当事人信息
上诉人（原审被告）：夏良玉，男，汉族，****年**月**日出生，住信阳市平桥区。 上诉人（原审被告）：胡作霞，女，汉族，****年**月**日出生，住信阳市平桥区，与上诉人夏良玉系夫妻关系。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张瑜，河南申威律师事务所 律师。 被上诉人（原审原告）：陈玉叶，女，汉族，****年**月**日出生，户籍地河南省唐河县，现住信阳市平桥区。 委托诉讼代理人：高振杰、肖正海，北京高文（郑州）律师事务所 律师。 原审第三人：周兰，女，汉族，****年**月**日出生，住信阳市平桥区。
审理经过
上诉人夏良玉、胡作霞因与被上诉人陈玉叶，原审第三人周兰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2021）豫1503民初2230号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人夏良玉、胡作霞及其委托诉讼代理人张瑜，被上诉人陈玉叶及其委托诉讼代理人高振杰、肖正海到庭参加了诉讼，原审第三人周兰经本庭传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
夏良玉、胡作霞的上诉请求：1、请求依法改判上诉人不承担（2021）豫1503民初2230号民事判决书中第三项的损失147000元；2、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：虽一审法院判决解除上诉人及被上诉人之间的合同,但要求上诉人承担各类损失共147000元,无事实及法律依据。一、居间费用,居间费用系被上诉人为购买房屋,向房产中介交纳的服务费用，不论被上诉人最终是否继续使用案涉房屋，其要求上诉人承担无依据。在双方签订的《房屋买卖合同》中，明确了是由乙方即被上诉人支付服务费5000元，同时,合同中并未约定不论因何种理由解除合同，需由上诉人承担服务费。且现被上诉人要求解除合同，是认为案涉房屋存在产权纠纷，若被上诉人认为房屋未达到其最初想要购买时的标准，其应当向房产中介要求退还该费用，但其要求上诉人承担无依据。二、仲裁受理费，仲裁受理费用是因为被上诉人与案外人杜辉之间的纠纷所致。虽被上诉人与案外人杜辉的仲裁纠纷亦是因案涉房屋引起,但仍是其双方之间的纠纷，与他人无关。若仅是因为案涉房屋存在产权争议，便要求上诉人承担被上诉人与他人之间因解决问题所导致的费用，显然有失公允。三、可得利损失。1、可得利益损失是指因一方的违约行为而受到的预期纯利润的损失。但在本案中，房屋买卖以及房屋价格均是买卖双方合意而成。且被答辩人买卖该房屋最初是用于其弟上学，居住使用，而不是倒卖房屋。故又何来预期利润之说？且房屋买卖本身即为居住，并非市场通俗意义上的交易流通行为，不能以房屋所卖差价作为可得利益。2、原审法院根据《民法典》584条的规定要求上诉人承担所谓可得利益损失无依据。根据该条法律规定可知,可得利益是当事人在合同履行中的期待利益，上述已经阐明被上诉人购买房屋之时，其期待利益即为居住房屋，并非用于买卖。同时，该条法规亦规定了可得利益不得超过订立合同时预见到或者应当预见到的损失。而在本案中，被上诉人以25万元的价格处购得房屋，仅半年即以38万的高价卖给案外人杜辉，即便认为存在损失，13万元的房屋差价上诉人根本无法预见。因此，原审法院认定房屋差价13万元为可得利益损失，无事实及法律依据。
被上诉人辩称
陈玉叶答辩称，一、一审判决解除合同，赔偿各类损失，包括居间费、仲裁费和房屋差价费有事实及法律依据，应予维持。被答辩人将没有处分权的房屋出卖给答辩人，致使房屋不能过户到答辩人名下，进而导致答辩人与案外人杜辉的房屋买卖合同也被解除，答辩人为此支付居间费、仲裁费，并退还杜辉全部购房款，该损失皆是由被答辩人的根本违约行为造成的，当然应由被答辩人赔偿。关于损失赔偿范围，《民法典》第五百八十四条明确规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。说明违约赔偿损失的范围，包括直接损失，还包括可得利益损失。二、判决赔偿答辩人147000元，并未超过被答辩人订立合同时预见或应当预见到的因违约可能造成的损失。被答辩人与答辩人签订的房屋买卖合同第四条明确约定有“如因甲方原因导致该交易无法进行，则视为甲方违约。甲方退还所有购房款并赔付乙方此房总房款的百分之百作为违约金，并赔付乙方的经济损失。”说明被答辩人违约不仅要赔偿总房款25万元作为违约金，而且还要赔偿答辩人全部经济损失，但本案一审法院只判决被答辩人赔偿居间费、仲裁费、以及答辩人退还给杜辉的可得利益三部分实际损失，并没有判决被答辩人赔偿答辩人主张的违约金75000元，也没有判决利息损失、装修等其他损失，赔偿数额远低于双方约定的赔偿金额。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
一审原告诉称
陈玉叶向一审法院起诉请求：一、依法判决解除原告与被告夏良玉2019年7月3日所签署的《房屋买卖合同》;二、依法判决二位被告返还原告25万元购房款及利息（利息按照银行年利率6%标准从2019年10月计算至上述本息全部付清日止）；三、依法判决二位被告向原告支付违约金75000元；四、依法判决二位被告赔偿原告经济损失50000元整；五、被告承担本案诉讼费、保全费等诉讼费用。后原告增加诉讼请求，第四项变更为装修损失50000元、中介费5000元，仲裁费12000元，可得利损失130000元，庭审中，又将装修损失50000元放弃。
一审法院查明
一审查明事实：2019年7月3日，原告陈玉叶与被告夏良玉通过信阳市平桥区家盛房产信息服务中心签订《房屋买卖合同》，陈玉叶以25万元的价格购买位于信阳市平桥区房屋并装修入住，支付给信阳市平桥区家盛房产信息服务中心居间服务费5000元。2020年1月11日，陈玉叶与杜辉签订《房屋买卖合同》，陈玉叶以38万元的价格将该房屋卖给杜辉，并约定如有争议提交信阳市仲裁委员会仲裁；后双方就该房屋发生争议，经信阳仲裁委员会仲裁，于2020年8月26日作出（2020）信仲裁字第085号裁决书，裁决解除杜辉与陈玉叶签订的《房屋买卖合同》；陈玉叶退还杜辉支付的购房款38万元，承担仲裁受理费12000元。本案诉争房屋经信阳仲裁委员会在信阳市平桥区房产管理部门查询，争议房屋所在的全幢四层楼房已共同办理国有土地使用权和房屋产权登记，包括该争议房屋在内的整幢四层房屋产权（占地面积1015平方米）均一起登记在第三人周兰名下，土地证号是信国用（1998）212号，办证时间是1998年5月12日；房屋产权证号是信房权证平桥区字第××号，办证时间是2004年12月24日。该房屋登记产权人曾对包括案涉301房屋在内的四套房屋进行过最高额抵押并办理抵押登记。
一审法院认为
一审法院认为，本案争议的焦点是被告夏良玉、胡作霞是否对位于信阳市平桥区房屋拥有处分权。该房屋已于2004年办理了房屋权属证书，所有人为第三人周兰。被告夏良玉、胡作霞没有提供证据证明其从第三人周兰手中取得所讼争的房屋所有权，没有所有权就无处分权，被告夏良玉、胡作霞显然没有处分该房屋的权利。违反了双方合同中关于无产权争议的承诺，致使原告陈玉叶无法实现合同目的，原告陈玉叶请求解除合同、被告夏良玉、胡作霞按合同约定退款，有事实和法律依据，法院予以支持。关于违约金和按年利率6%支付利息的问题，考虑到信阳仲裁委员会在仲裁案外人杜辉与陈玉叶房屋买卖合同一案中，没有支持杜辉的该请求，按照公平原则，本案中亦不予支持。原告陈玉叶请求被告夏良玉、胡作霞赔偿居间服务费损失5000元，仲裁受理费损失12000元，这是被告夏良玉、胡作霞的不当行为给原告造成的实际损失，法院予以支持。可得利损失130000元，原告实际上将所讼争的房屋装修入住，同时房屋还存在着上涨因素，该房屋事实上原告卖给杜辉380000元，若无争议，杜辉也不会让原告退款，因此，原告的该项请求法院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告陈玉叶与被告夏良玉2019年7月3日签订的《房屋买卖合同》。二、被告夏良玉、胡作霞退还原告陈玉叶购房款250000元。三、被告夏良玉、胡作霞赔偿原告陈玉叶居间服务费损失5000元，仲裁受理费损失12000元，可得利损失130000元计147000元。四、驳回原告陈玉叶其他诉讼请求。上述判决第二、三项合计人民币397000元，限于判决生效后三日内付清。案件受理费9020元，财产保全费3020元，由被告夏良玉、胡作霞负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审认定基本一致。
本院认为
本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权请求赔偿损失。一审法院确定因合同解除给陈玉叶造成的损失共计147000元，由居间费、仲裁受理费、可得利益三个方面组成。居间费和仲裁受理费系已由陈玉叶实际支出的费用，一审法院将其确定为因合同不能履行给陈玉叶造成的损失并无不当。关于陈玉叶主张的房屋差价损失，实际是合同履行后可得利益损失，是守约方的信赖利益损失，夏良玉作为违约方应予赔偿。 综上所述，上诉人夏良玉、胡作霞的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3240元，由上诉人夏良玉、胡作霞负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审 判 长 谭晓燕 审 判 员 付 巍 审 判 员 周振力
裁判日期
二〇二一年八月五日
审判辅助人员
法官助理 熊莉萍 书 记 员 胡 畔
