当事人信息
案外人：李青雷，男，****年**月**日出生，汉族，住汤阴县。
申请执行人：郭霄飞，男，****年**月**日出生，汉族，住安阳市文峰区。
委托诉讼代理人：杜炳林，河南毅刚律师事务所 律师。
被执行人：安阳鼎旺房地产开发有限公司，住所地安阳市文峰区马市街二巷12号（西关街道办事处）。
法定代表人：刘彪。
审理经过
本院在执行郭霄飞与安阳鼎旺房地产开发有限公司（以下简称鼎旺公司）民间借贷纠纷一案中，案外人李青雷向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
案外人李青雷称，请求法院中止对位于汤阴鼎旺广场住宅小区13号楼1单元11层西户房产的执行并解除查封。事实与理由：2013年田茂增现金全款购买鼎旺公司开发的位于汤阴鼎旺广场住宅小区13号楼1单元11层西户住宅房一套，房屋面积132.44平方米，合计295190元，并当场开具认购书。而郭霄飞是2015年起诉鼎旺公司。2018年11月25日案外人与田茂增签订《房产转让合同》，约定田茂增将案涉房产转让给案外人。同日案外人将房款40万元转账给田茂增的儿子田红文。转款后，田茂增协助案外人到鼎旺公司处签订了《鼎旺·广场认购书》。认购书中的甲乙双方就是鼎旺公司和案外人。约定的内容就是涉案房屋位置和价款，付款方式为一次性付清。鼎旺公司给案外人出具单据，显示鼎旺公司收到案外人房款40万元。同日田茂增协助案外人将此前其缴纳的物业费、天然气初装费、垃圾清运费、水电预付金、房屋装修保证书、室内电安装协议全部改为案外人的名字。自此，鼎旺公司与案外人关于涉案房屋的买卖行为履行完毕。当日田茂增就将涉案房屋的钥匙给了案外人。此后案外人就开始缴纳水电费。2019年9月4日案外人跟汤阴华润燃气有限公司签订了《居民用户供用气合同》办理了天然气开通。从2018年11月25日至今，案外人多次电话联系鼎旺公司要求协助办理房屋产权证。但是鼎旺公司给出证明称：由于多种原因及汤阴税务部门查封，导致该公司未能及时给购房户办理网签手续。综上，案外人认为，2018年11月25日，案外人与鼎旺公司签订的认购书系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同生效后，案外人已支付了房屋全款并已实际占有该房产。未办理房屋产权证系鼎旺公司过错导致，案外人没有过错。案外人提交的证据为：1、《房产转让合同》一份；2、田茂增、李青雷分别与鼎旺公司签订《鼎旺·广场认购书》各一份；3、鼎旺公司出具田茂增购房款《二联单据》一份；4、鼎旺公司出具李春雷垃圾处理费、地上车位款、天然气、物业费、购房款《单据》共5份；4、《房屋装修保证书》一份。
申请执行人郭霄飞称，案外人提起的执行异议不具有排除强制执行的法律依据，不具备足以排除强制执行的民事权益。1、没有合法有效的房屋买卖合同，案外人没有购买案涉房屋的主观愿望，其主张的购房款由其他项目款转化而来；2、在法院查封之前没有合法占有该房产；3、未支付全部房款或将房款按要求支付。根据相关法律规定，请求法院驳回案外人的异议申请。
本院查明
本院查明，原告郭霄飞与被告鼎旺公司民间借贷纠纷一案，汤阴县人民法院（以下简称汤阴法院）于2016年12月12日作出（2016）豫0523民初2026号民事判决书，判决：“一、被告安阳鼎旺房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付原告郭霄飞借款5075050元及利息（利息自2012年1月30日至判决确定的履行期限届满之日止，按年利率6%计算）；二、驳回原告郭霄飞的其他诉讼请求。”判决生效后，因鼎旺公司未按判决履行还款义务，郭霄飞向汤阴法院申请强制执行，在执行过程中，汤阴法院于2017年4月18日查封被执行人鼎旺公司名下所有的在汤阴县；2号楼1-3-1、1-8-1、1-11-1；3号楼1-8-1、1-9-1、1-10-1、1-10-2；9号楼2-6-1；10号楼1-1-1、1-6-1、2-6-1、2-4-1、2-3-1；13号楼1-8-1、1-11-1、1-10-2、1-9-2、2-10-1、2-9-1、2-6-1；12号楼1-1-1；15号楼1-1-2；5号楼1-7-1、1-11-1；6号楼1-4-1、1-5-2、1-7-2，共计30套房屋。
2019年8月12日，安阳市中级人民法院（以下简称安阳中院）作出（2019）豫05执监30号执行裁定书，裁定：“河南省汤阴县人民法院（2016）豫0523民初2026号民事判决书由安阳市文峰区人民法院执行。”案卷材料移交本院后，本院于2020年4月8日对案涉房产进行了续查封。案外人不服，提出异议。
另查明，案外人提交的《鼎旺·广场认购书》显示，2018年11月25日，鼎旺公司（甲方）与案外人（乙方）签订该认购书，约定：认购房屋为鼎旺广场13号楼1单元11层西户，建筑面积132.44平方米，房屋单价3020.2元/平方米，房屋总价40万元，付款方式为首付20万元，手续办清后付清尾款20万元。认购说明第1条：乙方为取得房屋的购买权，签订本认购书。第4条：本认购书壹式叁份，乙方执壹份，甲方执两份，双方签订《商品房房屋买卖合同》后本协议书自动失效。
本院认为
本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人提交的《鼎旺·广场认购书》签订日期系在法院查封案涉房产之后，且其约定的内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，该认购书载明，双方签订商品房买卖合同后本协议书自动失效，故该认购书不能认定为商品房买卖合同。案外人的异议，不符合上述规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回案外人李青雷的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
