当事人信息
上诉人（原审被告、申请执行人）：上海檀坛实业有限公司，住所地上海市虹口区欧阳路196号10号楼7层31室。 法定代表人：李某1，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某2，北京德恒（兰州）律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：王某，北京德恒（兰州）律师事务所 律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：马唯真。 委托诉讼代理人：魏某，甘肃银衡律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：杨红霞，甘肃银衡律师事务所 律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：宕昌县渝川房地产开发有限公司，住所地甘肃省陇南市宕昌县城关镇团结巷40号。 法定代表人：李某3，该公司经理。
审理经过
上诉人上海檀坛实业有限公司（以下简称檀坛公司）因与被上诉人马唯真、宕昌县渝川房地产开发有限公司（以下简称渝川公司）案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院（2020）甘01民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人檀坛公司的委托诉讼代理人王某，被上诉人马唯真及其委托诉讼代理人魏某、杨红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
檀坛公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回马唯真的诉讼请求；3.本案诉讼费用由马唯真承担。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律错误。一是檀坛公司的抵押权设立于取得产权证的房产之上，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所规定的适用情形有实质性差别，一审判决适用法律错误。二是拆迁安置合同及拆迁安置补充合同并未约定安置房屋的具体位置，一审判决认定事实错误。三是错误认定渝川公司向马唯真出售房屋的事实，未经抵押权人同意，渝川公司向马唯真出售抵押房产的行为无效。四是马唯真在案涉房屋之上不存在应予优先保护的居住权。
被上诉人辩称
马唯真辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回檀坛公司的上诉请求。一是马唯真对案涉房屋享有优先于抵押权的权利。马唯真对案涉房屋的权利来源为以所有权调换形式签订的拆迁安置协议，其因拆迁安置取得诉争房屋的权利是物权期待权，足以排除檀坛公司基于抵押权强制执行的合法权益。二是诉争房屋系因拆迁安置法律事实和法律行为形成的马唯真与房地产企业协商一致对拆迁安置房屋合同的履行，而不是另外独立的商品房买卖合同关系。三是檀坛公司享有抵押权的房产所有权证号（宕房权证字第XXXX号）与马唯真在宕昌县不动产登记管理局调取的案涉房屋所有权证号不一致。案涉一层房屋共办理了四个房屋所有权证，证号分别为宕房权证（城）字XXXX号、宕房权证（城）字XXXX号、宕房权证（城）字XXXX号、宕房权证（城）字XXXX号。如檀坛公司享有抵押权对应的房屋不是本案案涉房屋，那么说明檀坛公司申请一审法院执行案涉房屋错误，并且檀坛公司对案涉房屋也根本不享有抵押权。
一审原告诉称
马唯真向一审法院起诉请求：1.不得执行位于甘肃省××县房屋（套内面积64.8㎡）；2.请求确认位于甘肃省××县房屋（套内面积64.8㎡）为马唯真所有；3.诉讼费用由檀坛公司、渝川公司共同承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：中国建设银行股份有限公司兰州电力支行（以下简称建行兰州电力支行）与甘肃嘉合鼎昇工贸有限公司、渝川公司、王小花合同纠纷一案，一审法院于2016年11月17日作出（2016）甘01民初209号民事判决，确认甘肃嘉合鼎昇工贸有限公司向建行兰州电力支行偿还借款本息，王小花承担连带清偿责任。该判决书第三项确认：建行兰州电力支行对渝川公司所有的位于甘肃省××县房产（房产证号为宕房权证城字第XXXX号、他XXXX号为宕房他证2014字第9226号）享有抵押权，对抵押物依法处置后的价款享有优先受偿权。
本院查明
2018年9月11日，建行兰州电力支行与中国长城资产管理股份有限公司甘肃省分公司签订债权转让协议，将包括（2016）甘01民初209号民事判决确认的债权转让给该分公司。2018年12月26日，中国长城资产管理股份有限公司甘肃省分公司与檀坛公司签订债权转让协议，将包括（2016）甘01民初209号民事判决确认的债权转让给檀坛公司。一审法院在执行过程中对位于甘肃省××县房产（房产证号为宕房权证城字第XXXX号、他XXXX号为宕房他证2014字第9226号）进行了续查封。2019年12月10日，一审法院作出（2019）甘01执426号之一执行裁定，拍卖被执行人渝川公司名下位于甘肃省××县面积为3656.54㎡房产（房产证号为宕房权证城字第XXXX号、他XXXX号为宕房他证2014字第9226号）。马唯真以其对位于甘肃省××县房屋（套内面积64.8㎡）享有所有权为由，提出执行异议。一审法院于2020年4月24日作出（2020）甘01执异171号执行裁定，驳回马唯真的异议请求。马唯真不服该裁定，提起本案诉讼。 另查明，2012年7月7日，宕昌县人民政府（甲方）与四川显兴实业（集团）有限公司（乙方）签订宕昌县旧城改造项目建设招商引资合同，甲方同意乙方开发建设县委办、政府办家属楼、县委常委家属楼、药材公司家属楼项目，项目名称暂定为宕昌商贸小区。第四条载明：该项目建设中的拆迁安置工作，由乙方与现有住户进行协商后拿出具体拆迁安置方案，方案须报请甲方同意后实施。合同尾部乙方盖章处由四川正太房地产开发有限责任公司（以下简称正太公司）签字盖章。马唯真提交宕房权证宕字第XXXX号房屋所有权证书，房屋所有权人为姜春秀，房屋建筑面积47.11㎡。关于该房屋，2001年10月25日，姜春秀将自己原长征路二0三号，原医药公司家属楼二单元一楼砖混楼房一套，建筑面积47.11㎡并附有平房一间、四至界限以房产证为准，以1万元转让给马志周使用。同日，姜春秀出具收条两张，分别记载收到马志周房款3万元、1.3万元。马唯真系马志舟之女。2012年8月16日，正太房地产公司作为开发方（甲方）与拆迁户宕昌县药材公司片区住户马唯真（乙方）签订宕昌旧城区危房改造宕昌商贸小区开发拆迁安置合同，第三条第3款第（2）项约定：乙方原居住一楼的住房户，按1：1置换给新建房原前排一楼等同开间和面积的门面房。2013年，正太房地产公司（甲方）与马唯真（乙方）签订药材公司家属院一楼住户拆迁安置补充合同，约定：对药材公司家属院一楼住户的拆迁安置新房以旧房屋临街多宽置换现门面房多宽，按房屋面积1：1的置换方式置换新房。置换的成品新房为原方位的门面房，由甲方给每户砌墙隔开，其超出旧房原有面积按高于成本价低于市场价售给原房主。2012年11月19日，正太房地产公司出具承诺书，记载：经公司研究决定给马唯真拆迁户承诺在拆迁原有面积增加10㎡。2017年9月26日，渝川公司（确认方）与马唯真（被确认方）签订回迁房屋安置确认书，记载：按拆迁安置补充合同协议，以旧房临街多宽换新门面房多宽，原方位置换现在××路面房，南至长征路边的墙为界（本门面墙），东至马明墙为界，西至本楼上墙角为界，北至本房屋背面墙为界。南北长10.5m，东西宽5.7m，共计64.8建筑平方面积。此门面房现由渝川公司确认安置给马唯真。确认原房产面积开间后，超出旧房原有的按拆迁前合同执行。 渝川公司于2014年12月16日将其名下位于甘肃省××县（面积3656.54㎡、房产证号为宕房权证城字第XXXX号）第一层和第三层房产作为担保物抵押给建行兰州电力支行，并于2014年12月17日在宕昌县房屋管理所办理了权证号为宕房他证2014字第9226号不动产登记证明。渝川公司向马唯真安置的金茂××路房屋包含在该抵押担保物权之列。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，马唯真作为被拆迁人，与拆迁人正太公司在一审法院采取查封措施之前已经签订了拆迁安置合同、补充合同和补偿协议，该协议系合同双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，应确认合法有效。渝川公司作为旧城改造项目的承接方，对拆迁安置合同、补充合同和补偿协议进行确认并与马唯真签订回迁安置房屋确认书、补充书，该行为是对拆迁人正太公司拆迁及安置项目的承继和延续。不论是正太公司与马唯真签订的一系列合同，还是渝川公司与马唯真签订的协议，均明确约定了补偿房屋的具体位置、面积、用途，且能够明确指向执行标的。马唯真对涉案房屋享有足以对抗第三人的特殊债权。檀坛公司提出涉案房屋不是给予马唯真安置补偿的特定房屋、马唯真未实际支付购房款的抗辩理由因无据印证，不予采纳。檀坛公司辩称（2016）甘01民初209号民事判决书中对拆迁问题已行审查。一审法院认为，该生效判决并未对涉案房屋的拆迁事实进行实质审查，未对涉案房屋的受偿顺序进行认定，但明确认定了回迁协议具有债权效力，故一审法院对檀坛公司的该项抗辩理由不予采信。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人檀坛公司对执行标的即涉案房产依法享有优先受偿权，其有权对执行标的的价值，先于无优先顺位的普通债权受偿，而本案案外人马唯真对执行标的即涉案房产虽尚未办理房屋产权登记手续，但其作为被拆迁人已依法享有足以对抗第三人且应向其交付标的物的特殊债权，故马唯真享有足以排除人民法院对该标的继续执行的民事权益，其要求不得执行涉案房屋的诉讼请求成立，一审法院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决：不得执行位于甘肃省××县房屋。马唯真预交案件受理费7132元，实际收取案件受理费100元，由檀坛公司、渝川公司共同承担；剩余案件受理费7032元，退还马唯真。一审法院（2020）甘01执异171号执行异议裁定于判决生效时自动失效。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院审理查明：渝川公司作为担保物抵押给建行兰州电力支行的房产位于甘肃省××县幢号为2，楼层为第一层和第三层，房产证号为宕房权证城字第XXXX号，建筑面积3656.54m2，土地证号为宕国用（2013）35-29号，他项权证号为宕房他证2014字第9226号。2017年9月26日，马唯真与渝川公司签订《回迁安置房屋确认书》，渝川公司确认向马唯真拆迁安置的房屋位于金茂城1号楼三号门面房，此新门面房南至长征路边的墙为界（本门面墙），东至马明墙为界，西至本楼上墙角为界，北至本房屋背面墙为界。房屋南北长10.5m，东西宽5.7m，共计64.8㎡。本院庭审中，檀坛公司确认抵押物为金茂城小区2号楼的第一、三层，案外人马唯真提出执行异议的房产不属于该公司主张的抵押物的范围。 一审法院执行过程中，在司法拍卖平台上传了马唯真提出异议之诉的房产图片。一审法院已撤回对执行标的的拍卖，并于2020年12月29日作出（2020）甘01执426号之二民事裁定，裁定终结本次执行程序。 2021年6月29日，马唯真以其主张诉争的房产不属于生效法律文书确定的抵押物范围内，依法不属于执行标的的范围，檀坛公司对此进行了当庭确认为由申请撤回其对檀坛公司的起诉。同日，檀坛公司提出因该公司原因，申请撤回上诉。2021年7月7日，马唯真又申请撤回其撤诉申请。
本院认为
本院认为，本案的争议焦点为马唯真主张的房产是否属于抵押物的范围。因本案马唯真主张诉争的房产不属于生效法律文书确定的抵押物，依法不属于执行标的的范围。马唯真就该房产被司法拍卖行为提出执行异议后，一审法院对者建勋所提异议房产是否属于（2016）甘01民初209号民事判决第三项确定的抵押物的范围、是否属于（2019）甘01执426号之一执行裁定确定的执行标的审查不清，于2020年4月24日一审法院作出（2020）甘01执异171号执行裁定，驳回马唯真的异议请求，错误地指引马唯真提起案外人执行异议之诉。马唯真应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”之规定通过执行异议、复议途径对其权利进行救济。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
本案裁判结果
一、撤销甘肃省兰州市中级人民法院（2020）甘01民初391号民事判决； 二、驳回马唯真的起诉。 马唯真交纳的一审案件受理费7132元，退还马唯真；上诉人上海檀坛实业有限公司预交的二审案件受理费100元予以退还。 本裁定为终审裁定。
审判人员
审判长 唐志明 审判员 徐长飞 审判员 芦 晨
裁判日期
二0二一年七月十三日
审判辅助人员
书记员 李浩煊
