当事人信息
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：旦增，男，****年**月**日出生，藏族，住西藏那曲县。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）西藏那曲县香茂乡人民政府，住所地西藏那曲县香茂乡。
法定代表人：张延飞，该乡人民政府乡长。
审理经过
上诉人旦增因与被上诉人西藏那曲县香茂乡人民政府（以下简称香茂乡政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区那曲县人民法院（2017）藏2421民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人旦增、被上诉人香茂乡政府的法定代表人张延飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
旦增上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令继续履行《那曲县香茂乡商品房租赁合同》；3.一、二审诉讼费用均由香茂乡政府承担。事实和理由：1.2005年，为实现那曲县香茂乡卫生院及粮库职工的脱贫，成立了合作组织。2007年，为扩大扶贫对象，将旦增增加为合作组织成员。2012年，因合作组织无法继续经营，经有关单位同意，该组织解体。后通过分配，旦增取得了香茂乡政府北侧房屋的租赁权，当时未约定租金，只有少部分的扶持任务。期间，旦增一直帮助其他贫困户，其中包括那曲县香茂乡9村的贫困学生洛桑江才。2017年4月，旦增与香茂乡政府签订了《那曲县香茂乡商品房租赁合同》，约定租期并清算了租金。旦增当场支付租金2700元，并用奶制品抵扣租金4300元。事后，旦增得知自己的租金比其他租户高出很多，遂向香茂乡政府提出异议，但香茂乡政府未给出合理理由。2017年6月9日，香茂乡政府向旦增下达《那曲县香茂乡关于收回九村旦增租赁乡政府产权房屋的有关决定书》，迫于压力，旦增上交了房屋钥匙，香茂乡政府的行为属于变相强征，而原审法院认定旦增是主动上交钥匙，属于同意解除合同应为认定事实错误。2.在租赁合同关系中，香茂乡政府与旦增处于平等主体地位，但香茂乡政府利用其身份，随意计算租金，拒绝书面合理答复，而以决定书的形式解除合同，侵害了旦增的合法权益，旦增迫于香茂乡政府的强势而交出钥匙，导致屋内奶制品未及时搬离。3.原审庭审中，香茂乡政府提出旦增自2012年以来未进行过帮扶，因而多收取了12000元的租金，实属狡辩。香茂乡政府多收取的12000元无任何约定或法律依据，这更能体现租金清算的不合理性。在旦增提出质疑期间，香茂乡政府不仅未答疑解惑，反而以旦增拒付租金为由，强制下令解除合同，属于违约。4.自经营奶制品销售点以来，旦增多次给提供奶制品原材料的家庭资金帮助，达20000余元，同时帮助贫困生洛桑江才就读大学，每年各项费用高达40000余元。原审法院在香茂乡政府未举出多收取12000元租金的相关证据情形下，认定租金为40000元，属于事实认定错误。
被上诉人辩称
香茂乡政府未向本院提供书面答辩意见，但在庭审中辩称，1.旦增所租的房屋，是那曲县财政局于2005年通过浙江、辽宁援藏修建的。2016年，因村容村貌整治，将原来的房屋拆除，重新由那曲县财政和香茂乡政府合资进行了修建。2005年修建房屋后，由曾吉、边某、旦增、洛某等四人一起经营奶制品加工店。2012年，因种种原因，合作组织无法持续经营。之后，香茂乡党委政府决定将合作组织解体，上述四户通过抽签的方式，旦增和洛桑旦增抽到了房子。当时，旦增隔壁的租户洛桑旦增需承担2.2万元的帮扶任务，因旦增租的是小房子，只需承担每年3000元的帮扶任务。后来，旦增又租了一个大的房子，需要承担每个月1000元的租金。2.租金结算方式并非不合理。旦增提出租金清算不公平，是以隔壁的租户洛桑旦增作对比的，而洛桑旦增已支付2012年9月至2017年5月期间的租金，其中洛桑旦增于2013年帮扶了24500元的粮食，2016年帮扶了100只绵羊价值76500元。2017年，香茂乡政府跟洛桑旦增协商后，由帮扶改交每个月租金2000元。现洛桑旦增也已将2017年1月至12月的全部租金结清。3.旦增提出自己是迫于压力上交钥匙并非属实。2017年6月9日上午香茂乡政府下达了关于收回房屋的决定书，其中明确提出15日之内上交钥匙并交清房租，在香茂乡政府给足时间让旦增搬东西的情况下，旦增于2017年6月9日下午，便将钥匙上交，导致奶制品变质，还以此为由要求香茂乡政府赔偿奶制品变质的损失，属于主观性恶意。4.旦增提出向香茂乡9村的洛桑江才提供助学，但旦增从未向香茂乡政府上交书面材料，且经了解旦增与洛桑江才系亲属关系。
一审原告诉称
香茂乡政府向一审法院起诉请求：1.旦增向香茂乡政府支付租金40000元；2.解除旦增与香茂乡政府的房屋租赁合同，旦增搬离出租房；3.由旦增承担本案诉讼费。
一审被告辩称
旦增向一审法院反诉请求：1.重新核算旦增于2012年9月至2017年4月的房租费用；2.继续履行房屋租赁合同；3.由香茂乡政府弥补对旦增造成的损失358000元，其中经济损失费190000元，其他损失费168000元；4.由香茂乡政府承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明
一审法院认定事实：2005年，浙江、辽宁援藏投入100000元，通过拨款，在那曲县香茂乡建设了3间经济发展用房，并在此基础上成立了经营畜产品的合作组织。2010年，根据上级要求将该3间房屋拆除后，由那曲县政府和香茂乡政府联合投入资金新建了香茂乡商品房，工程完工后交付给香茂乡政府全权管理。2012年，该合作组织解体，旦增分配到了新建商品房的北侧1间房屋的承租权，并于2012年9月承租了香茂乡政府修建的一间房屋。2016年12月，香茂乡政府与旦增签订《那曲县香茂乡商品房租赁合同》，约定2012年10月至2016年12月期间，由旦增承租那曲县香茂乡商品房26号房中的两间房，并对2012年12月至2016年12月期间的租金进行了结算，结算为每月1000元租金，尚欠47个月租金，共计47000元。期间，旦增向香茂乡政府缴纳了租金2700元，并用奶制品折抵了4300元。截至目前，旦增尚欠香茂乡政府房屋租金40000元。2017年6月9日，香茂乡政府向旦增下达《那曲县香茂乡关于收回九村旦增租赁乡政府产权房屋的有关决定》，旦增当天就将租赁房屋的钥匙交还给了香茂乡政府。一审法院认为，香茂乡政府与旦增签订的《那曲县香茂乡商品房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，该合同成立并生效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。旦增未依合同约定足额支付租金的行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。关于拖欠租金的具体数额问题，旦增在其与香茂乡政府签订的《那曲县香茂乡商品房租赁合同》中，已对拖欠的47000元租金进行了确认，而香茂乡政府也对已支付的租金2700元和折抵的4300元予以认可，旦增欠香茂乡政府的房屋租金可以确定为40000元，故该院对香茂乡政府要求旦增支付租金40000元的诉讼请求予以支持，对旦增反诉要求香茂乡政府重新核算2012年9月至2017年4月的房租费用的诉讼请求不予支持。香茂乡政府因旦增拖欠房租的行为，于2017年6月9日通知旦增解除合同，旦增虽认为香茂乡政府不应解除合同，但是2017年6月9日当天旦增就将租赁房屋的钥匙交还给了香茂乡政府，其以行为表示同意香茂乡政府解除合同的要求，香茂乡政府自此已实际收回房屋，同时该房屋租赁合同解除。故该院对旦增反诉要求香茂乡政府继续履行房屋租赁合同的诉讼请求不予支持，对香茂乡政府要求解除双方的房屋租赁合同的诉讼请求亦不予支持，并对香茂乡政府与旦增2016年12月份签订的《那曲县香茂乡商品房租赁合同》确认于2017年6月9日解除。因旦增在解除房屋租赁合同后，未将租赁房屋内的物品搬离，致使香茂乡政府对该房屋无法行使自己的权利，旦增应将该房屋内所有物品限期搬离。2017年6月9日，香茂乡政府向旦增下达的《那曲县香茂乡关于收回九村旦增租赁乡政府产权房屋的有关决定》中注明了“自该决定下达后15日之内，要求旦增退回房屋并清算所有房租”，旦增于当天就将租赁房屋的钥匙交还给了香茂乡政府，此行为应视为旦增已将租赁房屋内的财产处理完毕。旦增反诉请求香茂乡政府赔偿包装盒制作费40000元、损坏的酸奶、啦啦、酥油、牛奶等物品20000余元及两个月未经营的损失130000元，因这些损失系旦增对自己财产不及时处理所导致，故应由旦增自己承担责任。旦增反诉请求香茂乡政府赔偿其合伙经营乡村个人零散加油点项目的损失150000元和未报销两头牛死掉的损失18000元，该损失无任何证据证明与香茂乡政府有关。故，该院对旦增反诉请求香茂乡政府弥补对旦增造成的经济损失费190000元和其他损失费168000元，共计358000元的诉讼请求不予支持。在诉讼过程中，香茂乡政府将诉讼请求由44300元减少为40000元，该行为不违反法律规定，该院予以支持，故其诉讼费相应的应由908元减少为800元。综上所述，该院对香茂乡政府要求旦增支付租金40000元的诉讼请求予以支持；对香茂乡政府要求解除双方的房屋租赁合同的诉讼请求不予支持，确认香茂乡政府与旦增2016年12月份签订的《那曲县香茂乡商品房租赁合同》于2017年6月9日解除，并由旦增限期腾空该租赁房屋；对旦增的全部诉讼请求均不予支持。判决：1.旦增于判决生效之日起三十日内向香茂乡政府支付房屋租金40000元；2.确认香茂乡政府与旦增2016年12月份签订的《那曲县香茂乡商品房租赁合同》于2017年6月9日解除，旦增于判决生效之日起十日内腾空租赁房屋；3.驳回香茂乡政府的其他诉讼请求；4.驳回旦增的诉讼请求。本诉案件受理费800元，由旦增负担；反诉案件受理费6670元，减半收取计3335元，由旦增负担。
本院查明
本院二审期间，旦增围绕上诉请求提交了以下新的证据：
本院认为
1.证人巴某1、曾某的书面证言各一份，拟证明2012年合作组织解体后分配房屋时的具体情况。香茂乡政府对该组证据不持异议。本院认为，对证人所述的因旦增所经营的合作组织解体，旦增以分配的形式获得香茂乡政府商品房的承租权，当时双方未签订合同一事，双方均无异议。故，本院对旦增获得香茂乡政府商品房承租权的事实予以确认，并认定香茂乡政府与旦增形成房屋租赁关系。
2.证人德某、洛某、扎某、巴某2的书面证言各一份，拟证明旦增帮扶洛桑江才上学的事实。香茂乡政府对该组证据表示异议，称旦增从未向香茂乡政府报备，亦未提供具体的数额及相关银行票据，且旦增与洛桑江才系亲属关系。本院认为，该组证据并不能证明旦增帮扶洛桑江才上学的事实与本案房屋租赁关系具有关联性，且旦增与香茂乡政府签订《那曲县香茂乡商品房租赁合同》时，已对2012年10月至2016年12月期间的租金另作出约定。故，对该组证据的关联性，本院不予认可。
3.证人扎某、仁某、曲某、托某的书面证言各一份，拟证明2017年4月份，即香茂乡政府与旦增双方租赁房屋期间，香茂乡政府就已将租赁房屋分配给了那曲县香茂乡5村。香茂乡政府对该组证据表示异议，称在向旦增下达解除合同的通知之前，并未将房屋租给他人。本院认为，该组证据仅表明香茂乡5村以抽签的形式获得旦增所租赁的房屋的承租权，但并不能体现将房屋租赁给香茂乡5村的租赁起止时间，故，本院仅对香茂乡政府将房屋分配给香茂乡5村的事实予以确认。
4.证人边某、多某、顿某的书面证言各一份，拟证明旦增向边某支付500元、向多某支付400元、向顿某支付600元的事实。香茂乡政府对该组证据的真实性不持异议，但认为与本案无关联。本院认为，该组证据中并未载明收到旦增钱款的原因，且现有证据并不能证明旦增给付钱款与本案房屋租赁关系具有关联性，故，对该组证据的关联性，本院不予认可。
5.证人扎某的书面证言一份和照片一张，拟证明旦增于2017年7月1日帮扶央央家3头牦牛的事实。香茂乡政府对该组证据的真实性不持异议，但表示香茂乡政府于2017年6月向旦增下达解除合同的决定后，旦增于2017年7月才进行扶持，与本案无关。本院认为，该组证据仅证明旦增帮扶央央家的事实，而并不能证明与本案房屋租赁关系具有关联性，故，对该证据的关联性，本院不予认可。
6.上诉人旦增的书面证言一份，拟证明香茂乡政府未让旦增卖散装油，而让他人卖散装油，导致旦增将15万元利润分给了他人。香茂乡政府对该组证据表示异议，称与本案无关联。本院认为，该组证据系上诉人旦增本人所叙述的内容，不属于法定证据种类，故，本院对该证据不予认可。
本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人的陈述意见与答辩意见，一、二审法庭笔录，证人证言等在卷佐证。
对双方当事人在二审过程中的争议焦点，本院分析如下：
1.关于房屋租赁费数额的问题。
本案中，旦增虽主张香茂乡政府结算租金的方式显失公平，要求重新核算，但香茂乡政府与旦增签订的《那曲县香茂乡商品房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合同中亦明确约定2012年10月至2016年12月期间的租金为47000元。该约定对签订合同的双方当事人均具有约束力。在庭审中，旦增称已向香茂乡政府支付租金7000元，其中2016年6月9日支付2700元，另外用奶制品抵偿租金4300元，香茂乡政府对此亦认可。故，一审法院对香茂乡政府请求旦增支付剩余租金40000元的主张予以支持，而对旦增请求重新核算租金的主张不予支持，并无不当，应予维持。
2.关于房屋租赁合同应否解除的问题。
香茂乡政府于2017年6月9日向旦增下达《那曲县香茂乡关于收回九村旦增租赁乡政府产权房屋的有关决定》，要求旦增自该决定下达后15日之内，退回房屋并清算所有房租。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，香茂乡政府以旦增未支付房屋租金为由，向旦增主张解除合同。旦增对香茂乡政府解除合同的行为持异议，应通过协商或诉讼等途径选择主张权利，但旦增在收到该通知当天就将租赁房屋的钥匙交还给香茂乡政府，其行为等同于交还所租赁的房屋，应视为旦增同意解除合同。双方的房屋租赁合同已于旦增交还钥匙起解除，即于2017年6月9日解除。此外，庭审中香茂乡政府也表示不愿将房屋继续租赁给旦增，故，一审法院对香茂乡政府解除租赁合同的主张不予支持，对旦增请求继续履行合同的主张不予支持，并无不当，应予维持。
3.关于应否赔偿租赁房屋内变质物品的损失及未经营期间损失的问题。
2017年6月9日，香茂乡政府向旦增下达《那曲县香茂乡关于收回九村旦增租赁乡政府产权房屋的有关决定》，其中明确注明“自该决定下达后15日之内，要求旦增退回房屋并清算所有房租”，香茂乡政府已给予旦增清理房屋内财产的合理期限，但旦增在收到该决定书当天就将租赁房屋的钥匙交还给了香茂乡政府，因此，香茂乡政府有理由相信旦增对租赁房屋内的物品已处理完毕。故，旦增主张屋内奶制品变质和包装盒的损失及未经营期间的损失，于法无据，一审法院对该主张不予支持，并无不当，应予维持。
另外，旦增在原审中反诉请求香茂乡政府赔偿其合伙经营乡村个人零散加油点项目的损失150000元和未报销两头牛死掉的损失18000元，因该损失与本案诉争标的无关联性，故，本院不予处理。一审法院对该主张不予支持，并无不当，应予支持。
综上所述，旦增的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人旦增负担（已免交）。
本判决为终审判决。
