当事人信息
广西壮族自治区 裁判文书 广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 原告：柳州市恒合物业服务有限公司，住所地：柳州市文昌东路1号3栋1-15号，统一社会信用代码：91450203775986370E。 法定代表人：陈善谋，该公司经理。 委托诉讼代理人：佘艳琴，广西银正律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：罗颖新，广西银正（柳江）律师事务所实习律师。 被告：郑礼望，男，****年**月**日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。
审理经过
原告柳州市恒合物业服务有限公司（以下简称恒合物业）诉被告郑礼望关于物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭审理了本案。原告恒合物业的委托诉讼代理人佘艳琴、被告郑礼望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业服务费1973.5元；2．判令被告向原告支付逾期占用利息1748.82元（每逾期一年按年利率24%计算至2021年1月31日止），上述合计3722.32元；3．本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2011年4月1日，原告与柳州市柳南区太阳岛小区的建设单位南宁铁路局土地房产管理处签订《前期物业管理服务委托合同》，为该小区业主提供物业服务。被告是该小区业主，拖欠2011年5月1日至2021年1月31日期间的物业费1973.5元和逾期占用利息。经原告追索 ，被告均未清偿。为此特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告诉讼请求。
被告辩称
被告郑礼望辩称：1．被告未与原告签订过任何物业管理服务合同，《前期物业管理服务合同》在本次诉讼前从未向小区业主进行公示，且其中缺少合同附件，应视为无效合同，对被告及小区业主没有约束力；2．合同中约定了服务期限，期满后未征求小区业主意见，小区业主并未同意续聘，原告也未与被告及小区业主签订新的合同，故原告不再具备管理小区的资格；3．《前期物业管理服务合同》在2014年3月31日已经终止，原告催收时间在2020年7月25日，故2017年6月之前的物业费已过诉讼时效；4．原告服务期间管理混乱，未尽服务义务，管理期间存在破坏小区绿化、擅自拆除和占用小区公共设施、不履行安保义务、不公布物业费使用情况等服务不到位的情形；5．合同未对违约金进行约定，原告无权主张违约金；6．被告案涉房屋已于2020年9月签订《房屋征收产权调换协议》并进行了腾空移交。因此，被告有权拒交物业费，应驳回原告的全部诉讼请求。
本院认为
本院认为，柳州市柳南区鹅山路二区（太阳岛小区）的建设单位南宁铁路局土地房产管理处委托原告在该小区进行前期物业管理，并签订《前期物业管理服务合同》，该合同是南宁铁路局土地房产管理处在小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下与物业服务企业签订的，在无充足证据证明该合同违反法律法规的情况下，应认定其合法有效。且原告恒合物业于2011年4月1日进驻太阳岛小区后，一直为该小区提供物业服务至2021年1月31日退出小区，与被告已形成事实物业服务合同关系。被告作为小区业主，应履行交费义务。对于原告2020年7月25日在小区公告栏以张贴公告进行催费的形式，本院予以认可。但综合被告提交的证据及法庭审理情况，本院认为原告在服务中存在服务不到位的问题，依据服务质量与收费标准相适应原则，应降低原告的收费标准，按其约定标准的80%计算。被告的房屋面积为67.47平方米，经本院向柳州市柳南区征地拆迁和房屋征收补偿服务中心查询，被告于2020年9月26日签订《房屋征收产权调换协议》，2020年10月10日交付房屋。故自2011年5月1日至2020年10月10日期间被告应 向原告恒合物业支付的物业服务费为：（67.47㎡×0.25元×113个月+67.47㎡×0.25元÷30天×9天）×80%=1528.9元。关于诉讼时效。因物业服务是一种持续性行为，物业费也会随之不断产生，物业服务持续期间内产生的物业费应为一个整体，被告交纳物业费的行为应是整体债务的分期履行。分期履行的债务，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。原告于2021年1月31日退出小区，2021年7月6日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效。故对被告提出的诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。关于逾期占用利息。被告未缴纳物业服务费，原告在催费公告中载明小区欠费业主应于2020年7月26日至2020年7月31日交纳物业费，因此逾期利息应从2020年8月1日起算，被告应向原告支付逾期未缴纳物业费所产生的逾期损失。由于双方未对计算标准进行约定，本院酌定按一年期贷款市场报价利率3.85%进行计算。故被告应向原告支付的逾期利息为11.3元。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第九百三十九条、第九百四十四条第二款、第九百四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告郑礼望支付原告柳州市恒合物业服务有限公司2011年5月1日至2020年10月10日物业服务费1528.9元。 二、被告郑礼望支付原告柳州市恒合物业服务有限公司逾期利息11.3元。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告柳州市恒合物业服务有限公司负担15元，由被告郑礼望负担10元并迳付原告柳州市恒合物业服务有限公司。 本判决为终审判决。
审判人员
审判员 彭卫洁
裁判日期
二〇二一年八月十三日
审判辅助人员
书记员 黄 哲
