当事人信息
原告：大连华安物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区中长东五街2A1座-8-13。 法定代表人：尤建峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许致笙，男，****年**月**日出生，汉族，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘善吉，男，****年**月**日出生，汉族，该公司工作人员。 被告：张淑丽，女，****年**月**日出生，汉族，住大连市旅顺口区。
审理经过
原告大连华安物业管理有限公司诉被告张淑丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人许致笙、刘善吉、被告张淑丽到庭参加诉讼，本案已审理终结。
原告诉称
原告诉讼请求为1、请求判令被告支付拖欠2017年6月1日起至2021年2月28日的物业费6，403元及违约金1，920.9元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2016年5月1日，大连泉城置业有限公司与原告签订了物业服务委托合同，合同约定由原告向大连市旅顺口区半岛印象小区提供物业服务。被告自2017年6月1日起至2021年2月28日共欠缴物业服务费6，403元，违约金1，920.9元。现原告为维护自身合法权益，提起诉讼，望依法裁判。
被告辩称
被告张淑丽辩称，不同意原告的诉讼请求，我家房屋在2017年时漏雨，物业来修了一下就是刮大白，第二年又漏雨，是我家漏雨导致我不交物业费的，后来物业做了防水但没有实质性解决问题。我跟物业提了三个问题物业也没有同意。上个月物业来人给我修房子说是外墙不漏才能修理。另外，我没有和原告签订物业服务协议，物业服务也没有达到协议要求的标准，公共设施混乱、人车没有分离，绿化也遭到破坏。
本院查明
经审理查明，位于旅顺口区，建筑面积为83.7平方米的房屋，属于张淑丽所有。2013年，张淑丽在商品房交付使用通知书签字确认购买上述房屋物业费收费标准为1.7元/月/平方米。2016年5月1日，大连泉城置业有限公司与原告大连华安物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由大连华安物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务。双方对物业基本情况、履约保证金与服务费用、物业的经营与管理、双方权利与义务等内容作了明确的约定。其中，第一章，第二条约定了合同期限自业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。第二章，第七条就物业的收费标准做出了列举性规定，其中被告张淑丽居住房屋，物业费为1.7元/月/平方米。2016年6月4日，大连旅顺房产局备案同意原告为案涉小区物业公司。 上述事实，有前期物业合同、房屋查询卡及物业服务项目备案登记表等证据予以证明，足以认定。
本院认为
本院认为，在小区未成立业主委员会的情形下，大连泉城置业有限公司作为案涉小区开发商有权将物业服务委托给原告进行管理，且该委托管理已在大连市旅顺口区房产局进行了备案，物业费的收取标准也未高于之前张淑丽在商品房交付使用通知书中约定的收费标准。因此，大连泉城置业有限公司与原告签订的前期物业服务合同对张淑丽具有约束力。在原告仍为案涉小区提供物业服务、张淑丽仍在案涉小区居住的情形下，被告应当按照双方的约定依约交纳物业费，以更好提升物业服务质量，故对原告诉讼请求中要求被告交纳物业费费6，403元（期间为2017年6月1日至2021年2月28日）的诉讼请求予以支持。关于原告主张逾期违约金一节，因物业服务本身具有涉众性、持续性、行为性的特点，在原告未主张被告拒不缴纳物业费纯属恶意拖欠，从平衡物业和业主之间紧密关系角度考量，本院对原告请求被告支付违约金的诉请不予支持。庭审中，张淑丽以辩解的理由拒绝缴纳物业费，诚然业主在自身利益未得到满足时，采取拒缴物业费的方式来表达自己内心的呼声是绝大多数业主通常普遍采取的维权方式，但物业服务最终的效果是不是通过个别服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或者少交物业费不利于大多数缴费业主的权益和小区整体利益。另外，原告作为小区的管家也应尽职履责，做好服务，为广大业主提供宜居的生活环境。至于，张淑丽房屋漏雨问题，则属于房屋质量问题。对此，法律在维护物业公司追缴物业费的基础上，同样赋予业主享有同等的诉权维护自己的合法权益，以拒缴物业费的方式维权，不利于问题的实质性解决。 综上所述，依据《根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、自本判决生效之日起十日内，被告张淑丽支付给原告大连华安物业管理有限公司物业费6，403元（期间为2017年6月1日至2021年2月28日）； 二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决规定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条支付定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，原告已预交，由被告张淑丽负担25元，于本判决生效之日起七日内向大连市旅顺口区人民法院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行。由原告负担25元，应予以退还。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。
审判人员
审判员 于清政
裁判日期
二〇二一年六月十六日
审判辅助人员
书记员 安 洋
