当事人信息
案外人：刘文通，男，****年**月**日出生，汉族，住沈阳市大东区。 委托诉讼代理人：田传辉，辽宁六合律师事务所 律师。 申请执行人：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：沈阳市大东区小二台子二号。 负责人：李晓峰，该行行长。 被执行人：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：沈阳市大东区观泉路50号。 法定代表人：郑宝信，该公司经理。 被执行人：谷实，女，****年**月**日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
审理经过
本院执行沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）与辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实金融借款合同纠纷一案中，案外人刘文通对本院裁定查封宏缘公司位于沈阳市××××号1-21-2房屋（以下简称案涉房屋）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
请求情况
案外人刘文通称，请求解除位于沈阳市××××号1-21-2房屋的查封。事实及理由：案外人沈阳双兴建设集团有限公司（以下简称双兴公司）为宏缘50号公馆一、二标段的总承包方，宏缘公司因拖欠双兴公司工程款将包含案涉房屋在内的多套房屋抵顶给双兴公司。2014年4月，双兴公司与刘文通签订《抵房协议》，约定将案涉房屋抵顶双兴公司欠刘文通的等额工程款。刘文通于2014年4月3日与宏缘公司签订了《商品房买卖合同》，约定由刘文通购买案涉房屋，并于2014年4月19日办理入住手续，实际占有使用至今。辽宁省高级人民法院（2015）辽执65号裁定查封了该房产。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等，其认为本院（2015）辽执65号裁定的强制执行范围不应包含案涉房产。
本院查明
本院查明，2014年双兴公司与刘文通签订《抵房协议》，约定将案涉房屋以建筑面积112.91平方米，每平方米单价7000元，总价款790，370元抵顶双兴公司欠刘文通的等额工程款。2014年4月3日，刘文通与宏缘公司签订了《商品房买卖合同》，并于2014年4月19日办理了入住手续。刘文通提交的物业费、采暖费收据及物业公司的情况说明、居住证明可证明其自2014年4月19日起一直居住在案涉房屋。 本院另查明，沈阳市不动产登记中心于2021年7月21日提供不动产信息查询结果证明，未查询到刘文通名下有其他用于居住的房屋。 本院又查明，本院在审理农商行大东支行与宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据农商行大东支行的保全申请，于2014年10月23日作出（2014）辽民二初字第54号民事裁定书，并于当日裁定查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房产）。2014年12月9日本院作出（2014）辽民二初字第54号民事判决书，判令宏缘公司给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元及利息；农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权。本院在执行过程中，于2016年10月25日作出（2015）辽执二字第65号执行裁定书，又查封了上述房产。
本院认为
本院认为，本案争议的焦点为刘文通对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。”本案中，刘文通在本院查封案涉房产之前已与宏缘公司签订了合法有效的书面买卖合同，购房款抵顶了部分工程款，其所购商品房系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。根据上述司法解释的规定，案外人对案涉房屋所享有的权利足以排除人民法院的强制执行。故其关于请求解除对案涉房屋查封的异议理由成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对沈阳市××××号1-21-2房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判人员
审 判 长 王兴奎 审 判 员 刘爱宁 审 判 员 朱洪源
裁判日期
二〇二一年九月二十九日
审判辅助人员
法官助理 边美男 书 记 员 华 剑
