当事人信息
异议人（案外人）丁艺，女，汉族，****年**月**日出生，住漯河市郾城区。
委托代理人李淑敏，女，汉族，****年**月**日出生，系异议人母亲。
申请执行人河南省惠浦建设发展有限公司，住所地河南省林州市。
法定代表人吴超，该公司总经理。
被执行人漯河市永信置业有限公司，住所地漯河市源汇区。
法定代表人陈红志，该公司总经理。
审理经过
在本院执行河南省惠浦建设发展有限公司（以下简称惠浦公司）与建设工程施工合同纠纷一案中，案外人丁艺对本院作出（2020）豫11执保5号，查封被申请人漯河市永信置业有限公司（以下简称永信公司）东吴庄城中村改造建设项目16号楼（预售证号：××漯住建售字第××号）101-108、201-208、302等共计17套商业用房的行为不服，以其对查封房产中的103号房屋有所有权为由，向本院提出书面异议，请求排除执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
请求情况
异议人丁艺向本院申请异议称:请求中止对位于漯河市源汇区的执行。事实和理由：2019年5月，异议人丁艺和永信公司签订了商品房买卖合同，约定通过全额付款的方式购买永信伯爵山16幢1层105号房产。因永信公司在实际销售中按照实际情况对房屋进行再次分割调整,丁艺购买的永信伯爵山16幢1层105号房屋重新分割为16幢1层103号房屋。丁艺通过银行转账方式向永信公司支付了150万元购房款。2019年5月30日，丁艺与永信公司签订租赁协议，约定当年租金返还，从购房款中冲抵剩余价款。该套房产异议人至今一直在租赁收益，租金按约定支付。由于永信公司原因，此房屋一直未办理网签过户到申请人名下。执行法院在异议人全款购房后查封，严重影响异议人利益，因此申请中止对该房屋的执行。
申请执行人惠浦公司称，一、案涉房屋属于商品房，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判断其是否享有排除强制执行的权利。异议人未在人民法院查封前签订合法有效的商品房买卖合同，其所购商品房并非用于居住，不符合法律关于排除执行的相关规定。二、即使按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条审查，异议人仍不符合相关要件，不足以排除强制执行。异议人未在人民法院查封前签订合法有效的商品房买卖合同，亦未在人民法院查封前合法占有该不动产。异议人未支付完毕全部购房款，也未将剩余购房款按照人民法院要求交付执行，其对案涉商品房情况明知，是因自身原因未办理过户登记。综上，请求驳回案外人的异议申请。
本院查明
本院查明，2019年5月30日，案外人丁艺和永信公司签订《商品房买卖合同》，合同约定丁艺购买位于漯河市源汇区，房屋单价为每平米16483.56元，建筑面积为97.8平方米。合同第六条约定，买受人通过一次性付款的方式购买，签订合同时，买受人一次性付清本套房购房款1612093元。丁艺分别于2019年5月20日、2019年5月24日、2019年5月30日通过中国工商银行向永信公司支付了5万元、82万元、63万元购房款，共计支付购房款150万元。2019年5月30日，丁艺与永信公司达成租赁协议，丁艺将其购买的永信伯爵山16号楼105号房租借给永信公司，租赁期限三年，自2019年5月30日起至2022年5月29日止。该租赁协议第六款约定第一年租金为一次性现金返还从总房款扣除，后两年每一年，按丁艺所交付实际房款三个工作日内一次性支付本年度租金，现第一年租金已抵扣剩余全部房款，永信公司向丁艺支付至第二年租金。上述已付购房款由丁艺提供收据、中国工商银行借记卡账户历史明细清单等证据证明。永信伯爵山16号楼1楼均于2019年6月投入使用，丁艺所属16号楼105号房被永信公司转租美家宜购超市使用，且一直持续营业至今。丁艺提交的商铺租赁合同、永信公司出具的证明等证据证实该房屋已实际交付使用，且丁艺已实际占有控制16号楼105号房。丁艺提交的永信公司出具的证明、房管局分割备案图显示在取得预售证号后，在房管部门备案的房产分割情况与在购房合同中约定的情况不符，后因房屋查封，一直无法进行过户登记。永信公司在实际销售中按照实际情况对房屋进行再次分割调整,丁艺购买的永信伯爵山16幢1层105号房屋重新分割为16幢1层103号房屋。
另查明，本院在审理惠浦公司与永信公司合同纠纷一案中，于2020年3月16日作出（2020）豫11民初9号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人永信公司银行存款5500万元或查封、扣押其他等值财产。根据该裁定书，2020年3月24日，本院作出（2020）豫11执保5号对被申请人永信公司的财产进行保全，其中查封了被申请人永信公司东吴庄城中村改造建设项目16号楼（预售证号：××漯住建售字第××号）101-108、201-208、302等共计17套商业用房，查封期限自2020年3月24日至2023年3月23日。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。执行异议中对于案外人主张房屋所有权排除执行进行形式审查，即对案外人提交的证据是否符合上述法律规定进行审查。本案中，2019年5月30日，丁艺和永信公司签订了《商品房买卖合同》，涉案房屋被查封时间为2020年3月24日，应视为丁艺和永信公司在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。永信伯爵山16号楼1楼均于2019年6月投入使用，丁艺所属16号楼105号房被永信公司转租美家宜购超市使用至今，丁艺提交的商铺租赁合同、永信公司出具的证明等证据证实该房屋已实际交付使用，且丁艺已实际占有控制16号楼105号房。丁艺提供的收据、中国工商银行借记卡账户历史明细清单等证据证明已支付购房款150万元，剩余价款已按租赁协议约定由第一年租金抵扣完毕。涉案房屋未办理过户登记是由于永信公司在取得预售证号后，在房管部门备案的房产分割情况与在购房合同中约定的情况不符，无法进行过户登记，并非因丁艺自身原因所致。现永信公司在实际销售中按照实际情况对房屋进行再次分割调整,根据房管局分割备案图显示丁艺购买的永信伯爵山16幢1层105号房屋重新分割为16幢1层103号房屋。综上所述，案外人丁艺所提出的执行异议请求符合上述法律规定的形式要件，其权利能够排除执行，具备事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对永信公司东吴庄城中村改造建设项目永信伯爵山16幢1层原105号房屋，现重新分割后103号房屋（预售证号：××漯住建售字第××号）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
