当事人信息
原告：新乡市宇隆机械制造有限责任公司，住所地：延津县胙城乡东街，统一社会信用代码：91410726747404580B。 法定代表人：周振强，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：王广飞，河南牧野律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：李亚杰，河南滳康律师事务所 律师。 被告：赵四海，男，汉族，****年**月**日出生，住河南省延津县。 被告：贺玉英，女，汉族，****年**月**日出生，住河南省延津县。 二被告共同委托诉讼代理人：殷晓旭，北京市道成（郑州）律师事务所 律师。
审理经过
原告新乡市宇隆机械制造有限责任公司（以下简称宇隆公司）与被告赵四海、贺玉英租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宇隆公司的委托诉讼代理人李亚杰，被告赵四海及二被告共同委托诉讼代理人殷晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告宇隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的租赁合同关系，二被告并返还门市部；2.依法判令二被告支付租赁费69333元（租赁费从2011年至2016年按每年每间3000元标准计算共计36000元，2017年至2020年第一季度按每年每间5000元标准计算共计33333元），并支付利息（以未付租金为本金，在2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，在2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，均从应付之日起计算至实际履行完毕之日止）；3.诉讼费用由二被告承担。事实及理由：两被告系夫妻关系，二人租用原告所有的临街楼门市部从事经营活动。原告曾向法院提起诉讼主张被告贺玉英支付2009年、2010年两年的租金，最终法院判决赵四海向原告支付两年的租赁费共5760元。在此之后二被告继续占有使用原告所有的门市部，在后续租用过程中，两被告租赁原告2间门面房自2011年开始一直未支付相应租赁费，截止目前两被告欠原告租赁费共计69333元，在此期间原告一直向两被告主张权益，但两被告一直拖延拒绝支付。原告无奈诉讼至法院，望法院判准所请。
被告辩称
被告赵四海、贺玉英辩称，原告并不是案涉门面房的所有人，该门面房依然属于集体财产，原告无权要求被告支付租金；被告是原轻化机械厂的职工，该门面房是由原企业职工出资建设，老集体将该门面房交给被告使用，该门面房属于原企业职工集体所有；被告及其他职工在使用门面房期间，原告没有进行过管理，未向使用人去收取租金，也未签订任何租赁合同，双方没有租赁的合意；原告的起诉超过法律规定的诉讼时效，依法不应予以支持；本案属于原工业局企业改制历史遗留问题，不是一般的租赁合同纠纷，应根据原企业实际情况、约定内容、使用现状综合予以评判；原告主张的租金数额没有依据，原被告之间未就租金进行过约定，原告单方要求的数额，没有客观性，不应予以认可。
原告举证
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告依法向本院提交的证据有：1.提交（2010）新民一终字第1238号民事判决书一份、现场照片一份，证明原告系案涉房屋所有权人，其有权将案涉房屋出租并获取利益，被告租赁原告二间临街门市部并欠租赁费至今;2.提交收据复印件一份、证明复印件及证明人身份证复印件各一份，证明周清魁与被告均为门市部承租人，租赁时间、地段均一致，原告在2015年收取周清魁的租金为二间门面房每间5000元，并证明杨莺歌、秦玉善与被告是同一地段的承租人，缴纳租金的标准为每年每间6000元，原告以此向被告主张案涉房屋的租赁费用;3.提交延津县企业改制领导小组文件延企改字【2002】4号、延津县城镇集体工业联社文件延联社（2007）1号及股权转让协议及补充协议各一份，证明延津县轻化机械厂于2002年7月10日改制为新乡市宇隆机械制造有限责任公司，原宇隆公司于2006年7月15日与周振强签订股权转让协议，还证明原宇隆公司剩余的集体资产仅限于农场土地、铸钢分厂、化工车间、拉丝厂的有效资产归延津县城镇集体工业联社管理，本案案涉临街门面房系原告所有。4.提交王宝旭2014年收据、齐清华2015年收据、周清魁2012年收据及（2020）豫07民终5389号民事判决书各一份，证明自2014年起同路段房屋的租赁费标准为每年每间3000元，被告租用原告所有的房屋依据法律规定应当支付相应的租赁费。被告对原告提交证据的质证意见：1.对（2010）新民一终字第1238号民事判决书的真实性有异议，被告本人不记得有该判决书，且判决书系复印件，判决书所显示的委托及其他情况需被告回去核实。另该判决书不能直接证明原告对案涉门面房有所有权，原诉讼案件中，被告以及其他职工尚未掌握原始的股权转让协议及补充协议，应根据现有的证据对事实予以从新评判，不能单依据该判决认定原告的权益，被告也未依据该判决向原告履行租金交纳义务。被告对原告提交的照片无异议，照片所显示的门面房确实是被告使用，但不能证明是被告租用原告的房屋，该房屋是被告原企业集体所有；2.对原告提交的收据、证明的真实性及证明目的均有异议，称该证据均系复印件，且该收据中人员未到庭说明情况，对真实性不予认可。另关于周清魁的收据，该收据显示的是购货单位周清魁，不能体现支付的是房租，也不能证实该费用真实支付，周清魁与周振强之间有亲属关系，该证据不具有客观性。秦玉善和杨莺歌的证明，该证明并不能直接体现其租赁房屋及交付租金的事实，也未显示所谓房东的具体名称，仅显示地址为宇隆公司，房租没有写明是交给谁，该证据不能证明原告的证明目的；3.被告对原告提交的延企改字【2002】4号文件有异议，称该文件系复印件，对该证据的真实性不予认可，该文件不能证明本案案涉房屋所有权归原告公司所有，内容仅能证明原公司是经过改制形成，但并未体现在改制过程中对财产具体的核准及认定，与本案无关系；对原告提交的延联社（2007）1号文件的真实性无异议，对证明目的有异议，称该材料仅仅是针对农场土地及铸钢分厂、化工车间、拉丝厂财产的管理认定，该通知未直接认定案涉房屋所有权的问题，也没有直接认定当时所剩余的财产，仅有该通知的部分，不能证明案涉房屋归原告所有；对原告提交的股权转让协议及补充协议的真实性无异议，对证明目的有异议，称该转让协议中，不仅不能体现案涉房屋归原告所有，反而说明了临街门面房部分是属于单列出来的财产，如原告想接受该财产应当重新进行收购。4.被告对原告提交的王宝旭2014年收据、齐清华2015年收据、周清魁2012年收据及（2020）豫07民终5389号民事判决书均有异议，不予认可。
被告质证
被告向本院提交的证据有：1.《股权转让协议》复印件一份，证明临建门面房不属于股权转让协议中约定的转让资产，该门面房依然属于集体共有财产，原告不是该门面房的所有权人，无权要求被告支付租金；2.《补充协议》复印件一份，证明周振强至今未付第二批转让款，根据协议约定其无权继续经营，原公司的转让作废；3.提交87名职工联名《证明》及职工名单一份，证明临街房屋归原企业员工所有，并不属于宇隆公司，原告无权收取房租，被告是原集体企业员工，该门面房是原集体企业交给被告使用，与原告没有关系；4.《关于新乡市宇隆机械制造有限公司的情况说明》、信访事项处理意见书各一份，证明周振强通过股权转让方式购买宇隆公司的股权，但当时公司的资产仅仅包括民爆主业，该证据与股权转让协议相印证，证明股权转让协议第一条内容的真实性，但也说明不包括股权转让协议中第五条所列的临街门面房，原告与本案案涉的临街门面房没有任何关系。原告对被告提交的证据的质证意见：1.对《股权转让协议》、《补充协议》的真实性无异议，签订股权转让协议后，原宇隆公司已将临街门面房全部受让给周振强，因被告一直占有使用，导致原告无法直接行使所有权，因此不能说明临街门面房归原集体职工所有。补充协议，与本案没有直接关系，不能证明被告的证明目的；2.对联名证明及职工名单的真实性无异议，但被告作为集体职工之一，有利害关系，该证据不能证明被告的证明目的；3.《关于新乡市宇隆机械制造有限公司的情况说明》，该说明只是在介绍原告公司的变更情况，并未对公司资产进行详细列明，被告不能因此主张原告对案涉房屋不享有所有权；4.信访处理意见书，因其反映的是医疗保险、养老保险问题，与本案没有直接关系。
本院认为
本院认为，原告提交的（2010）新民一终字第1238号民事判决书及现场照片客观真实可以证明被告正在使用案涉临街门市部门面房二间，本院对该证据的真实性予以认定。原告提交的收据复印件、证明复印件及相关证明人的身份证复印件无法断定其真实性且与本案缺乏一定的关联性，该证据不能直接证明案涉房屋的租赁费用，本院对该证据不予以认定。原告提交延津县企业改制领导小组文件延企改字【2002】4号、延津县城镇集体工业联社文件延联社（2007）1号、股权转让协议及补充协议能够和其他证据相互印证，符合证据的客观真实性，本院对该证据予以认定。原告提交的齐清华2015年收据、周清魁2012年收据及王宝旭2014年收据可以相互印证同地段房屋自2014年起每间每月的租赁费用为250元。被告提交的《股权转让协议》及《补充协议》符合证据的客观真实性、合法性和关联性原则，本院对该证据予以认定。被告提交的职工联名证明及职工名单、《关于新乡市宇隆机械制造有限公司的情况说明》、信访处理意见书，本院认为该证据在无其他证据相佐证的情况下，不能证明被告的证明目的，无法作为本案定案的依据。 本院依职权调取了（2009）延民初字第700号（裁定）卷宗中2009年5月28日《临街门面房租赁协议》三份，该证据显示属于原企业职工租用的按100元/间/月，属于社会上人员租用的按120元/间/月。本院还调取了（2009）延民初字第707卷宗中（2010）新中民一终字第1238号民事判决书一份，该判决书显示宇隆公司为其案房屋的所有人。原告对民事判决书及裁定书的真实性无异议，但对租赁协议有异议，称延津县宇隆机械设备租赁有限公司对案涉房屋无所有权，其与各租赁户签订的协议应属无效，根据协议显示门面房的收费标准为原企业职工按照100元/间/月，属于社会上人员按照120元/间/月，该协议签订时间为2009年，距离目前时间较长，本案案涉房屋租金的标准应按照目前市场标准计算。被告对本院调取的证据均有异议，称三份《临街门面房租赁协议》与本案原告没有直接关系，新中民一终字第1238号民事判决书所认定内容错误，不能依据该判决认定本案。本院认为本院调取的三份《临街门面房租赁协议》能够与原告提交的（2010）新民一终字第1238号民事判决书中认定的租赁费标准相印证，可以作为本案定案的依据。本院调取的新中民一终字第1238号民事判决书能够与原告提交的延津县企业改制领导小组文件延企改字【2002】4号、延津县城镇集体工业联社文件延联社（2007）1号文件相佐证，且该判决书为生效判决，本院对该证据予以认定。
本院查明
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告宇隆公司由延津轻化机械厂改制而成，在2006年7月15日，原告宇隆公司代表作为出让方与周振强签订《股权转让协议》及《补充协议》，将股权全部转让给周振强。被告贺玉英系公司老职工使用案涉二间门面房，因2009年及2010年期间未向原告交纳租赁费用，原告诉至本院，本院依法作出了（2009）延民初字第707号民事判决书，判决被告贺玉英向宇隆公司交纳2009年、2010年的租赁费共计5760元。被告贺玉英及第三人延津县宇隆机械设备租赁有限公司不服该判决上诉至新乡市中级人民法院，新乡市中级人民法院于2010年11月3日作出（2010）新民一终字第1238号民事判决书驳回被告贺玉英上诉，维持原审判决。（2009）延民初字第707号民事判决书为生效判决，是按照每月每间100元的标准计算案涉房屋租赁费用。原告称二被告自2011年开始一直未支付相应的租赁费，要求解除原被告之间的租赁合同关系，返还被告使用的二间门市部，并支付相应的租赁费及利息。 另查明，2007年9月27日延津县城镇集体工业联社通知宇隆公司职代会对原宇隆公司剩余集体资产即农场土地及铸钢分厂、化工车间、拉丝厂有效资产由延津县城镇集体工业联社管理。 还查明，齐清华、张园园租用了与案涉门面房类同的其他门面房，宇隆公司于2020年6月5日诉至本院，本院于2020年10月23日作出了（2020）豫0726民初1130号民事判决书判决解除齐清华、张园园与宇隆公司的租赁合同关系，并应当按照每间每年120元的标准向宇隆公司支付租赁费共计27000元，后双方均不服该判决，上诉至新乡市中级人民法院，新乡市中级人民法院作出了（2020）豫07民终5839号民事判决书，对原审判决解除双方租赁合同关系予以维持，将案涉房屋租赁费标准判定为自2015年至2020年第一季度均按三间门面房每年租金为9000元计算，即每间每年为250元。 本院认为，承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案原告提交的延津县企业改制领导小组文件延企改字【2002】4号、延津县城镇集体工业联社文件延联社（2007）1号与（2010）新民一终字第1238号民事判决书可以相互印证，足以证明案涉门面房为原告宇隆公司所有，被告辩称案涉房屋依然属于原集体共有的理由不能成立。二被告对使用案涉临街门面房二间的事实予以认可，原告作为案涉房屋的所有权人，被告使用该房屋应当向原告支付租赁费用，宇隆公司无论股东还是法定代表人的变更，均不影响原告宇隆公司作为案涉房屋的所有权人应当享有的利益，被告辩称原告并非案涉房屋所有权人，该财产系原企业改制历史遗留问题的证据不足，本院不予支持。关于租赁费，庭审中原告明确要求被告支付2011年至2020年第一季度的租赁费用，系其对自己权益的自由处分，被告在庭审中自认自老企业变更后，没有向原告交纳过租金，自（2009）延民初字第707号民事判决书生效判后，二被告未支付租赁费行为系持续性行为，且持续至今，该生效判决已经认定二人的租赁关系，故原告要求解除租赁合同、返还门市部并支付其起诉期间的租赁费用应当予以支持，并未超过诉讼时效。关于租赁费数额的确定，本院查明二被告租用二间门面房，并没有签订相关的租赁合同，系事实上的租赁关系，结合其他同地段的《临街门面房租赁协议》、（2010）新民一终字第1238号民事判决书、（2020）豫07民终5839号民事判决书及其他相关证据，案涉门面房2011年至2013年期间按照每月每间100元计算，自2014年至2020年第一季度按照每月每间250元计算，总计44700元，原告要求过高部分的租赁费，本院不予支持，原告要求被告支付租赁费的利息，并不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项规定，判决如下：
本案裁判结果
一、解除原告新乡市宇隆机械制造有限责任公司与被告赵四海、贺玉英的租赁合同关系，被告赵四海、贺玉英于本判决生效之日起二十日内向原告新乡市宇隆机械制造有限责任公司返还其使用二间门面房； 二、被告赵四海、贺玉英于本判决生效之日起十日内向原告新乡市宇隆机械制造有限责任公司支付2011年1月1日至2020年3月31日期间的租金44700元及利息（利息以未付租金为本金，在2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，在2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，均从应付之日起计算至实际履行完毕之日止）； 三、驳回原告新乡市宇隆机械制造有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1533元，由原告新乡市宇隆机械制造有限责任公司负担545元，由被告赵四海、贺玉英负担988元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审判人员
审 判 长 冯丽利 人民陪审员 姚文正 人民陪审员 许 敏
裁判日期
二〇二一年一月七日
审判辅助人员
书 记 员 李 轩
