当事人信息
原告马明忠（反诉被告），男，回族。
委托代理人冶学文，系青海八宝律师事务所 律师。
被告马永胜（反诉原告），男，回族。
委托代理人马春梅，系青海姜有生律师事务所 律师。
委托代理人马永才，男，回族。
审理经过
原告马明忠诉被告马永胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案受理后，被告马永胜在法定期间提起反诉。本院决定将本诉、反诉合并审理，本案依法由审判员周玉海、韩富林，人民陪审员王忠勤组成合议庭，由周玉海担任审判长并主审本案，于2018年1月4日公开开庭进行了审理，原告马明忠及其委托代理人冶学文、被告马永胜的委托代理人马春梅、马永才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
本诉原告马明忠诉称，2017年3月1日，原、被告经人介绍相识后签订了《宾馆、餐厅承包合同》1份，合同约定由被告马永胜承包经营原告所有的伊香回族风情园、伊香假日宾馆，承包期限为十年，从2017年5月1日至2027年4月30日；合同约定前五年承包费用每年为550000元，后五年的租金随行就市进行调整，并就违约金进行了约定。双方约定第一年的租金于2017年3月份给付100000元，于2017年5月15日前给付200000元，于2017年9月1日前给付250000元，之后每年的租金于当年4月1日前一次性付清。被告承租后陆续给付第一年租金190000元，2017年9月1日后被告并未如约给付剩余的租金。现原告马明忠诉至法院，请求判令被告马永胜继续履行合同，立即支付拖欠的租金360000元，给付违约金200000元，本案诉讼费由被告马永胜负担。
被告辩称
本诉被告马永胜辩称，认可与原告马明忠签订的《宾馆、餐厅承包合同》，但是被告马永胜认为，签订合同后因原告马明忠没有接通宾馆暖气，导致宾馆在取暖期内没有暖气，在取暖期内无法正常营业，办理取暖入网接口是业主的义务，但是原告马明忠并没有履行该义务，至开庭之日，原告马明忠仍然没有办理暖气入网接口的手续。另外被告实际给付了房屋租金为200000元，目前尚欠350000元租金没有给付。
反诉原告马永胜诉称，2017年3月1日，双方签订了《宾馆、餐厅承包合同》，合同约定了承包期限，租金，违约金等条款。合同签订后反诉原告即投入巨额资金对餐厅进行装修并开始经营，随后反诉被告于2017年10月31日将宾馆、餐厅整体出售给案外人祁连鼎发旅游开发有限公司，且反诉被告出售宾馆、餐厅的行为侵犯了反诉原告的优先购买权；在合同签订之初，反诉被告隐瞒了宾馆没有接通暖气的事实，导致反诉原告在供暖期内无法经营宾馆，致使反诉原告的合同目的无法实现，故反诉原告请求判令解除双方签订的《宾馆、餐厅承包合同》，判令反诉被告支付违约金200000元，赔偿反诉原告的装修费用600000元，并判令反诉被告按每月60000元赔偿反诉原告自2017年10月30日至合同解除之日的营业损失，反诉被告承担本案全部的诉讼费用。
反诉被告马明忠辩称，双方签订合同之初，反诉原告已经知情宾馆没有接通暖气的事实，不存在欺诈情形，且反诉被告出售宾馆、餐厅，基于“买卖不破租赁”的原则，并没有侵害反诉原告的权利，且本地市场行情是，祁连的旅游旺期在夏季，冬季大部分宾馆都处于停暖歇业期间；本案中反诉原告没有按照双方签订的合同付款时间给付租金，其存在违约情形，反诉被告并不存在违约情形，因此反诉原告应当按照双方签订的合同，继续履行合同，给付拖欠的房屋租金，并承担违约金。
根据双方当事人的诉辩，双方的争议焦点为：1、原、被告签订的《宾馆、餐厅承包合同》是否应当解除；2、本诉原告主张的房屋租金及违约金共计560000元是否应当支持；3、反诉原告主张的违约金、装修费用共计800000元及营业损失是否应当支持。
争议焦点
针对本案争议焦点，本诉原告向本院出示如下证据：1、不动产权属证书及相关资料13页，欲证实双方签订租赁合同时原告具有涉案宾馆及餐厅的所有权；2、《宾馆、餐厅承包合同》，欲证实双方签订合同时约定了给付租金及其他权利义务的约定，违约金为200000元，同时签订合同的时间为2017年3月初，被告明确知道宾馆部分无暖气的事实；3、视听资料及照片5张，欲证实被告对宾馆部分没有暖气的状态确认，照片为被告装修之前拍摄的。被告擅自装修合同项下房屋，且被告承诺添附物在其退出时归原告所有的事实；4、《伊香假日宾馆承包经营合同书》及《补充协议》各1份，欲证实原告基于与旅游公司的长约和转租权，获得用益物权，被告以原告转卖为由进行抗辩显属无据，原告具备转租权，且“买卖不破租赁”，被告合同目的与长期经营不受影响；5、《情况说明》，欲证实原告往年餐厅正常经营，被告拖欠租金及解除合同没有事实依据，被告已经违约的事实；6、证人马某甲证言1份，欲证实双方签订的合同是由其起草的，且双方在签订合同之初，本诉被告知道宾馆没有接通暖气的事实；7、证人陈某甲证言1份，欲证实其受本诉原告马明忠之子的雇佣，于2017年10月10日左右前往涉诉宾馆，准备挖开管道接通宾馆暖气，但因本诉原、被告之间就暖气入网接口费没有协商好，故最终没有接通涉诉宾馆的暖气的事实。
针对本案争议焦点，本诉被告向本院出示如下证据：1、转账凭证2张，欲证实合同签订后总共向原告支付承包费20万元的事实；2、《宾馆、餐厅承包合同》，欲证实：（1）、承包期限为10年，承包费每年550000元，包含冬季供暖时间，现因反诉被告未办理取暖入网接口手续，假日宾馆无法正常取暖，不具备经营条件，导致被告方的合同目的不能实现，合同应予解除；（2）、反诉被告确认反诉原告对涉案餐厅进行装修的事实；（3）、反诉被告作为发包出租人不能确保涉案宾馆正常营业，属于违约，应承担违约责任，依约承担200000违约金的事实；（4）、合同双方对暖气费由谁来缴纳，并没有约定，因为反诉被告并没有办理入网接口。因此暖气费应该由反诉被告方缴纳，反诉被告负责办理入网接口；3、祁连金达成热力有限公司办公室田主任的录音光盘及文字版1份，欲证实：（1）、整个取暖手续的办理流程以及谁才是办理接口手续和缴纳接口费用的责任主体和义务主体；（2）、反诉被告作为涉案宾馆、餐厅的业主，自始未办理宾馆入网接口手续，未缴纳相关费用，导致涉案宾馆无法正常取暖；（3）、涉案宾馆所在的6号站已经超负荷运行，根本无法补办相关手续，涉案宾馆不能正常营业，反诉原告合同目的不能实现，至开庭之日，原告仍然没有办理暖气入网接口手续的事实；4、装修前照片5张及装修后照片5张，欲证实涉案餐厅未经被告装修前的陈旧、杂乱、简陋的原貌。经反诉原告翻新、平整、装修后，涉案餐厅焕然一新，并且形成了9个有规模的包间的事实；5、森盟房地产装饰装潢合同1份及票据2张，欲证实反诉原告就涉案餐厅投入装修费用600000元的事实；6、《房地产买卖契约》2份，欲证实反诉被告在未通知反诉原告的情形下，将涉案房屋在租赁期间卖给第三方，侵害了被告的优先购买权的事实；7、原始凭证、资产负债表及损益表，欲证实涉案餐厅每月的利润为60000元，反诉被告侵害了反诉原告的优先购买权，依照司法解释的规定，应赔偿损失，利润损失从2017年11月1日起计算，至合同解除之日；8、证人马某乙证言1份，欲证实其介绍原、被告相识后，双方多次协商后签订了《宾馆、餐厅承包合同》，且双方在签订合同之初，本诉被告知晓宾馆没有暖气的事实，且双方对接通暖气接口的事宜进行了协商，本诉被告要求本诉原告接通宾馆暖气，但对暖气入网接口费的事情并没有协商一致的事实。
审理中，原、被告各围绕其本诉、反诉请求进行了举证及质证。被告对原告出示的证据1、2均无异议，本院对原告出示的证据1、2予以认定；被告对原告出示的证据3中的照片无异议，但对证据3中的视听资料提出异议，认为该份视听资料没有身份确认，对视听资料不予认可，本院认为，照片能够证实涉案餐厅装修前的状况，视听资料能够证实双方为签订承包合同，进行了协商，且该组证据中的照片与被告方提交的证据4中的照片能够相互印证，视听资料中关于宾馆没有暖气的事实与证人马某甲、马某乙的证言相互印证，能够形成完整的证据链，对该组证据本院予以认可；被告对原告出示的证据4不予认可，本院认为，证据4与被告方出示的证据6能够形成完整的证据链，证实原告将涉案宾馆餐厅整体出售后，又与受让人签订租赁合同，基于用益物权取得对涉案餐厅宾馆的出租权，对该组证据本院予以认定；被告对原告出示的证据5认为，该份说明属于证人证言，证人必须出庭作证，因此对该组证据不予认可，本院认为该份说明盖有供暖公司的公章，该说明证实了涉案餐厅接通暖气，且在出租给被告经营之前并没有拖欠暖气费，因此对该组证据本院予以认定；被告对原告出示的证据6证人马某甲证言的真实性、关联性、合法性无异议，但对证明方向有异议，认为马某甲并不能证明被告在签订合同之初明知宾馆无暖气的事实，本院认为，证人马某甲的证言和证人马某乙的证言能够相互印证，证实被告在签订合同之初明知宾馆无暖气的事实，能够形成完整的证据链，因此对该组证据本院予以认定；被告对原告出示证据7证人陈某甲的证言不予认可，本院认为证人陈某甲的证言与本案无关联性，本院不予认可。
原告对被告出示的证据1认为，被告仅支付了房租190000元，另外的10000元属于燃煤款，本院认为，被告出示的2张转账凭证证实了被告实际支付了房租200000元，对该组证据本院予以认定；原告对被告出示的证据2真实性、合法性、关联性均无异议，仅对其证明方向有异议，本院认为，该份合同原、被告双方均已出示，但合同并不能证明被告的主张，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定；原告对被告出示的证据3不予认可，本院认为，被告代理人在未通知供暖公司工作人员的前提下，私自采取录音的方式取证，对该组证据不予认定；原告对被告出示的证据4认为，照片仅能证实餐厅装修前后的状况，本院认为原、被告对餐厅装修前后的状况均提供了照片，用以证明被告对餐厅进行了装修，对该组照片本院予以认定；原告对被告出示的证据5提出异议，本院认为该证据属于孤证，并不能证明被告为装修实际投入的资金，因此对该组证据不予认可；原告对被告出示的证据6真实性、合法性、关联性无异议，仅对其证明方向提出异议，本院认为被告出示的该组证据与原告方出示的证据4能够形成完整的证据链，对该组证据予以认定；原告对被告出示的证据7提出异议，认为该组证据被告方的计算方式不专业，也没有经过专业的会计机构进行审计，本院认为，被告方出示的证据6作为孤证，无法证明其主张，对该组证据本院不予认定；原告对被告出示的证据8证人马某乙证言的真实性无异议，对其证明方向不予认可，本院认为证人马某乙的证言与证人马某甲的证言相互印证，证实了被告在签订合同之初对宾馆部分没有暖气的事实是明知的，本院对该组证据予以认定。
本院查明
结合上述认证结果及庭审调查，本院确认本案事实为：2017年3月1日，原、被告协商一致，签订了《宾馆、餐厅承包合同》，合同约定由被告马永胜承包经营原告所有的伊香回族风情园、伊香假日宾馆，承包期限为十年，从2017年5月1日至2027年4月30日；合同约定前五年承包费用每年为550000元，后五年的租金随行就市进行调整，并就违约金进行了约定。双方约定第一年的租金于2017年3月份给付100000元，于2017年5月15日前给付200000元，于2017年9月1日前给付250000元，之后每年的租金于当年4月1日前一次性付清。被告承租后陆续给付第一年租金200000元，尚欠350000元租金未给付。且双方在签订合同之初，被告方明知宾馆部分没有接通暖气的事实。
另查，原告马明忠于2017年10月30日与案外人祁连鼎发旅游开发有限公司签订《房地产买卖契约》，将涉案宾馆、餐厅整体出售给案外人祁连鼎发旅游开发有限公司，并与其签订了《伊香假日宾馆承包经营合同书》及《补充协议》1份，约定涉案宾馆、餐厅出售给祁连鼎发旅游开发有限公司后，马明忠继续承租涉案宾馆、餐厅，租期为十年，并且认可马明忠对涉案宾馆、餐厅具有转租权，从2017年10月30日至2027年10月30日止。
以上事实有原、被告的陈述、不动产权属证书及相关资料13页、《宾馆、餐厅承包合同》1份、视听资料及照片5张、《伊香假日宾馆承包经营合同书》及《补充协议》各1份、《情况说明》1份、证人马某甲证言1份、转账凭证2张、装修前照片5张及装修后照片5张、《房地产买卖契约》2份、证人马某乙证言1份在卷作证。
本院认为
本院认为，原、被告之间签订的《宾馆、餐厅承包合同》是双方当事人的真实意思表示，且原告出售宾馆、餐厅之前，基于所有权出租涉案宾馆、餐厅，出售宾馆、餐厅后原告基于用益物权出租上述涉案宾馆、餐厅，根据“买卖不破租赁”的原则，原告出售宾馆、餐厅并没有侵害被告的权利，因此双方签订的《宾馆、餐厅承包合同》合法、有效，应受法律保护，被告基于双方签订的为期十年的租赁合同，投入资金对餐厅进行了装修，继续履行合同对双方均有利，故原告请求被告继续履行合同的诉求于法有据，应予以支持；关于被告拖欠的房屋租金，经查明，被告实际拖欠房屋租金350000元，被告应按合同约定继续给付房屋租金；关于违约金的诉求，虽然双方签订的合同中对违约金进行了约定，但双方约定数额较高，且被告迟延给付房屋租金并没有对原告造成较大的损失，本院酌情确定违约金30000元为宜。在庭审中，被告主张原告侵犯了其优先购买权，结合庭审中查明的事实，原告在出售宾馆时被告是知情的，且被告没有表示要以同等价格优先购买，因此被告的此项辩解不予采信；关于宾馆接通暖气的主张，因原告方已经准备好了宾馆暖气接口，且在庭审中原告也明确表示被告在今后继续经营餐厅宾馆过程中，原告愿意配合其接通宾馆暖气，因此该项事由双方可以在庭后进一步协商解决；被告以原告方隐瞒宾馆没有接通暖气的事实为由，请求解除合同的诉讼请求，结合庭审查明的事实，被告在签订合同之初对宾馆没有接通暖气的事实是明知的，故被告的全部反诉请求，因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条第一款、第二百二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告马永胜继续履行与原告马明忠签订的《宾馆、餐厅承包合同》；
二、被告马永胜于本判决生效后十日内给付原告马明忠2017年的房屋租金350000元及违约金30000元，共计380000元；
三、驳回原告马明忠的其他诉讼请求；
四、驳回被告马永胜的全部反诉请求。
案件受理费9400元，案件反诉费5900元，全部由被告马永胜负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海北藏族自治州中级人民法院。
