当事人信息
案外人：冯怡芝，女，****年**月**日出生，汉族，小学文化，农民，住河北省黄骅市。
委托诉讼代理人：孙伟昌，河北冀事达律师事务所 律师。
申请执行人：河北黄骅农村商业银行股份有限公司官庄支行。住所地：河北省黄骅市官庄乡官庄村。
负责人：杨春林，行长。
委托诉讼代理人：王井广，男，****年**月**日出生，汉族，高中文化，职员，住河北省黄骅市。
被执行人：刘文霞，女，****年**月**日出生，汉族，住河北省黄骅市。
被执行人：董玉彬，男，****年**月**日出生，汉族，初中文化，农民，住河北省黄骅市。
审理经过
本院在执行申请执行人河北黄骅农村商业银行股份有限公司官庄支行与被执行人刘文霞、董玉彬借款合同纠纷一案中，案外人冯怡芝于2021年7月30日对（2019）冀0983执1177号执行裁定查封的执行标的不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了听证审查，案外人冯怡芝及其委托诉讼代理人孙伟昌、申请执行人河北黄骅农村商业银行股份有限公司官庄支行的委托诉讼代理人王井广、被执行人董玉彬到庭参加听证，被执行人刘文霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证，本案现已审查终结。
请求情况
案外人冯怡芝称，查封房屋的所有权人应为案外人，案外人与被执行人董玉彬于2007年3月22日签订了房屋买卖协议，约定被执行人董玉彬以110000元的价格将涉案房屋出售给案外人，后案外人要求过户但一直联系不到被执行人董玉彬，也就没有办理过户手续，直至2017年左右案外人通过关系找到了董玉彬办理房屋过户手续，但是黄骅市房产局答复说黄骅市建安小区落宗存在问题，不能过户，2021年案外人的小儿子黄云斌小学毕业升入初中需要中学辖区有父母名下的房屋才能报名，故又联系董玉彬办理过户手续，这时才得知涉案房屋已经被法院查封，涉案房屋自查封至今一直由案外人及其家人居住在此，孩子也都是就近登记入学，之所有未办理过户是因为被执行人董玉彬下落不明和该小区楼房不能落宗所导致的，所以该房屋的所有权人应为案外人，根据最高人民法院关于人民法院办理民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十五条，申请执行人与被执行人借款合同纠纷一案中，案外人作为第三人，已对涉案房屋交付全部购房款，并自2007年开始居住，非因案外人自身原因未办理过户登记手续，因此法院查封的涉案房屋的所有权人应为案外人。请求法院中止对涉案房屋的查封。
案外人冯怡芝为证实自己的主张向本院提供证据一、房屋买卖协议、房产证。二、骅中街道办西水库社区证明、学籍基本信息各一份。三、邻居王景林、胡俊玉、张宝芹、张某书面证言一份，证言后附四人的身份证复印件及各自房产证复印件。四、四张水费、电费缴费明细台账，水费的缴费区间为2017年至2021年，电费缴费区间是2018年与2021年。五、证人张某的证言。
被告辩称
申请执行人河北黄骅农村商业银行股份有限公司官庄支行辩称，我方不认可案外人所述的房屋买卖，不承认这个房屋买卖的事实，因为没有房屋的付款证明和银行转账证明。涉案房屋这么多年不过户让人存疑，这是不可能的，请求法院驳回案外人的异议请求。
答辩情况
被执行人董玉彬辩称，涉案房屋确实已经卖给案外人，支持案外人的异议请求。
被执行人董玉彬为证实自己的主张向本院提供一份其本人的中华人民共和国海员证。
被执行人刘文霞缺席无答辩。
本院查明
本院查明，原告河北黄骅农村商业银行股份有限公司官庄支行与被告刘文霞、董玉彬借款纠纷一案，本院于2018年4月25日作出（2018）冀0983民初1197号民事调解书，协议：一、借款人孙凤海（已死亡）由被告董玉彬担保向原告河北黄骅农村商业银行股份有限公司官庄支行借款47999元及利息（自2015年9月8日起至2016年9月7日，按照月息9.583333‰的利率计算；2016年9月8日起至借款本金还清之日，按月息14.3749995‰的利率计算，其中2018年1月19日之前以借款本金48000元为基数计算，其中2018年1月20日之后以借款本金47999元为基数计算）由被告刘文霞偿还，于2018年10月20日前一次性付清；二、被告董玉彬对以上借款本金及利息承担连带清偿责任；三、其他无争议。执行过程中，本院于2019年9月27日作出（2019）冀0983执1177号执行裁定书，裁定：查封被执行人董玉彬名下位于河北省黄骅市楼（产权证号：30××24），期限为三年。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人所提供的房屋买卖协议、证人证言、水某缴纳凭证等足以证实案外人冯怡芝已在法院查封之前与被执行人董玉彬签订了房屋买卖合同并已实际占有该不动产，同时已向被执行人董玉彬支付了全部房款，庭审中被执行人董玉彬也承认与案外人冯怡芝的房屋买卖并且陈述自己曾积极配合案外人办理过户手续，直到法院查封，案外人冯怡芝早已购房多年但仍未办理过户手续，其自身存在过错。因此案外人冯怡芝的异议理由不足以排除执行，本院不予支持。被执行人刘文霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证，视为放弃听证权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十四条、第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回案外人冯怡芝的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向黄骅市人民法院提起诉讼。
