当事人信息
原告：艾学军，男，****年**月**日出生，汉族，住湖北省云梦县，
委托诉讼代理人：褚新山，湖北省云梦县法律援助中心律师。
被告：刘利平，女，****年**月**日出生，汉族，住湖北省应城市，
委托诉讼代理人：祁静梅，湖北诚拓律师事务所 律师。
被告：湖北智通物业服务有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇中大路**（建新社区）。
法定代表人：龙莹，该公司经理。
委托诉讼代理人：冷享明，男，该公司员工，住湖北省云梦县。
委托诉讼代理人：龚立华，湖北梦云律师事务所 律师。
审理经过
原告艾学军与被告刘利平、被告湖北智通物业服务有限公司（以下简称智通物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告艾学军及其委托诉讼代理人褚新山、被告刘利平及其委托诉讼代理人祁静梅、被告智通公司委托诉讼代理人冷享明、龚立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告艾学军向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿相邻房屋水管漏水造成艾学军损失74796元；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年7月11日，艾学军购买了世茂龙岗3幢1单元1503号房屋。2019年8月12日，艾学军与智通公司签订了《物业服务合同》；2019年11月1日，艾学军交纳装修押金等费用后对房屋进行装修。2020年4月底，该房屋基本装修完毕。
2020年5月5日上午8时，艾学军外出工作，至晚19时返回家中时，发现整个房屋被水淹没约5cm，天花板还有豆大的水滴往下掉落。艾学军确认自家水龙头全部关闭后，判断为楼上漏水造成，便找到智通物业工作人员，在工作人员带领下翻窗进入刘利平所有的1603室，该毛坯房临近餐厅处水管脱落地面，水流不止。智通物业工作人员关闭了室外的阀闸。艾学军当日对自己房屋淹水进行清理，但智通物业工作人员在艾学军的一再要求下，在第二天才安排人员对1603室的淹水进行了清理。2020年5月16日，艾学军委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对受损财产价值进行评估，评定评估基准日损失为72696元，艾学军支付鉴定费2000元。后二被告一直推卸责任，艾学军的损失一直未得到赔偿。因刘利平室内水管排水造成艾学军损失，且智通物业疏于管理，未履行物业服务责任，应承担连带赔偿责任。艾学军故诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
被告刘利平辩称：1、刘利平全家都在湖南长沙工作、生活，2019年2月购买房屋后，该房屋为毛坯房，刘利平全家人从未在该房屋中居住；刘利平购房后缴纳了物业管理费，将房屋紧锁、门窗关闭，履行了一般注意义务，刘利平没有过错；2、刘利平房屋的水电箱钥匙由智通物业持有，每户毛坯房未装修前水表与电表为关闭状态（水电没有入户），需要业主到物业办理了装修手续后水电通到家中后方可进行装修。刘利平家中长期无人居住，也没有办理装修手续，破损的水管明显是人为切割状态，所以智通物业未履行职责，应承担全部赔偿责任；3、艾学军诉请的财产损失72696元，未扣减受损财产的残值，不能直接认定为全部损失。综上，请求驳回艾学军对刘利平的全部诉讼请求。
被告智通物业辩称：1、智通物业的管理范围为小区公共设施，而本次损害是刘利平专有部分造成的，不是智通物业的管理范围；2、刘利平的房屋已于2019年10月交付使用，从房屋交付之日起，智通物业仅掌握共有部分的钥匙，水电也全部入户，由住户管理；3、事发后，智通物业当晚就配合排水，尽最大努力减少损失。综上，艾学军要求智通物业承担连带责任没有法律依据，请求驳回艾学军对智通物业的全部诉讼请求。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告艾学军提交了原、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《物业服务合同》、交纳物业费、装修押金、垃圾清运费等票据、漏水现场照片、湖北循其本价格鉴定评估有限公司鉴定报告等证据；经庭审质证，被告对艾学军提交的鉴定报告有异议，认为系单方委托且未扣减残值，对其余证据真实性无异议。本院认为，被告质证有理，对艾学军自行委托的鉴定报告不予采信。被告刘利平提交了身份信息、《商品房买卖合同》、《物业服务合同》、交纳物业费、房屋维修基金票据、刘利平的居住证明、门面租赁合同、从业资格证、往返火车票、现场漏水水管照片、涉案现场水电箱照片、艾学军出具的证据一份、艾学军家中现场照片等证据；被告智通公司提交了刘利平的《交房通知书》、刘利平与智通公司签订的《世茂龙岗物业服务合同》等证据，其他当事人对证据的真实性均无异议。综上，对以上当事人无异议的证据真实性本院依法予以采信，至于能否达到证明目的，本院再综合予以评价。
本院认为
本院审理过程中，2020年8月28日，艾学军申请对损失进行重新鉴定，本院依法委托湖北中正价格评估事务所对财产损失及残值进行鉴定。2021年1月4日，湖北中正价格评估事务所评估标的评估基准日财产损失费用71904元，财产损失残值金额为2000元。经质证，艾学军、智通物业对该鉴定结论无异议，刘利平对鉴定结论真实性和关联性有异议，认为艾学军在调解过程中认可损失45000元，因刘利平认为损失金额过高未形成合意，故损失与实际不符，且刘利平无过错，艾学军的损失与刘利平没有因果关系，该鉴定结论与刘利平无关。本院认为，当事人在调解过程中的让步并不能证明实际损失的数额，该鉴定结论客观真实合法，对该鉴定结论依法予以采信。
依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：艾学军与刘利平系楼上楼下相邻关系。艾学军系云梦县城关镇世茂龙岗小区3幢1单元1503室业主，刘利平系1603室业主，艾学军家在刘利平家楼下。智通物业系世茂龙岗小区的物业管理单位。2020年5月5日，刘利平家中的自来水管突然漏水，渗入楼下导致艾学军家中被水淹，造成屋顶、墙壁、家具等多处受损。因艾学军的损失一直未得到赔偿，双方以致成诉。
另查明，2018年7月11日，艾学军签订了《商品房买卖合同》购买了案涉房屋，2019年6月房屋交付，2019年8月12日艾学军与智通物业签订了《物业服务合同》并交纳物业费等，2019年11月1日交纳装修押金等开始装修，2020年4月底基本装修完毕。业主交纳装修押金后，智通物业便将管道井内的水阀打开、电路接通，为业主开通入户的水、电等。刘利平于2019年2月15日签订《商品房买卖合同》，2019年10月13日房屋交付。房屋交付当日，刘利平与智通物业签订《物业服务合同》，并交纳了物业费1664元及装修押金2000元。刘利平交纳装修押金后，智通物业依惯例为刘利平家中开通了水、电等。因刘利平全家一直在长沙务工，未对房屋进行装修。
再查明，2021年1月4日，湖北中正价格评估事务所评估标的评估基准日财产损失费用71904元，财产损失残值金额为2000元。
本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。艾学军与刘利平系楼上楼下邻居，艾学军提供的证据，足以证明其房屋及室内物品因刘利平房屋水管漏水导致受损的事实。刘利平作为房屋所有权人和使用人，未对其房屋内水管尽到妥善管理义务，自身存在过错，应当对艾学军的损失承担侵权责任。故艾学军要求刘利平赔偿房屋漏水损失及评估费，依法应予支持。
关于案涉房屋及室内物品因漏水造成的损失价值，本院认为，案件审理过程中，本院依法选定湖北中正价格评估事务所对损失进行评估，该评估机构及评估人员具备相应评估资质，评估程序亦符合法律规定，评估机构依照现场勘验情况作出评估，鉴定依据及评估方法并无不当，所得出的鉴定结论具备证明效力，可作为认定房屋受损的依据。艾学军要求赔偿房屋漏水损失69904元（总损失71904元，扣减残值2000元）及评估费2000元，合法有据，应予支持。艾学军自行委托鉴定机构发生的评估费2000元，因该鉴定结论未被采信，该评估费由艾学军自行承担。
关于刘利平辩称应由智通物业承担赔偿责任的意见，本院认为，刘利平收房后，即对该房屋内部安全负有注意义务。刘利平辩称未办理装修手续智能通物业便擅自开通了1603室的水、电，根据艾学军提交的证据及刘利平提交的艾学军证言，均可证明在业主支付了装修押金后，智通物业便为业主开通供水、供电服务。2019年10月13日，刘利平支付了装修押金2000元，视为向智通物业申请装修，智通物业依惯例为其开通水、电并无不妥，刘利平在交纳装修押金后并未申请延期装修，暂不开通水、电等。刘利平辩称智通物业未尽到安全保障义务，其室内破损水管为切割状态，但并未提交证据证明系他人进入室内故意造成，对此亦不予采信。故刘利平、艾学军要求智通物业承担赔偿责任没有法律和事实依据，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百二十条、第一百七十九条第一款第八项，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告刘利平赔偿原告艾学军房屋漏水损失69904元、评估费2000元，共计71904元，限本判决生效之日起三日内给付；
二、驳回原告艾学军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1670元，减半收取计835元，由被告刘利平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
