当事人信息
原告：新疆宜嘉房地产开发有限公司吉木乃县分公司，住所地：新疆阿勒泰地区吉木乃县广汇路东三区嘉美小区商业2号楼302室。
法定代表人：赵小刚，总经理。
委托诉讼代理人：孙耀华，新疆仕诚律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：孙秀萍，女，新疆宜嘉房地产开发有限公司吉木乃县分公司出纳。
被告：马文江，男，****年**月**日出生，汉族，吉木乃县托普铁热克镇居民，住阿勒泰市。
委托诉讼代理人：阿兰萨托什，新疆新北律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：叶林叶尔肯别克，新疆新北律师事务所 律师。
被告：卫权，男，****年**月**日出生，汉族，吉木乃县吉运市政职工，住吉木乃县。
委托诉讼代理人：孙志军，新疆木山律师事务所 律师。
被告：张建军，男，****年**月**日出生，汉族，吉木乃县美的专卖店经营者，住吉木乃县。
被告：马永君，男，****年**月**日出生，汉族，吉木乃县石油公司职工，住吉木乃县。
委托诉讼代理人：张晓燕（马永君之妻），住吉木乃县。
审理经过 原告新疆宜嘉房地产开发有限公司吉木乃县分公司（以下简称宜嘉房地产公司）与被告马文江、卫权、张建军、马永君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月25日、6月9日公开开庭进行了审理。原告宜嘉房地产公司的委托诉讼代理人孙耀华、孙秀萍、被告马文江的委托诉讼代理人阿兰萨托什、叶林叶尔肯别克，被告卫权的委托诉讼代理人孙志军，被告马永君及其委托诉讼代理人张晓燕到庭参加诉讼，被告张建军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加2021年6月9日的诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称 原告宜嘉房地产公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告返还占有的房屋、并要求支付原告租金385,390元（其中合同期内租金费用246,723元，合同期满租金138,667元）、违约金38,539元（按年利率6％，自2019年1月16日计算至2020年9月16日合计二十个月，并支付至实际履行完毕时止）。事实和理由：2014年11月15日，四被告合伙经营“胖哥火锅城”，由被告马文江作为代表与原告签订房屋租赁合同，原告将位于吉木乃县广汇路东三的房屋出租于被告，租赁期限自2014年11月15日至2020年1月15日。合同期限届满后，被告继续使用涉案房屋，但未支付租金，截至起诉之日，被告共欠付租金及违约金423,929元，经原告多次催要未果。
被告辩称 被告马文江辩称，原告将房屋租赁给被告马文江，合同依法成立，合同仅对原告和被告马文江具有法律约束力，原告主张被告卫权、张建军、马永君支付租赁费违反合同相对性原则，原告诉称合同届满后被告继续使用涉案房屋与事实不符。事实上，2020年1月15日合同期满后，吉木乃县实施新冠肺炎疫情防控措施，所有餐饮业停止经营，到2020年3月8日恢复生产秩序，被告马文江没有在涉案房屋经营，受疫情影响直到2020年9月原告才将该房屋出租出去。因此，原告以被告在合同届满后至原告起诉之日的租赁费，没有事实依据。原告主张的385,390元租金应扣除2020年1月15日至2020年9月16日期间的租金；原告要求支付6%的违约金，实为主张欠付租金的利息损失，故对其利率计算标准应以相对应的一年期贷款基准利率及同业拆借利率计算；原告房屋内的餐饮设施均留在房屋内，如全部搬离，价值较大的设施面临拆除、报废的可能，因此，原、被告协商，餐饮设施折抵全部剩余房租。
被告卫权辩称，对原告的诉讼请求和事实不认可，被告卫权从未与原告签订租赁合同。
被告张建军辩称，对原告的诉讼请求和事实均不认可，被告张建军与被告马文江没有形成文字形式的文书。
被告马永君辩称，对原告的诉讼请求和事实均不认可，被告马永君不认识原告。
原告宜嘉房地产公司为支持诉讼主张，向本院举证如下：
1．房屋租赁合同1份、收据41张。证明原、被告于2014年11月15日签订房屋租赁合同，租期五年，前三年每年租金180,000元，后续逐年增加14,000元，租金合计942,000元；被告向原告支付房租695,277元，合同届满期限内未支付租赁费246,723元。
经质证，被告马文江、卫权、张建军、马永君对房屋租赁合同和收据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的有异议，被告马文江认为，合同中相对人只有原告与被告马文江，不能证明合同期限届满后被告未返还房屋。收据缺失被告卫权向原告支付的10,000元租赁费；被告卫权、张建军、马永君认为合同是原告与被告马文江签订的，与其他被告无关。
本院查明 本院认证意见为，房屋租赁合同由原告与被告马文江签订，与本案具有关联性，因此本院对房屋租赁合同、票据的真实性、合法性、关联性予以确认。
2．录音4段，证明四被告合伙经营胖哥火锅城，四被告应对合伙债务承担连带责任，被告认可没有将涉案房屋返还给原告，合同期内房租未付清，逾期占用房屋8个月的租金138,667元也未支付。
经质证，被告马文江、卫权、张建军、马永君对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。被告马文江认为，被告马文江不是录音中的通话人，赵小刚在通话中用诱导式发问通话人并未予以明确肯定，被告马文江并不存在不返还房屋的情形，且对房屋内剩余餐饮设备如何处置没有表态，马文江与原告就房屋内的财产协商折抵房租；被告卫权认为，有三段是赵小刚与被告张建军的通话，录音是不是案件当事人不确定，录音未经当事人同意，形式非法，录音无法证实店内的物品是原告经被告马文江同意处理，更无法证实四被告是合伙关系，张建军的陈述也称由被告马文江负责协调，卫权的通话笔录，证实不了任何的问题，通话过程没有作出肯定性的回复，没有提起过有关于店面中的货物，要求或者委托原告自行处理的承诺，原告擅自处分被告马文江财产；被告张建军认为录音中只留取对原告有利的内容，处理“胖哥”火锅财产物品，无法证明合伙关系，被告马文江在没有授权情况下，被告张建军无权处理店内物品，由于被告马文江拖欠三被告账款，三被告想以店内经营的收入，用于折抵欠款。租赁合同不是三被告所签，无权去处理火锅店的所有的设备；被告马永君认为录音与其本人无关。
本院认证意见为，四段录音内容系原告法定代表人与被告卫权、张建军的通话内容，通话人对其不予认可，且无其他证据内容相互印证，因此本院对该证据不予确认。
被告马文江为支持其反驳主张，向本院举证如下：
1．房屋租赁合同1份。证明合同双方是原告和被告马文江签订，其余三被告主体不适格。
经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为合同虽是原告与被告马文江签订，但不存在主体不适格的问题。被告卫权、张建军、马永君对证据的真实性、合法性、证明目的认可，对关联性不认可，认为合同是原告与被告马文江签订，与被告卫权、张建军、马永君无关。
本院认证意见为，房屋租赁合同由本案原告与被告马文江签订，与本案具有关联性，因此本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
2．吉木乃县胖哥火锅店营业执照、吉木乃县好巴郎自助火锅营业执照。证明吉木乃县胖哥火锅店的经营者是马文江，组成形式是个人经营，经营范围是餐饮即火锅店；通过现经营的好巴郎火锅营业执照可证明涉案房屋已由原告出租于案外人孙振镭，通过经营执照的经营范围名称可知涉案房屋被承租给案外人后继续用于火锅店经营，证明被告马文江原店内的餐饮设施被现火锅店继续使用。
经质证，原告对胖哥火锅店营业执照的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可；对好巴郎自助火锅营业执照真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不认可，认为好巴郎自助火锅营业执照与本案无关。被告卫权、张建军、马永君对证据的真实性、合法性、证明目的认可，对关联性不认可，认为该营业执照中被告马文江是业主，与被告卫权、张建军、马永君无关。
本院认证意见为，吉木乃县胖哥火锅店经营者为被告马文江，租赁原告房屋与本案具有关联性，本院对吉木乃县胖哥火锅店营业执照的真实性、合法性、关联性予以确认；吉木乃县好巴郎自助火锅营业执照与本案不具有关联性，本院对真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。
3．胖哥火锅店物品清点表。证明双方财务人员于2020年9月22日通过清点确认被告马文江用于折抵租金的餐饮设施的范围，原、被告就房屋折抵事宜达成共识。
经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为清点表未经核实，无法达到被告说的证明目的，即使该清点表是真实合法，也无法说明双方关于物品及抵扣房租的达成合意，原告也没有承诺以物抵房租，盘点该物品的目的只是交付租赁房屋。被告卫权、张建军、马永君对证据的真实性、关联性及证明目的认可，对关联性不认可，认为物品清点的不是被告卫权、张建军、马永君负责的，也不属于被告物品。
本院认证意见为，物品清点表无法证实清点人员身份，也没有原告公司盖章，因此本院对证据的真实性、合法性、关联性不予确认。
4．嘉美小区租售广告打印件。证明原告早已发布房屋的租售广告，原告主张被告马文江承担租赁合同到期后租金的行为，视为转嫁其无人承租期间的风险。被告没有影响原告对房屋的租售。
经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，认为被告陈述的理由不成立，房屋由被告占有一切后果应由被告承担。被告卫权、张建军、马永君对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可，认为可以看出广告日期是在物品清点之前对外发布的一个租售信息，说明在物品清点之前，该租赁物的实际控制，实际使用均在原告处。
本院认证意见为，嘉美小区租售广告中没有明确所出租或出售的房屋名称，无法证实出租或出售的房屋，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予认可。
5．收据1份。证明2019年10月31日被告向原告支付10,000元租金。
经质证，原告、被告张建军、马永君对证据的真实性、合法性、关联性未提出异议。被告卫权对证据的真实性、合法性未提出异议，对关联性提出异议，认为与被告卫权无关。
本院认证意见为，收据盖有原告单位公章且签字的出纳与原告提供收据上的一致，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院于2021年6月5日向孙振镭做的询问笔录、商品房买卖合同1份。
经质证，原告对询问笔录和商品房买卖合同的真实性、合法性未提出异议，对关联性提出异议，认为原告不能证实其关联性；被告马文江、卫权、马永君对证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，被告张建军经本院传票传唤，无正当理由未到庭发表质证意见，本院视为放弃质证权利。
本院认证意见为，案外人孙振镭购买的商品房为被告马文江之前租赁原告的房屋，与本案具有关联性，本院对上述证据予以确认。
本院经审理认定事实如下：2014年11月15日，原告与被告马文江签订房屋租赁合同，原告将位于吉木乃县广汇路东三区，建筑面积为808.08平方的房屋出租给被告马文江使用。合同约定“房屋用途为餐饮，租赁期限自2014年11月15日至2020年1月15日（租赁期5年，房屋租金自2015年1月15日开始计算），租赁费用为180,000元/年，自2018年1月15日起房租每年增加140,000元。第一年租金于合同签订后当日内交付90,000元，2015年6月15日前付90,000元，保证金20,000元，于2015年6月15日前缴付，保证金于合同解除之日退还，承租方延期支付租金不超过30日的，每逾期交付一日按3%向出租方承担逾期支付的违约金，超过30日仍未全面支付租金的，则出租方有权解除本合同或继续履行合同但要求承租方承担违约责任。约定合同期满或中途解除合同，装修改造后的所有装修设施归出租方所有，承租方不得拆除或人为破坏，需保持原样。租赁期满时，承租方如需继续承租，应在合同期满前一个月与出租方协商，双方另签订合同，若出租方不再续签合同时，出租方应提前一个月书面通知承租方，承租方应接到不再续签合同的书面通知后30日内搬离所有物品，逾期未搬离视为废弃物”等内容。
合同签订后，原告向被告马文江交付上述房屋，被告马文江于2015年1月7日注册登记“吉木乃县胖哥火锅城”进行经营。被告马文江于2015年7月14日、7月31日、8月14日、8月27日、9月15日、9月30日、10月27日各支付10,000元租赁费，2015年11月26日支付15,000元、2015年12月31日支付5,000元；2016年1月27日支付10,000元、2016年3月1日支付20,000元、2016年4月18日支付80,000元，2016年7月6日、8月29日、9月30日、10月25日、11月28日、12月26日各支付15,000元；2017年1月25日、3月3日、3月28日、5月8日、7月3日、7月17日、9月6日、9月26日、10月21日、10月24日、11月27日、12月28日各支付15,000元、2017年12月30日支付7,200元；2018年4月4日支付34,000元、2018年5月21日、6月11日、7月19日、8月21日、9月18日、10月23日各支付16,000元；2019年1月9日支付16,000元、3月14日支付30,000元、8月29日支付8,640元、10月31日支付10,000元、8月27日支付20,932元；2020年9月8日支付12,505元，以上合计支付租赁费705,277元。
另查明，2020年10月16日，孙振镭购买上述出租房屋并与原告签订买卖合同，经营吉木乃县好巴郎自助火锅店。
本案争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实和法律依据；租赁房屋被告是否还在占用；原、被告是否约定以物抵付租赁费；原告主张违约金是否符合法律规定。
本院认为 本院认为，原告与被告马文江签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立，合法有效。根据合同相对性原则，被告卫权、张建军、马永君未与原告签订房屋租赁合同，三被告不是合同相对人，在本案中不承担给付责任。同时，原告提供的证据不能充分证明四被告属于合伙关系，即便存在合伙关系，也是四被告之间内部法律关系，与本案不具关联性，原告要求三被告作为合伙人承担连带责任的主张不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“合同期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。第二百三十六条规定：“合同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。第二百三十二条规定：“不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原告与被告马文江签订房屋租赁合同，合同约定租赁期于2020年1月15日届满，合同届满后被告马文江未返还房屋，也没有搬离租赁房屋，于2020年10月16日原告将该房屋出售给他人。原告主张租赁费计算至2020年9月16日符合法律规定，本院予以支持，自2020年1月16日至2020年9月16日应视为不定期租赁合同。扣除被告马文江已支付的705,277元租赁费，被告马文江还应向原告支付375,390元租赁费（含合同期限内的租赁费236,723元、不定期租赁费138,667元）；因原告已将房屋予以案外人使用，原告请求被告马文江返还房屋，已不具备返还条件，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告马文江辩称，用店内设备抵付租赁费的意见，因未提供相应证据予以证实，本院不予采纳。原告与被告马文江签订合同后，被告未按合同约定支付租赁费，应当按照合同约定支付违约金，合同约定：“承租方延期支付租金不超过30日的，每逾期交付一日按3%向出租方承担逾期支付的违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。原、被告合同约定的违约金过高，原告未按合同约定的违约金主张，主动降低按照年利率6%计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。被告马文江应支付原告2019年1月16日至2020年9月16日的违约金共计37,539元（375,390元×6%÷12个月×20个月），并支付自2020年9月17日至实际履行之日止的违约金按一年期贷款市场报价利率计算。
综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条第二百三十二条、第一百一十四条第一款的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：本案裁判结果一、被告马文江支付原告新疆宜嘉房地产开发有限公司吉木乃县分公司租赁费375,390元，于判决生效之日起三十日内一次给付；
二、被告马文江支付原告新疆宜嘉房地产开发有限公司吉木乃县分公司违约金37,539元，于判决生效之日起三十日内一次给付；并支付375,390元租赁费自2020年9月17日至实际履行之日止的违约金按一年期贷款市场报价利率计算；
三、驳回原告新疆宜嘉房地产开发有限公司吉木乃县分公司要求被告卫权、张建军、马永君承担连带给付责任的诉讼请求；
四、驳回原告新疆宜嘉房地产开发有限公司吉木乃县分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7,658.93元，减半收取3,829.47元，由被告马文江负担3,746.97元，由原告新疆宜嘉房地产开发有限公司吉木乃县分公司负担82.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。审判人员 审判员 阿米那 吾 尔列吾
裁判日期 二〇二一年六月九日
审判辅助人员 书记员 哈丽哈什木尔扎别克
