当事人信息
上诉人（原审原告）：葛万东，男，汉族，****年**月**日出生，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：黄建文，江苏中爵律师事务所 律师。
被上诉人（原审被告）：拉萨经济技术开发区德峰资产管理有限公司，住所地西藏自治区拉萨经济技术开发区庞大汽贸集团综合楼1-2-2号商品房，统一社会信用代码91540091585751802B。
法定代表人：刘群，董事长。
委托诉讼代理人：蒲加柱，江苏开炫律师事务所 律师。
原审第三人：常州新益来纺织有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇杨江路18号，统一社会信用代码91320412798312037B。
法定代表人：陆缨，总经理。
审理经过 上诉人葛万东与被上诉人拉萨经济技术开发区德峰资产管理有限公司（以下简称德峰公司）、第三人常州新益来纺织有限公司（以下简称新益来公司）案外人执行异议之诉一案，不服常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）（2020）苏0402民初607号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2021年4月7日进行了公开听证审理。上诉人葛万东的委托诉讼代理人黄建文，被上诉人德峰公司的委托诉讼代理人蒲加柱，原审第三人新益来公司法定代表人陆缨到庭参加听证。本案现已审理终结。
上诉人诉称 上诉人的上诉请求：1、撤销常州市天宁区人民法院（2020）苏0402民初609号民事判决书；2、请求二审法院支持上诉人一审诉讼请求。上诉的事实和理由：一、常州市天宁区人民法院（2020）苏0402民初609号民事判决书，以没有生效的武进法院（2020）苏0412民再19号民事判决书作为依据，没有法律依据。常州市天宁区人民法院（2020）苏0402民初609号民事判决书，多次引用武进法院（2020）苏0412民再19号民事判决书的判决结果，但是由于在法定上诉期内，上诉人已经对武进法院（2020）苏0412民再19号民事判决书提出上诉，目前该份判决并没有生效，天宁区人民法院（2020）苏0402民初609号民事判决书实际上是违反了裁判文书的既判效力。二、天宁区人民法院（2020）苏0402民初609号民事判决书认为：“《购房协议》签订之前就已经办理了抵押登记手续，在该抵押权未涤除的情况下，不可能办理相应的其他产权登记。葛万东对于抵押权未涤除的情况下，案涉建筑物无法取得产权证亦无法办理过户登记手续的情况也应当是明知...........葛万东就涉案建筑物不享有足以排除人民法院执行的民事权益。”这一认定违反《物权法》。虽然土地抵押权的效力及于“车间二”，但是由于债权人没有法定期间行使抵押权，该抵押权已经不受法律保护。《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”《物权法》第195条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”1、本案主债权的诉讼时效。江南银行与新益来公司签订的《最高额借款（信用）合同》约定的借款时间2012年10月19日至2015年10月19日，也就是说主债权诉讼时效从2015年10月19日起算，如果按诉讼时效2年计算，即在2017年10月19日前，债权人应当行使抵押权，即使按诉讼时效3年计算，在2018年10月19日前，债权人也应当行使抵押权。2、本案中，债权人从来没有对“车间二”行使过抵押权。即债权人从来没有与债务人协商过“车间二”抵押权的处理，也从来没有申请法院对“车间二”进行拍卖、变卖或折价抵偿。本案所涉“车间二”在新益来公司办理贷款时，并不在抵押物范围之内，也没有进行抵押登记。2015年6月15日，江南农村商业银行在天宁法院起诉本案所涉债权时，只是申请对已经进行抵押登记的有证房与有证土地申请保全，并没有申请对“车间二”进行保全，法院也没有对无证房“车间二”采取查封、冻结过户等保全措施。债权人从来没有提出对“车间二”拍卖、变卖等实现抵押权的请求，而2019年7月24日天宁法院公告查封“车间二”，行使抵押权的时间早就超过了法定的主债权诉讼时效期间。所以本案所涉房屋已经不存在法律保护的抵押权。一审民事判决陈述的理由根本不能成立。三、葛万东作为“车间二”的买受人，其权利可以排除天宁法院对“车间二”的执行。1、2019年7月24日，天宁法院（2019）苏0402执1071号公告，查封湖塘镇杨江路18号内的无证房。根据《最高人民法院查、扣、冻规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”（2019）苏0402执1071号公告是违反了该司法解释。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中.买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予玄持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”3、《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》“二、案外人基于被执行人名下的不动产提起的执行异议之诉案件的处理：8.金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《查扣冻规定》第十七条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持：（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。”在本案中，在2019年7月24日天宁法院（2019）苏0402执1071号公告张贴前，葛万东通迖签订买成合同付清全款并实际占有“车间二”，葛万东对“车间二”享有权利可以排除执行。综上所述，一审判决结果违反了《物权法》第202条规定，所以应当予以撤销。
被上诉人辩称 德峰公司辩称，一审查明事实清楚，法律适用正确，应予维持。关于涉案上诉人与购房人签订的购房协议早在2016年就已经诉至武进法院并由该院作出（2016）苏0412民初5482号民事判决，后因该院院长发现判决错误，经审委会讨论决定再审，再审后作出（2020）苏0412民再19号民事判决书，后上诉人不服，提起上诉，而上诉的理由和观点与本案中上诉的理由和观点一致，常州中院已经于2020年12月30日作出2020苏04民再216号再审民事判决书，判决书已经就上诉人所主张的观点逐一进行驳回了，该判决的内容是驳回上诉，维持原判。因此上诉人采用已经驳回的理由进行上诉，不仅没有法律依据，也是在浪费司法资源，请求法院驳回上诉人的上诉请求和上诉理由。
第三人述称 原审第三人新益来公司称，第一，对涉案的房屋有没有抵押给银行一直存在异议，当时房屋已经竣工，新益来公司想把房屋抵押给银行，但银行不同意，所以银行在借款时没有把涉案的房屋计算到抵押财产当中，所以借款金额确定为33000000元，如果把涉案房屋计算在内的话，借款金额还能再高一些，当时银行评估抵押物时也没有把涉案房屋进行评估。第二，2015年法院查封也只是查封了有证房29000平方米，并没有查封涉案的房屋，所以第三人认为案涉房屋卖给了上诉人。
经审理查明，2015年6月5日，天宁法院立案受理原告江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）与被告新益来公司、常州新利来纺织有限公司、常州新利财富置业有限公司、常州多元纺织有限公司、陆璎、张玲金融借款合同纠纷一案。2015年6月8日，天宁法院依据江南银行的诉讼保全申请，作出（2015）天商初字第771号民事裁定：冻结新益来公司、常州新利来纺织有限公司、常州新利财富置业有限公司、常州多元纺织有限公司、陆璎、张玲银行存款4000万元或查封、扣押其相应价值的财产。2015年6月9日、6月11日，该院依据该裁定，查封了新益来公司名下坐落于常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋及国有土地使用权（房屋所有权证号：常房权证武字第0××9号；国有土地使用权证号：武国用（2010）第1××7号），案涉无证房屋坐落在该土地上。2016年6月6日，该院作出（2015）天商初字第771号民事判决：一、新益来公司于本判决生效之日起十日内向江南银行偿还借款本金30337350.35元，利息175969.77元，并支付2015年5月22日起至还清全款之日止，按照最高额借款（信用）合同约定利率计算的利息。二、新益来公司于本判决生效之日起十日内向江南银行支付律师代理费778067元。三、如新益来公司未能履行上述第一、第二项上述债务，则江南银行有权以新益来公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋（房屋所有权证号：常房权证武字第0××9号）及土地使用权〈地使用权证号：武国用（2010）第1××7号〉以折价、或拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、常州新利来纺织有限公司、常州新利财富置业有限公司、常州多元纺织有限公司、陆璎、张玲对上述第一、第二项判决义务承担连带清偿责任。在履行承担保证责任后，有权向常州新益来纺织有限公司追偿。
张玲不服一审判决向本院提起上诉。本院立案受理后，江南银行将债权转让给了中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融资产公司）。2018年10月22日，本院作出（2016）苏04民终3573号民事判决：一、撤销常州市天宁区人民法院（2015）天商初字第771号民事判决；二、新益来公司于本判决生效之日起十日内向华融资产公司偿还借款本金30337350.35元及利息；3、如果新益来公司未能履行上述第二项的判决义务，则华融资产公司有权以新益来公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋及国有土地使用权（房屋所有权证号：常房权证武字第0××9号；土地使用权证号：武国用（2010）第1××7号）折价或拍卖、变卖，所得价款在33000000元范围内优先受偿；4、常州新利来纺织有限公司、常州新利财富置业有限公司、常州多元纺织有限公司、陆璎、张玲对常州新益来纺织有限公司的上述第一项判决义务在33000000元范围内承担连带清偿责任，在履行保证责任后有权向新益来公司追偿。……
根据华融资产公司的申请，天宁法院于2019年3月14日立案强制执行，案号为（2019）苏0402执1071号。在本案的执行过程中，华融资产公司将债权转让给了德峰公司，该院于2019年5月5日作出（2019）苏0402执1071号之一民事裁定，裁定准许将申请执行人由华融资产公司变更为德峰公司。天宁法院于2019年7月14日在常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋外张贴（2019）苏0402执1071号执行公告，载明该院拟对上述不动产（含案涉无证房和地上附属物）进行评估拍卖，同时要求占用上述房产的案外人迁出。
葛万东于2020年1月15日向天宁法院提起执行异议，请求停止对涉案的“车间二”房屋及其国有土地使用权进行评估、拍卖；若对新益来公司的不动产进行拍卖并，在拍卖后不向买受人移交属于异议人的上述房屋所有权和国有土地使用权。天宁法院于2020年1月21日作出（2020）苏0402执异4号执行裁定书，驳回了葛万东的异议请求。葛万东遂向天宁法院提起案外人异议之诉。葛万东的诉讼请求：1、判令停止对葛万东享有的第三人厂区内“车间二”房屋所有权（建筑面积为7180平方米）以及该房屋所占用土地的国有土地使用权（实际购买价500万元）进行评估、拍卖。2、如果第三人的不动产被拍卖的，则不向买受人移交属于原告的上述房屋所有权与土地使用权。3、案件受理费用由被告承担。
一审法院查明 一审法院经审理查明：2015年2月28日，葛万东作为甲方（购房人）、新益来公司作为乙方（出售人）、张玲作为丙方（担保人）、常州新利来纺织有限公司作为丁方（担保人），四方当事人签订了《购房协议》一份。该协议约定：由于乙方需要周转资金500万元，自愿将西北角六层在建建筑物7180平方出售给甲方；甲方将于合同签订之日起30日内资金到位，合同生效；乙方承诺2015年4月3日之前必须把产权过户至甲方名下，过户费用双方各承担50%；如乙方违约，除归还本金外，乙方自愿承担违约金100万元整，利息按照合同生效日（资金到账日）以20%年息计算付给甲方；丙方和丁方自愿成为购房协议中的担保人，如遇甲乙双方履行合同遇到任何原因受阻，致使甲方权利遭受影响的，丙方和丁方承担连带担保责任。协议还对其它事项作了约定。协议签订后，葛万东于2015年3月25日、3月26日分4次向新益来公司转账支付共计500万元。新益来公司也将房屋交付给了葛万东。
2016年7月27日，葛万东就其与新益来公司房屋买卖合同纠纷一案向常州市武进区人民法院提起诉讼。2016年12月16日，常州市武进区人民法院作出（2016）苏0412民初5482号民事判决：一、新益来公司于本判决发生法律效力之日起六十日内办理完毕建筑面积为7180平方米（以实际测量为准）的“车间二”的房屋所有权登记手续，并在“车间二”的房屋所有权登记手续办理后十日内将该房屋所有权以及该房屋所占用土地的国有土地使用权过户登记至葛万东名下。二、上述办理房屋所有权登记和房屋所有权及土地使用权过户登记的费用先有新益来公司垫付，由葛万东和新益来公司各承担50%，葛万东应承担的部分由葛万东于房屋所有权及土地使用权过户登记至其名下之日起三日内一次性支付给新益来公司。三、驳回葛万东的其余诉讼请求。
2020年7月21日，常州市武进区人民法院作出（2020）苏0412民监15号民事裁定书，认为（2016）苏0412民初5482号民事判决确有错误，应予再审，遂裁定本案由该院再审；再审期间，中止原判决的执行。常州市武进区人民法院对（2016）苏0412民初5482号案件进行再审后，于2020年10月29日作出（2020）苏0412民再19号民事判决书，判决如下：“一、撤销本院（2016）苏0412民初5482号民事判决；二、驳回葛万东的诉讼请求”。该判决书“本院认为”部分载明：“葛万东与新益来公司于2012年10月即有经济往来，并于2015年1月31日、2月1日相继签订协议以及房屋租赁合同、转租合同等，葛万东作为买受人在2015年2月28日签订《购房合同》时应当知晓案涉建筑物的状况，对于抵押权未涤除的情况下，案涉建筑物无法取得产权证亦无法办理过户登记手续的情况也应当是明知。因此，本院对葛万东提出的要求对新益来公司西北角六层7180平方建筑物产权进行确认并协助办理房屋的产权证和土地证的诉讼请求，应当依法不予支持”。
案涉房屋位于新益来公司西北角，未办理房屋产权证。2010年12月21日，新益来公司取得了建设项目为“制造车间2”的建设工程规划许可证。2011年1月27日，新益来公司取得建设工程施工许可证。案涉房屋建造完毕后通过了竣工验收，新益来公司于2012年8月16日向备案机关报送了竣工验收备案文件，于2012年8月28日向建设工程档案接收部门报送了“车间二”的建设工程档案。竣工验收备案表上载明工程项目名称为“车间二”，工程建筑面积7252平方米，开工日期2011年4月6日，竣工日期2012年5月4日，竣工备案日期2012年8月28日。
另查明，2012年10月19日，江南银行与新益来公司签订了《最高额借款（信用）合同》以及《最高额抵押合同》，新益来公司向江南银行借款3300万元并以其房屋、土地使用权作为抵押担保。2012年10月22日，新益来公司将上述有证房屋以及土地使用权抵押给江南银行并办理了抵押登记（常房他证武字第x号、武他项（2012）第x号）。
一审法院认为 一审法院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案审理的焦点在于葛万东对案涉建筑物是否享有足以排除人民法院执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然葛万东与新益来公司就位于新益来公司厂区内西北角六层建建筑物7180平方米的建筑物（即诉称的车间二）签订了有效的《购房协议》，葛万东也按照协议约定支付了购房款，但由于案涉建筑物占用范围内的土地使用权已于2012年10月办理了抵押登记手续，故葛万东能否取得该建筑物的所有权及该建筑物占用范围内国有土地使用权，需要遵循、符合相关法律法规的规定。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。案涉建筑物于2012年5月4日竣工（竣工备案日期2012年8月28日），案涉建筑物占用范围内的土地使用权于2012年10月办理了抵押登记，虽然案涉建筑物未办理抵押登记，但由于土地使用权抵押登记之时，该建筑物已经建造完工，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，未抵押的财产案涉建筑物应视为一并抵押。按照法律规定，抵押期间转让抵押物的应经抵押权人同意并将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。但本案没有证据证明抵押权人同意转让案涉抵押物。同时，根据建筑物与土地的依存性，由于该建筑物依存的土地已经在《购房协议》签订之前就已经办理了抵押登记手续，在该抵押权未涤除的情况下，不可能办理相应的其他产权登记。葛万东对于抵押权未涤除的情况下，案涉建筑物无法取得产权证亦无法办理过户登记手续的情况也应当是明知。（2020）苏0412民再19号民事判决亦认定，葛万东提出的要求对新益来公司西北角六层7180平方建筑物产权进行确认并协助办理房屋的产权证和土地证的诉讼请求，应当依法不予支持，从而了驳回葛万东的诉讼请求。综上，葛万东就案涉建筑物不享有足以排除人民法院执行的民事权益。据此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下：驳回葛万东的诉讼请求。案件受理费46800元，由葛万东负担。
二审中上诉人提供了以下证据：1、江南银行与新益来公司签订的最高额抵押合同，证明新益来公司借款的时间是从2012年10月19日至2015年10月19日。2、抵押物清单，清单内容有房产证和土地证。证明抵押物不包括案涉无证房。3、天宁法院（2015）天商初字第771号民事裁定书，和协助执行通知书两份。证明天宁法院财产保全只是查封了新益来公司有证房和有证土地，案涉的房屋不再所查封的范围内。
被上诉人德峰公司的质证意见为：对上诉证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可，最高额抵押合同载明的期限是债权发生的时间，涉案“车间二”在土地抵押时已经建成竣工，根据当时物权法第182条规定，已经视为一并抵押，因此上诉人抵押物清单证明涉案房屋不在抵押范围内是错误的，江南银行涉案房屋的抵押权是基于法律的规定。关于查封，最高院“查、扣、冻规定”第23条规定，查封土地的效力及于地上建筑物，抵押的土地在2015年已经被人民法院查封，法院对涉案房屋的查封效力也是基于法律的直接规定，因此上诉人以民事裁定书中列明的查封对象反推涉案房屋不在查封范围内也是错误的。
第三人的质证意见：同意上诉人的观点。
一审查明事实本院予以确认。二审另查明，本院于2020年12月30日对葛万东不服武进法院（2020）苏0412民再19号民事判决，向本院提起上诉一案作出了（2020）苏04民再216号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为本案的争议焦点是上诉人对案涉新益来公司厂区内“车间二”房屋以及该房屋所占用土地的国有土地使用权是否享有排除执行的民事权益。首先，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。因此，本案适用上诉人与新益来公司签订案涉房屋买卖合同时的法律和司法解释。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然葛万东与新益来公司就案涉房屋“车间二”签订了有效的《购房协议》，葛万东也按照协议约定支付了购房款，但由于案涉建筑物占用范围内的土地使用权已于2012年10月办理了抵押登记手续，而该土地使用权设立抵押权时案涉房屋已经竣工，故该房屋也随之抵押。根据原《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，设立有抵押权的不动产在未经抵押权人同意解除抵押权的情况下无法办理产权过户登记手续。葛万东与新益来公司签订案涉房屋买卖合同时应当知道上述土地使用权设立抵押权的事实，同时也清楚新益来公司对该房屋尚未取得产权证，因此，葛万东要取得该房屋所有权，需要新益来公司首先领取房屋产权证，再解除抵押权后才能办理房屋过户登记手续。同时，因新益来公司向抵押权人的抵押贷款高达3000余万元，因此也不存在以葛万东支付的500万元房款用来提前清偿抵押贷款后解除抵押权的可能。因此，葛万东与新益来公司签订案涉房屋的买卖合同，存在不能依约甚至无法办理产权过户的风险是显而易见的。另外，葛万东与新益来公司签订的房屋买卖合同约定，新益来公司承诺于2015年4月3日之前必须把产权过户至葛万东名下，如违约，除归还本金外，新益来公司自愿承担违约金100万元整，利息按照合同生效日（资金到账日）以20%年息计算付给葛万东。而新益来公司违约，明确不能按时办理产权过户登记后，葛万东并未选择按合同主张权利，而是选择了占有案涉房屋，并将该房屋用于出租经营。因此，葛万东对案涉房屋及土地使用权因存在抵押权且买卖该房屋未经抵押权人同意而导致不能在房屋被查封前办理产权过户登记存在过错。一审法院认定葛万东对案涉执行标的新益来公司“车间二”房屋不享有排除执行的民事权益并无不当。至于上诉人认为申请执行人对案涉房屋的抵押权因未在法律规定的期间内主张权利而不再受到法律保护的问题，因该主张即使成立也不影响本案执行中对案涉房屋的查封、评估、拍卖，故该主张不属本案审理范围。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，二审应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：本案裁判结果驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46800元，由上诉人葛万东承担。
本判决为终审判决。审判人员 审 判 长 吕福清
审 判 员 孙慧民
审 判 员 朱正生
审判辅助人员 法官助理 邢宇倩
裁判日期 二〇二一年七月三十日
