当事人信息
原告：平顶山市德馨物业服务有限公司，住所地平顶山市新华区稻香路百合金山小区5号楼108号、206号、208号商铺。统一社会信用代码：91410400077848712D。 法定代表人：雷晓燕，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李海洋，河南前行律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：谢灿灿，河南前行律师事务所 律师。 被告：牛海洋，男，****年**月**日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。 委托诉讼代理人：张志刚，河南大乘律师事务所 律师。
审理经过
原告平顶山市德馨物业服务有限公司（以下简称德馨物业公司）与被告牛海洋物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法进行了审理。
原告诉称
原告德馨物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费4997元和滞纳金、违约金1499元（自2021年4月1日至实际付清全部款项之日止的滞纳金、违约金，以4997元为基数，按照日0.5%另行计算）；2.本案的诉讼费等全部费用由被告承担。事实与理由：原告系平顶山市新华区百合金山小区物业服务商，被告系该小区业主，被告的房屋建筑面积为129.25㎡。2015年7月9日原被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定：“物业服务费实行预交制度，自房屋交付之日起预收一年物业服务费，此后每一年缴纳一次，每年的十一月份和十二月份预交以后一年的物业服务费。物业服务费用由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅1.35元/月平方米，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，除全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用的万分之五/日缴纳滞纳金。”2019年7月5日，原告与百合金山小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅收费标准为1.35元/月平方米，物业服务费用按照每季交纳，业主或者物业使用人应当在每季度的最后十五天内预存下季度的物业服务费，每逾期一日按欠费总额的0.5%向乙方支付违约金。”原告认为，根据合同约定，被告接受了原告提供的物业管理服务，应当支付物业管理费，现被告自2018年11月12日至今经原告多次催缴，仍未交纳物业管理费。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告牛海洋辩称，一、原告作为一个三级资质物业服务企业，2016年承接百合金山小区物业时不具备服务主体资格，依据前期物业服务协议收取业主物业服务费于法无据。二、平顶山市金山小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，合同内容显失公平，合同双方权利义务明显不对等，严重侵害了广大小区业主的利益。三、合同双方约定有仲裁条款，故本案不属于人民法院的受案范围，应当驳回原告的起诉。四、原告按每平方米1.35元收取物业服务费缺乏事实和法律依据。五、原告在物业承接查验过程中严重失职，将存在质量问题的物业承接了下来，导致业主在居住后发现很多施工质量的缺陷问题，业主将问题反映给物业公司后，经常得不到正面回应。六、签订物业服务合同没有征求过广大业主的意见，原告也没有主动公示过，业主对合同约定的权利及义务无从知晓。且被告未交物业费是由于原告的物业服务不到位造成的，并非恶意欠费，故原告要求业主缴纳违约金没有根据。七、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告没有证据证明物业公司对业主主张的费用经过书面催缴。八、金山小区业主委员会在没有经过业主大会决定的情况下私自同原告签订物业服务合同，违反法定程序，对小区业主无效。综上所述，原告起诉被告要求支付物业服务费及滞纳金的问题于法无据，应当依法驳回原告起诉。
本院认为
本院经审查认为，2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据该解释，书面催交系物业服务企业行使诉权的前置条件，物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主。本案，虽然原告提交了其向被告作出的《催缴物业费律师函》，但被告否认收到该律师函，对此原告未提供证据证明其已将该律师函送达被告，无法证明其主张的物业服务费用已经过书面催交。在此情况下，原告提起诉讼尚不具备起诉条件，对原告的起诉应依法予以驳回。原告可待起诉条件具备后，另行主张权利。依照2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下:
本案裁判结果
驳回原告平顶山市德馨物业服务有限公司的起诉。 原告平顶山市德馨物业服务有限公司预交的案件受理费50元，予以退还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判人员
审 判 长 张 菲 审 判 员 韩 晴 人民陪审员 李玉卿
裁判日期
二〇二一年四月二十五日
审判辅助人员
书 记 员 张萌萌
