当事人信息
案外人：郭彦滔，男，****年**月**日出生，汉族，住安阳市龙安区。 申请执行人：陈志伟，男，****年**月**日出生，汉族，住安阳市龙安区。 申请执行人：申珊，女，****年**月**日出生，汉族，住安阳市文峰区。 二申请执行人共同委托诉讼代理人：牛丽莎，河南上合律师事务所 律师。 被执行人：刘小帮，男，****年**月**日出生，汉族，住安阳市龙安区。 被执行人：方保英，女，****年**月**日出生，汉族，住安阳市文峰区。 被执行人：安阳市墨禹保健服务有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街与东工路交叉口东北角金鑫班芙春天商住小区A区50号商铺。 法定代表人：方保英。
审理经过
本院在执行陈志伟、申珊与刘小帮、方保英、安阳市墨禹保健服务有限公司（以下简称墨禹公司）股权转让纠纷一案中，案外人郭彦滔向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
案外人郭彦滔称，请求终止对位于龙安区大华时代广场6号楼1单元1901号房产的执行并解除查封。事实与理由：一、2018年9月20日，案外人与被执行人在安阳市乐居房产提供中介服务下，签订《房屋买卖合同》，合同约定：被执行人将案涉房产以60万元的价格出卖给案外人，买方应在签订协议后支付给卖方50万元，开发商向卖方交付房屋当日，卖方将房屋交付买方并由买方支付购房款5万元，剩余5万元在办理完房屋过户登记手续后，买方支付给卖方。合同签订后，案外人配偶任百昕通过工商银行转账支付给被执行人方保英（刘小帮配偶）30万元，2018年9月25日再次转账20万元，后于房屋钥匙交付当日，以现金方式支付5万元。案外人作为普通购房人依约履行了买卖合同付款义务，无违约行为。二、因开发商资金出现问题，导致交房日期多次顺延，2020年7月案外人接收房屋后，对房屋进行装修并入住至今，期间物业登记业主信息等已变更为案外人及其配偶，案涉房屋为案外人全家居住生活必需住宅。三、案涉房产所在楼盘开发商（大华时代广场）因资金问题导致该楼盘未能如期竣工，在其他开发商接盘介入后，现更名为紫薇壹号西郡，该项目得以完工。因开发商原因，该楼盘房屋不具备办理产权权属证书的条件，至今未办理房屋产权证书，因此，非因案外人原因未能办理过户登记。综上，案外人通过合法买卖并依约足额支付购房款后实际入住该房屋，案外人为该房产的实际权利人。案外人提交下列证据：1、《安阳市乐居房产中介房屋买卖合同》一份；2、《紫薇壹号西韵6号楼1单元1901补充协议》一份；3、安阳市殷都区乐居房产中介出具中介费《单据》一份；4、安阳恒信万佳物业服务有限公司出具物业管理费、垃圾清运费、装修保证金单据共三张；5、（2018）豫安龙证内民字第1554号公证书和发票各一份；6、方保英交房款《收款收据》一份；7、安阳恒信万佳物业服务有限公司出具《证明》二份；8、河南安阳大华商贸城发展有限公司出具《证明》一份；9、《河南省住房专项维修资金专用票据》一份；10、安阳恒信万佳物业服务有限公司出具《水费收据》二张；11、手机微信截图一张；12、中国工商银行转账凭证二张；13、方保英、刘小帮出具房款收到条三张；14、《商品房买卖合同》一份；15、安阳市殷都区乐居房产中介《营业执照》一份；16、房屋照片三张。
本院查明
本院查明，原告陈志伟、申珊与被告刘小帮、方保英、墨禹公司股权转让纠纷一案，本院于2020年11月26日作出（2019）豫0502民初4777号民事判决书，判决：“一、被告刘小帮于本判决生效之日起十日内支付原告陈志伟股权转让款34.65万元及利息，利息自2019年6月14日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决实际履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、被告刘小帮、被告方保英、被告安阳市墨禹保健服务有限公司协助原告申珊将原告申珊名下的安阳市墨禹保健服务有限公司50％的股份变更登记至被告刘小帮名下；三、驳回原告陈志伟、原告申珊的其他诉讼请求。”因刘小帮、方保英、墨禹公司未履行生效判决确定的义务，陈志伟、申珊向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2021年4月14日作出（2021）豫0502执392号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、查封被执行人刘小帮、方保英、墨禹公司名下银行存款500000元或同等价值的财产。同年4月14日，查封被执行人刘小帮、方保英名下位于龙安区大华时代广场6号楼1单元1910号房产。案外人不服，提出执行异议。 另查明，案外人提交的《商品房买卖合同》、方保英交房款《收款收据》显示，2018年8月21日，刘小帮、方保英与河南安阳大华商贸城发展有限公司签订该合同购买案涉房产。合同约定：房屋总价款385731元，付款方式为一次性付款等内容。同日，河南安阳大华商贸城发展有限公司出具385731元房款《收款收据》。次日，该《商品房买卖合同》进行备案登记。 案外人提交的《安阳市乐居房产中介房屋买卖合同》显示，甲方刘小帮、方保英与乙方郭彦滔、任百昕于2018年9月20日签订该合同。合同约定郭彦滔、任百昕购买案涉房产，房屋售价为60万元，双方将定金30万元交付于售楼处，待购房合同备案后，乙方支付甲方20万元房款，待房屋交钥匙时，乙方支付甲方5万元，待房屋过户至乙方名下，乙方支付甲方剩余5万元。同日，双方签订《紫薇壹号西韵6号楼1单元1901补充协议》。方保英、刘小帮出具《房款收到条》显示，收款人刘小帮、方保英分别于2018年9月20日、9月25日和2020年7月3日收到房款30万元、20万元、5万元。安阳恒信万佳物业服务有限公司出具《证明》显示，郭彦滔现居住在案涉房产内，自2020年7月至2021年4月共计用水七吨。河南安阳大华商贸城发展有限公司出具《证明》显示，案涉房屋所在楼盘原名为大华金商都大华时代广场，后更名为紫薇壹号西韵，尚不具备办理产权权属证书的条件。 案外人提交的（2018）豫安龙证内民字第1554号公证书显示，2018年9月25日，卖方刘小帮、方保英与买方郭彦滔、任百昕签订《房屋买卖协议书》，同日，河南省安阳市飞龙公证处对该协议进行公证并出具《公证书》。 2021年7月30日，任百昕将剩余5万元房款交至本院。
本院认为
本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人提交的证据可以证明，在本院查封案涉房产前，案外人已与被执行人就案涉房产签订合法有效的书面买卖合同并已实际占有该房产；案外人已按合同约定支付购房款，并将剩余房款按照法院要求交付本院；因案涉房屋所在楼盘尚不具备办理产权权属证书的条件，故未办理房产过户登记非案外人自身原因造成。综上，案外人提出的执行异议，符合上述规定的情形，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对位于安阳市龙安区的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判人员
审判长 常 波 审判员 刘亚峰 审判员 郝宜春
裁判日期
二〇二一年八月五日
审判辅助人员
书记员 张 力
