当事人信息
原告：抚顺市桂龙物业管理有限公司，住所地抚顺市新抚区千金路B座4单元4层401号。 法定代表人:赵志强,系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽，系该公司客服主管。 被告：褚立玉，女，****年**月**日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
审理经过
原告抚顺市桂龙物业管理有限公司（以下简称“桂龙物业”）诉被告褚立玉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂龙物业的委托诉讼代理人张丽、被告褚立玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
桂龙物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即缴纳2013年10月30日至2022年10月30日物业费5382元，并按中国人民银行同期同类贷款利率给付2013年10月30日起至起诉之日止的利息1179.47元，合计6561.47元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告系物业服务企业，与开发商签订了物业服务合同，物业费为0.8元/平方米，负责抚顺听涛雅苑小区的物业服务。被告系原告所管理的听涛雅苑小区18号楼2单元201室的业主，建筑面积62.31平方米，一年物业费为598元。从2013年10月30日开始被告没有交纳物业费。原告在物业服务中尽职尽责，为小区提供物业服务，大多数业主都能积极交纳物业费。被告作为小区业主享受了原告提供的物业服务却没有按时交纳物业费，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称
褚立玉辩称：原告说到2022年不合理，国家规定不准超过一年，现在10月份还没到，多收已经超过一年半了，这明显就是不对的。原告与房地产开发公司签的合同，对业主没有约束力，这只是他们双方的权利和义务，另外合同是2014年7月1日签订的，那么2014年以前不知道原告和开发商之间存在什么关系。物业费催缴通知单从2013年10月到2021年10月上面写的是听涛雅苑物业公司，出现两个单位，所以我不认同我与原告有什么关系。我可以提供我的门的照片，与原告出示的催缴通知单张贴的门完全不一样，所以我对张贴的单子位置有异议，我从来没有见过这个单子。2012年10月，物业的工作人员将钥匙发错了，把我的钥匙发给了楼上住户，导致楼上住户在我的房屋里装修、生活，致使室内满屋灰尘、遍地垃圾。我的房屋是顶账房，开发商给的施工单位，施工单位在2011年年初抵顶给了我，我当时看房子时，房屋室内完好、整洁。2012年10月30日，我去办理入住手续时，进入室内发现上述问题，当时物业经理口头给我免十年物业费，并清理室内垃圾。2019年4月，有人要买我的房子，我去开门发现根本没有收拾，我去物业公司找物业经理，当时有一位自称经理的男士跟我去看了房子，他说他是新来的经理，他不清楚，我让他跟我看一下，他跟我过去看了，也口头承诺我解决、处理，所以至今此房一直空置，我没有住，也没卖出去，也没给我处理，给我造成了经济损失，所以房屋的物业费问题有先期经理的口头承诺，所以我没交物业费，他也没找我要，我就认为他承诺了十年，现在不到十年，而且室内垃圾没有给我清理，是他们有错在先，我们是业主，我们是弱者，所以恳请贵院维护当事人合法权益，合理处置这个问题。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月1日，辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司与桂龙物业签订《前期物业服务合同》，约定由桂龙物业为听涛雅苑小区提供物业管理服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅（底层）物业服务费每月每平方米0.8元，高层住宅物业服务费每月每平方米1.3元，业主应在每年物业费到期前一个月缴纳下个年度的物业费。褚立玉的房屋位于抚顺经济开发区，建筑面积62.31平方米，2019年7月5日，上述房屋已经转移登记给案外人。
本院认为
本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，桂龙物业与辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，褚立玉作为该小区的业主应当受到该合同的约束，有义务向桂龙物业交纳物业费。经本院工作人员现场勘察，发现该园区物业服务和管理存在诸多问题，未达到合同中约定的标准，且本院在审理该小区物业服务合同案件过程中，其他业主均普遍反映桂龙物业在物业服务的过程中存在不尽如人意的地方，但考虑到物业服务水平下降与物业服务费收缴不足存在一定的因果关系，故本院酌情确定褚立玉按合同约定的物业费标准的80%向桂龙物业交纳物业费，因桂龙物业进驻该小区服务的时间为2014年7月1日，案涉房屋于2019年7月5日已经转移登记给案外人，故桂龙物业有权向褚立玉主张物业费的时间应从2014年7月1日起算至2019年7月4日止，经计算，褚立玉应当向桂龙物业交纳物业费2398.02元（62.31平方米×0.8元/月/平方米×60个月零4日×80%）。关于桂龙物业主张褚立玉支付利息一节，并无法律依据，本院不予支持。关于褚立玉辩称物业服务企业在2012年为楼上住户办理入住手续错误导致其房屋被楼上住户进行装修造成其损失，且此事发生时物业服务企业表示免除其10年物业费一节，因桂龙物业系于2014年7月1日与建设单位签订的物业服务合同并提供物业服务，褚立玉辩称的侵权行为发生时桂龙物业尚未对听涛雅苑小区提供服务，其并非为侵权人，故此项辩称本院无法支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，判决如下:
本案裁判结果
一、被告褚立玉于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告抚顺市桂龙物业管理有限公司物业费2398.02元； 二、驳回原告抚顺市桂龙物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元,由被告褚立玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审判人员
审判员 杨 飞
裁判日期
二〇二一年七月五日
审判辅助人员
书记员 刘宁宁
