尹根平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8185元，由尹根平负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审判长 商 敏 审判员 林慧慧 审判员 陈莎莎
裁判日期
二〇二一年五月二十八日
审判辅助人员
书记员 常亚梅
