当事人信息
上诉人（原审被告）：六盘水钟山凉都村镇银行股份有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区麒麟路6号，统一社会信用代码：915202005907863642。
法定代表人：罗军，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张永富，系贵州新黔景律师事务所 律师，执业证号：15202199810675041。
委托诉讼代理人：叶清风，系贵州新黔景律师事务所 律师，执业证号：15202201711010293。
被上诉人（原审原告）：朱光跃，男，****年**月**日出生，汉族，住贵州省水城县。
委托诉讼代理人：肖荣跃，系贵州勤维律师事务所 律师，执业证号：15202200710898567。
原审第三人：谢黔华，男，****年**月**日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。
审理经过
上诉人六盘水钟山凉都村镇银行股份有限公司因与被上诉人朱光跃及原审第三人谢黔华案外人执行异议之诉一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
六盘水钟山凉都村镇银行股份有限公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。二、一二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。上诉人在与原审第三人谢黔华保证合同纠纷案件审理过程中，依法申请保全了登记在原审第三人谢黔华名下的案涉两幅土地，该土地系谢黔华单独所有，没有变更登记到被上诉人名下，没有交付使用，权利人仍然是谢黔华，钟山区人民法院对该土地进行查封并无不当。（一）一审法院认定被上诉人已经交清购地款证据不足。1、一审中，被上诉人虽然提供了原审第三人谢黔华的《收条》一份，但因是大额款项，该《收条》没有足够的交易收款记录可以证实，没有银行转账记录、银行流水等加以佐证，不能证明谢黔华已收款的事实，不能排除被上诉人与谢黔华存在其他经济往来的可能性。2、被上诉人提交的土地转款支付明细中存在大量的瑕疵证据，不能排除合理怀疑，证据不充分。2016年3月31日谢黔华转账的工商银行凭证注明了转款用途为货款，2015年8月6日符杰与谢黔华的转款凭证上的附加信息及用途注明为房款，2018年7月16日丁厚琴与谢黔华的转款凭证上的附加信息及用途注明为购物，2016年1月5日、2016年12月29日、2017年2月28日朱光跃转账流水体现的对方户名为谢华。可见，被上诉人提交证明付款的证据为拼凑而来，并不能证明购地款已经交清。3、询问笔录中刘植品、丁厚琴、符杰都是因购买被上诉人的房产向谢黔华进行付款，其皆与被上诉人有经济上的往来，且没有相关买卖合同、支付凭证能够佐证。从一般常人的角度，其证言所述之目的无法实现，其证言的真实性、关联性难以查实，不能证明其代替被上诉支付购地款。丁扬的证言不能证明谢黔华对其银行卡进行控制，且没有谢黔华对其账户控制的相关证据，如银行取款凭证等。（二）被上诉人提交的《一次性告知单》及现场照片与本案没有关联性，不应得到认定及认定不清。2019年7月30日钟山区人民法院作出（2019）黔0201民初2329号《民事裁定书》，裁定查封案涉土地。2019年8月5日发出《协助执行通知书》并在水城县不动产登记中心完成土地查封登记。被上诉人提交的《一次性告知单》为统一制式格式的标准，没有注明被告知人、被告知时间、被告知事由，该证据不能确定取得人、取得时间、取得目的。而现场照片也是随时可以拍摄，不排除在原审第三人谢黔华告知被上诉人其被起诉后，被上诉人帮助原审第三人转移财产而做的事后取证。该两份证据不能达到被上诉人主动进行过户或者土地不能过户系因未完成开发投资总额的25%以上的事实，与本案无关联性，且所谓的“25%”应当是在取得《建设工程规划许可证》后，以该规划进行计量，而建字第520000201806279号《建设工程规划许可证》的取得时间为2020年3月10日，此时间在财产保全查封之后，一审法院不应对该组证据进行认定及认定不清。（三）委托书、方案设计合同不能证明原审第三人已经将土地交给被上诉人使用，也不能证明被上诉人对案涉土地进行投资。授权委托书不是法律规定的证明建设土地使用权的归属的证实材料，原审第三人谢黔华与被上诉人在授权委托书上明确约定了过户条件：“修到50%以上的房屋后过户”，但是案涉土地目前仍为荒地，达不到过户条件，双方也未就土地使用权属在人民法院进行诉讼。该委托书也未明确约定签订委托书之日就是建设土地使用权交付之日。而方案设计合同的发包人（甲方）为被上诉人，合同内容是凉都御景方案设计，被上诉人未提交证据证明该合同与案涉土地的关联以及该合同的履行情况，达不到被上诉人对案涉土地进行投资的证明目的。（四）建字第520000201806279号《建设工程规划许可证》和地字第520000201808459号《建设用地规划许可证》载明的用地单位和建设单位均为陈修晗、明硐村委会、熊艺、任琼娥、刘才秀、谢黔华、水城县塔山锌厂，与朱光跃无关联性，不能证明其目的，反而证明了查封的涉案土地为谢黔华所有。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修订）第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，对本案进行判决，但是被上诉人并无充分的证据证明其已经符合了上述全部情形且权利能够排除执行。（一）被上诉人与原审第三人谢黔华完全没有按照其提交的两份《土地转让合同》约定的转让方式、付款时间、付款条件、违约责任、公证、过户登记履行合同，可见合同对双方都没有约束力，不排除恶意串通损害上诉人合法权益的可能性。（二）被上诉人提供的证据不足以证明其在2019年7月30日之前合法占有案涉土地，应当承担举证不能的不利后果。（三）被上诉人提交的支付购地款的证据，无法证明其已经支付了全部的价款，且未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）被上诉人一直强调案涉土地使用权是“非因买受人自身原因未办理过户登记”，但案涉土地使用权办理过户登记的责任人在被上诉人，被上诉人作为长期开发不动产的人，应该知道国有建设用地使用权过户登记的重要性，在长时间内被上诉人一直未对案涉土地使用权采取变更登记，也未采取任何形式保障自己的权利，法律不保护权利上睡眠的人，也就是说被上诉人仍然默认原审第三人是现有的土地权利登记人。被上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原审判决对该条款适用错误。三、一审判决结果显失公正，损害了上诉人的合法权益。《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，不动产属于登记对抗效力，被上诉人没有进行变更登记，对案涉土地使用权不发生物权效力，不是案涉建设用地使用权利人。上诉人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三条之规定，对谢黔华名下的案涉土地使用权申请进行诉中财产保全，程序合法。一审判决解除对登记谢黔华名下的建设用地使用权的查封损害了上诉人的合法权益。综上所述，一审判决事实认定不清、证据不足、判决显失公正，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审，以切实维护上诉人的合法权益。
被上诉人辩称
朱光跃辩称，1.案涉土地在被查封之前双方已经签订土地转让合同，该土地转让合同已经经生效判决确认为有效合同。2.被上诉人已经直接支付或委托他人代为支付全部土地转让款，在案涉土地被查封之前，被上诉人的土地转让款支付义务已经全部履行完毕。一审中为查明被上诉人委托他人支付转让款的真实性以及第三人谢黔华委托他人接收部分土地转让款的真实性，一审法院在庭后通知被上诉人朱光跃的债务人到钟山区人民法院进行调查，并且做了笔录，调查结果为被上诉人付款给第三人是真实的。3.双方签订土地转让合同后原审第三人即将该两宗土地实际交付给了朱光跃。但因土地不同于房屋等不动产或其他动产，被上诉人不能实际在里面进行居住或者直接持有土地，故被上诉人只能通过其他证据来证明其已经实际控制了该土地。为此被上诉人提供了在土地未查封之前委托他人进行方案设计及施工图设计的设计合同以及支付设计费的转款凭证。为了不延误土地的开发，被上诉人后期又与第三方签订了案涉土地土石方承包总合同，并支付了部分运输费及倒土场地费。因被上诉人未依法堆放渣土还被水城区城市综合执法局责令整改。因案涉土地在出让时并不是净地出让，地上还有部分附着物，为解决附着物征收事宜，经时任水城县县长赵庆强以及常委副县长易基恒同意，被上诉人向水城区财政所支付了土地补偿款12万元。为了项目的图纸审核，被上诉人向贵州省工程设计质量检测站支付审图费4万余元。以上证据充分证明被上诉人已经实际控制案涉土地，且该土地目前在施工中。4.土地未办理过户手续，是因为尚未完成投资开发的25%。为此被上诉人还以原审第三人作为被告，向水城区人民法院提起诉讼，要求第三人协助办理土地过户手续。但因完成投资额的25%是土地过户的前提条件，该土地至今未能办理过户。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人述称
谢黔华述称，我与被上诉人签订的土地转让合同是真实的。我已经足额收取了被上诉人的转让费。土地和土地使用证已经交付给了被上诉人。
朱光跃向一审法院起诉请求：1、解除对异议人位于水城县双水开发区的国有土地使用权［证号：黔（2018）水城县不动产权第××号］、位于水城县双水新区侧的国有土地使用权［证号：黔（2018）水城县不动产权第0000618号］的保全；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：第三人谢黔华名下登记有位于双水开发区贵烟路（643.5平方米）国有建设用地使用权［不动产权证号：黔（2018）水城县不动产权第××号］、双水新区大威烟路北侧（666.67平方米）国有建设用地使用权［不动产权证号：黔（2018）水城县不动产权第××号］，2015年7月10日，原告朱光跃与第三人谢黔华签订《土地转让合同》两份，约定第三人将上述土地的使用权转让给原告朱光跃，转让总价款为1700000元，并约定相关权利义务。上述土地转让款款项原告通过指定其他人支付等方式向第三人谢黔华支付，第三人谢黔华于2018年7月4日向原告出具收条，认可收到合同约定的土地使用权转让款。在土地转让合同签订后，原告于2016年5月10日与案外人贵阳市建筑设计院有限公司签订《方案设计合同》，委托该设计院对涉案土地上的建房项目进行方案设计。在原告与第三人在办理土地使用权转让登记的过程中，因建设工程完未完成开发投资总额25%以上，未能办理。后被告与第三人保证合同纠纷一案中，被告申请对第三人名下的财产进行查封，一审法院于2019年7月30日作出（2019）黔0201民初2329号民事裁定书，裁定对涉及本案的土地进行查封，并采取了查封措施。2019年12月6日，原告向一审法院提出财产保全异议，一审法院于2020年3月26日作出（2020）黔0201执异29号执行裁定书，驳回原告的异议请求。朱光跃不服，故提起本案诉讼。
一审法院认为
一审法院认为，本案中，原告朱光跃是否享有足以排除强制执行本案争议土地的民事权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，应审查原告是否符合上述情形的规定。本案中，原告与第三人于2015年7月10日签订的两份《土地转让合同》合法有效，且签订在查封之前，并已支付全部价款，原告亦在该土地上进行了设计投资，实际占有该土地，未能过户的原因是未完成开发投资总额25%以上，该规定并非效力性强制规定，并不影响合同效力，也并非系因原告自身原因未办理过户登记。故原告提交的证据能证实其享有足以排除强制执行本案争议房屋的民事权利，故对原告的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决：解除对登记在第三人谢黔华名下位于双水开发区贵烟路（643.5平方米）国有建设用地使用权［不动产权证号：黔（2018）水城县不动产权第××号］、双水新区大威烟路北侧（666.67平方米）国有建设用地使用权［不动产权证号：黔（2018）水城县不动产权第××号］的查封。案件受理20100元，由被告六盘水钟山凉都村镇银行股份有限公司负担（原告已预交，被告于判决生效之日起十日内返还给原告）。
二审中，被上诉人朱光跃提交了以下证据：
第一组：六盘水市中级人民法院（2020）黔02民再77号、78号民事判决书，拟证明：1.案涉两份土地转让合同合法有效。2.被上诉人在案涉土地被钟山区人民法院查封之前，以提起诉讼的方式向原审第三人主张协助办理土地使用变更手续，土地使用权未能办理过户并非是被上诉人的原因导致。上诉人质证认为，对证据真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明目的有异议。首先该组证据形成于2020年8月，是在本案上诉人对谢黔华名下土地申请保全之后才作出的，其并不能对抗上诉人此前对谢黔华土地保全的相关措施，并且该两份判决书仅能证明被上诉人与原审第三人签订的转让土地合同有效。根据我国相关法律规定，合同生效与否并不能确认物权的归属，本案中土地使用权的变更应以不动产登记机关的登记为准。
第二组：水城县人民政府办公室公文处理笺、贵州银行凭证。拟证明：1、因案涉土地部分地上附着物未征收补偿，经时任水城县县长赵庆强以及常委副县长易基恒同意，被上诉人向水城区财政所支付了土地补偿款12万元。公文处理笺无原件的原因是原件在水城县政府。上诉人质证认为，对该组证据中水城县人民政府办公室公文处理笺的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议。该组证据形成于2020年11月24日，远远的晚于上诉人申请对原审第三人土地保全的时间，不仅不能达到被上诉人的证明目的，反而能说明在上诉人对该土地进行保全之前，被上诉人一方并未对该土地实际使用。对贵州银行凭证的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议。该组证据仅能证明被上诉人的汇款行为，无法证明该款项有所关联。对于该凭证上的附言，通常该附言部分的内容在汇款时根据主观意愿自愿填写，但到底该笔款项是土地补偿款又或是本案中被上诉人所称的与案涉土地相关的土地补偿款都无从查证，不能达到被上诉人的证明目的。
第三组：整改通知书一份，拟证明被上诉人对案涉土地进行平场时因被上诉人未依法堆放渣土，被水城区城市管理综合行政执法局责令整改。上诉人质证认为，对该组证据真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议。该组证据只能证明水城区城市管理综合行政执法局发出整改通知，但是并不能证明该整改通知所指向的施工行为就是本案案涉土地，且该通知出具的时间为2021年6月15日，即便该整改通知与案涉土地相关，也是在近期作出，与被上诉人所说的早已经实际控制该土地并且施工使用不相符。
第四组：土石方工程总承包合同、委托书、银行凭证四份、现场图片三张，拟证明被上诉人将案涉土地的土石方工程发包给贵州清泽建筑劳务有限公司，并受该公司委托支付部分倒土费、运输费。上诉人质证认为，对该组证据“三性”均有异议，按照该组证据上书写的时间该组证据均形成于2021年，不能说明被上诉人早在上诉人申请保全之前就已经实际使用该土地。
第五组：房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查委托书（建设工程设计）、贵州银行凭证，拟证明被上诉人为开发案涉土地，向贵州工程设计质量监督站六盘水市分站支付了审图费40530元，同时证明被上诉人已经实际占有案涉土地并进行开发。上诉人质证认为，对该组证据“三性”无异议，但对证明目的有异议。该组证据同被上诉人提交的其他证据一样，均形成于上诉人对该土地申请保全后，其无法说明被上诉人早就按照其所说的实际掌握土地并且施工。
原审第三人谢黔华对以上证据质证无异议。
二审中，上诉人六盘水钟山凉都村镇银行股份有限公司及原审第三人谢黔华未向本院提交证据。
本院对被上诉人二审中提交的证据分析认证如下：对第一组证据的“三性”予以确认，但该份证据仅是确认合同有效，并未认定土地使用权未能过户并非被上诉人原因导致，对该证明目的本院不予采信。第二组证据中的公文处理笺无原件核对，本院不予采信；银行凭证不能达到其证明目的，不予采信；第三组证据不能认定是针对哪一块土地，且时间是法院采取保全措施之后，本院不予采信；第四组证据中合同的真实性不能确认，且没有其他证据印证，同时朱光跃作为发包方（甲方）的委托代表人与承包方（乙方）贵州清泽建筑劳务有限公司签订合同，此后其又作为乙方贵州清泽建筑劳务有限公司的被委托人支付工程款及其他费用，委托支付也没有注明支付对象、金额等，本院不予采信。第五组证据中建设单位并非朱光跃，时间也是在法院采取保全措施之后，对证明目的本院不予采信。
案由
二审经审理对一审查明事实予以确认。
本院认为
本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人朱光跃提出的执行异议是否成立？
经审查，本案朱光跃提交了2015年7月10日与谢黔华签订的两份《土地转让合同》，合同中明确约定土地转让款第一期定金付款条件为双方签订协议经公证后当天支付，第二期在公证后20天付清，第三期在国有土地使用权证过户后5个工作日内支付，或不超过签订合同8个月内。但本案中两份合同并未进行公证，且从朱光跃提交的自行制作的土地转让款支付明细看，付款时间及金额也与合同约定不一致。朱光跃提交的付款明细中，已付170万元包含刘值品、符杰、丁厚琴向朱光跃购房的款项等，虽然一审法院通知该三人到庭进行核实，三人均陈述是向朱光跃买房子的款，但该三人及朱光跃均未提交购房合同印证，也未提交朱光跃另在双水进行房屋修建或销售开发的证据，这部分款项与本案是否有关联也不能确认。另从朱光跃提交的转款证据看，刘值品的妻子袁春利转给朱光跃买房的10万元是收据，用途注明是“土地订金”，并非购房定金，刘值品转给谢黔华的25万元用途为“货款”、丁厚琴的信汇凭证注明用途是“购物”。一审中朱光跃陈述袁春利的10万元是刘值品找其购买其修建在市八中的房子，而刘值品则陈述是购买本案土地开发修建的房屋，二人对该10万元用途的陈述是不一致的。同时，朱光跃提交的支付170万元的支付明细注明最后一笔款是2018年7月16日支付，但在2018年7月4日谢黔华就向朱光跃出具了收到170万元的收条，出具收条的时间早于实际收款时间，明显不符合常理。故朱光跃提交的证据不足以证明其向谢黔华支付了全部价款，也不能认定朱光跃主张的这些款项是用于支付本案土地转让款。朱光跃提交的凉都御景城项目《建设用地规划许可证》取得时间在2018年8月8日，取得《建设工程规划许可证》时间是2020年3月10日，但证上所载的建设单位（个人）是谢黔华、陈修唅、明洞村委会、刘才秀等人，并无朱光跃名字。朱光跃主张因本案土地出让时并未完成开发投资总额的25%以上，故未能办理过户，但该规定系国家法律明确予以规定的，朱光跃如果要购买土地进行开发建设，对此应当有一个基本的了解，且从2015年7月10日至今已有六年，该土地都未办理过户，朱光跃所举证据也不能证明非因其自身原因未能办理过户。
综上所述，被上诉人朱光跃提出的异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定可能排除执行的情形，其异议依法不能排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：
本案裁判结果
一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初1026号民事判决；
二、驳回被上诉人朱光跃的诉讼请求。
一审案件受理费20100元，二审案件受理费20100元，合计40200元，由被上诉人朱光跃负担。
本判决为终审判决。
