当事人信息
上诉人［原审被告（反诉原告）］：昝金府（曾用名昝正生），男，****年**月**日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。
被上诉人［原审原告（反诉被告）］：赵冬梅，女，****年**月**日出生，汉族，住四川省绵阳市三台县。
审理经过
上诉人昝金府因与被上诉人赵冬梅租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初5403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人昝金府、被上诉人赵冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人昝金府上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：对方是自己不做了，不是我把门锁了，导致她无法经营；2019年7月2日18点30分至19点42分的微信聊天记录显示双方就店面钥匙移交情况、当年拖欠费用情况进行了沟通、协商，是被上诉人破坏协商结果，不应由上诉人承担责任；被上诉人提交的微信聊天记录显示上诉人于下午2点28分将6月份的水电费和半年的物管费计算结果告知了被上诉人，被上诉人未提出异议，一审认定上诉人加收水电费违约不当；2020年1月21、22日合同将到期，我们约了时间处理物品，对方不来，不是我的责任；我给她发了解除合同通知，她没有提出异议，合同已解除；原审仅凭被上诉人主张，认定设备、装修折价5万元不当；承租人未经出租人同意改、扩建，出租人有权请求承租人恢复原状或赔偿损失；房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的腾房人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，上诉人要求被上诉人支付租赁合同期届满后占用门面的租金及物业费，于法有据。
被上诉人辩称
被上诉人赵冬梅答辩称，是否经营是我们的事，我们认为水电费收取不合理，即便我们没有交水电费，你可以停水停电，但无权锁房、撬门；合同2020年1月30日到期，处理物品时是在合同期限内。
一审原告诉称
原审原告赵冬梅向原审法院起诉请求：1.判令原、被告的租赁合同终止；2.被告在租赁期限未到期时将店面上锁，赔偿给原告造成的损失20,000元；3.赔偿该租赁房屋内所有设施设备折价50,000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。本案审理中，原告自愿撤回了其第一项诉讼请求。
反诉原告昝金府向原审法院提出以下反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告违约金5,000元；2.反诉被告支付拖欠2019年6月水电费及合同期间所涉及的物业费4,237.16元；3.反诉被告向反诉原告支付非法侵占导致的损失费27,999.88元、5个月物业费609.15元；4.反诉被告擅自挖掘商铺地面、筑墙、改变房屋结构应向反诉原告支付房屋维修费、清运费5,000元；5.反诉被告赔偿反诉原告误工费300元、文印资料费26元、交通费43元、精神损失费1元；6.反诉被告赔偿反诉原告滞留绵阳市内的经济损失2,000元。
一审法院查明
原审法院认定事实：被告将其从他人处承租的商铺部分转租给原告用于经营餐饮。2019年1月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租凭合同》（此处为笔误，实为租赁合同）一份，约定由原告承租被告位于绵阳市涪城区××街××号××号商铺从事经营。租赁价格为50000元／年。上述租金不包括经营期间使用的水、电、气和应缴纳的物业管理费等费用。该费用由乙方自行承担。乙方应当爱护甲方提供的设施，并保证在甲方装修的范围内的设施及屋内环境不受到破损，一旦损坏，乙方应当将屋内恢复至甲方装修状态。甲方收取乙方押金2000元。租金缴付方式为一次性缴清（每年）。合同期间甲乙双方不得收回、转让、另行出租该商铺，甲方承诺合同期内不单方面提高房屋租赁价格。合同期满后，乙方若续租，应于合同到期前三个月向甲方提出。合同签订后，如一方违约须向对方支付年租金10%的违约金。乙方保证每年按时缴纳商铺租赁费用，甲方不得以任何理由及借口在租赁期内干涉乙方的合法正当生产经营。乙方需承担由物业公司收取的物业费用。
该合同签订后，原告向被告支付了房租50,000元、押金2,000元，并翻新了商铺的地面和墙面，新修一面剪力墙，但未破坏商铺主体结构。原告主张其为装修支出160,000元，并提供一系列收据等为凭。被告对此不予认可。被告主张原告擅自挖掘商铺地面、筑墙、改变房屋结构给其造成损失，但未提供证据予以证明，原审法院对此亦不予采信。
原告承租案涉商铺后，按被告的要求缴纳了2019年1月至5月的水电费。其中，水费标准为7.1元/吨，电费标准为1.43元/度。庭审中，被告确认其水费收费标准高于相关部门制定的标准。2019年6月，被告要求原告缴纳当月水电费2,755.22元，原告拒绝缴纳。被告于2019年7月2日强行更换了案涉商铺的锁具，导致原告无法再继续使用商铺，且其存于商铺内的物品亦未能取出。为此，原告向派出所报警。派出所对双方的纠纷进行了调解但未果。此后，被告不仅未向原告退还剩余租金、押金等，还擅自单方将原告的物品进行了处置，并已将该商铺重新出租。庭审中，原告主张其物品包括空调二台、厨具台灶、烟机、烟罩、蒸箱、台台、水池、桌子、凳子、冰箱、制冷机、餐具等价值38,137元，剩余装修价值11万元，并据此要求被告赔偿设施设备折价款50,000元。被告只认可其中的空调二台、厨具、烟灶、桌子、凳子、餐具、消毒柜、收纳柜、玻璃鱼缸等，并主张以1,200元的价格进行了处置。被告主张现有消毒柜、收纳柜未处置，但未提供证据予以证明，原审法院对此不予采信。原告提供了其制作的2019年3-6月的营业流水账单，用于证明经营期间的收入状况。据此，其主张由被告赔偿损失20,000元。被告对此不予认可。此外，被告未举证证明其已向相关部门缴纳过案涉水电费、物业费等。
一审法院认为
原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，原审法院对此予以确认。合同签订后，原告按约向被告缴纳了房租和押金，被告亦将商铺交付给原告使用。原告为经营需要且在不影响房屋主体结构安全的情况下对商铺进行了装饰装修，属于在合理范围内对房屋进行使用，并无过错。且被告虽称原告擅自挖掘商铺地面、筑墙、改变房屋结构给其造成了损失，但未举证证明，故原审法院对反诉原告的该项诉讼请求，不予支持，依法予以驳回。
在该《房屋租赁合同》中，双方虽约定原告应当承担水电费及物管费，但未就具体的缴费时间及标准进行约定，也未明确需由被告代收代缴。因此应当以相关水电供应单位及物业管理公司规定的缴纳时间和标准予以缴纳。本案中，被告未举证证明相关部门于2019年6月向其本人或原告进行了催收，或其已代原告实际进行了缴纳。故被告要求原告于
2019年6月底缴纳水电费，且对水费进行不合理加收，于法无据。原告在缴纳了4个月的费用后，否认继续按该标准和时间继续付费，是合法且正当的。被告以此为由主张原告违约，并擅自侵占该商铺，导致原告对商铺失去占有、使用权益，实属根本违约。被告作为违约方，应当向守约方赔偿损失。关于损失的认定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告将商铺收回后，未将原告缴纳的房租剩余部分33,000余元退还，亦未向原告返还押金。即原告支付了全年租金，投入成本对商铺进行装修，但因被告的违约行为而实际使用商铺仅4个月。此外，被告还擅自以低价作废品回收处理原告被扣留在商铺内的物品，导致相关物品种类、数量及成色均不可查明。被告已将商铺重新出租，其室内装修损失也不可查明。故被告对原告的损失产生以及具体损失金额不可查明均应承担全部过错责任。为此，原审法院酌情支持原告的诉讼请求，要求被告向原告赔偿因无法继续营业导致的损失20,000元以及设施设备损失50,000元。
鉴于原告并无违约行为，被告以违约为由主张原告赔偿其各项损失和违约金、精神损失费，均与事实不符，于法有悖，原审法院不予支持，依法予以驳回。关于被告主张的2019年6月水电费和原告租用商铺期间的物业费，因其未提供该费用已由其实际缴纳的证据，故原审法院不予支持。为此，判决：一、被告昝金府于本判决生效后五日内向原告赵冬梅赔偿营业及物品损失合计70,000元。二、驳回反诉原告昝金府的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计775元，反诉案件受理费减半收取计465元，由被告（反诉原告）昝金府承担。
二审中，上诉人昝金府提交以下证据，1.水电费发票4张，拟证明其在2019年交纳水电费四次，水电费差别对方是认可的；发票载明水费4.10元／吨、电费1.23／度、物管费168元／月；2.现场照片，拟证明烟罩、烟道还在店面上，收纳柜、消毒柜在家里；3.空调照片，拟证明两台三手长虹空调不值1.5万元；4.微信聊天记录，拟证明对方在其提出解除合同前放弃经营，搬到其他地方去了，不应主张损失费；微信记录是张某与卢明（海味佳谣合伙人）2019年6月30日至2020年8月27日的，载明张某向卢明催收货款，卢明先称要等门面转出去了才有法给，后又称要等法院解决了才得行。被上诉人赵冬梅质证认为：1.我不止一次要求他提供发票，因为他收取我们的费用很高，我认为不合理，所以拒绝缴纳水电费，即便如此，上诉人也不能撬门处理我们的东西；2.收纳柜看不清楚，其他应是店里的东西；3.店面里不在的东西，有收据的是计算了的，没有收据的就没算；4.微信记录是真实的，门面转让与本案无关。上诉人昝金府还申请证人张某出庭作证，证人张某陈述：我是供应一次性餐具的，认识旁听人员卢明，是海味佳谣餐饮店的。
二审另查明：昝金府、赵冬梅通过微信约定2020年1月22日到门面处理东西，赵冬梅没有按时到现场，昝金府以此认为赵冬梅违约并对屋内物品进行了处置，赵冬梅称其当时不在绵阳，其委托合伙人去，对方不配合。
本院认为
本院认为：根据当事人的诉辩理由，本案双方争议的焦点是赵冬梅拒交2019年6月的水电费是否构成根本违约，昝金府是否可以据此解除合同？首先，昝金府与赵冬梅签订《房屋租赁合同》建立房屋租赁关系，其中昝金府的合同主要目的是收取房屋租金，合同主要义务是交付出租房屋，赵冬梅的合同主要目的是使用租赁房屋，合同主要义务是按期交纳房屋租金，双方并未将未按期交纳水电费的约定作为解除合同的条件；其次，赵冬梅在与昝金府签订房屋租赁合同并交纳一年房租后使用租赁房屋，后双方因水电费标准发生争议，昝金府称赵冬梅认可其收费标准，赵冬梅则表示不予认可，且事实上存在昝金府向赵冬梅收取水电费的标准均高于其交纳的标准的问题，应认定为双方在合同履行过程中对水电费标准发生争议，不存在赵冬梅单方根本违约的问题，故不属于法律规定可以解除合同的情形，昝金府不得据此解除合同并更换门锁；昝金府称其给对方发了解除合同的通知，对方未提出异议，合同已解除，该主张成立的前提是其享有法定或约定的合同解除权，现没有证据证明其享有法定或约定的合同解除权，其该项主张不能成立；关于物品处置，昝金府、赵冬梅通过微信约定2020年1月22日到门面处理东西，赵冬梅没有按时到现场，昝金府可通过公证的方式对现场进行证据固定并通过协商或诉讼的方式解决纠纷，其无权对赵冬梅放置在门面内的物品进行处置，但其进行了处置，该行为属无权处分，昝金府应对此承担责任；至于究竟是赵冬梅不做了，还是昝金府换锁导致赵冬梅无法经营的问题，不论赵冬梅是否还要经营，其已支付一年的租金，锁门还是开门经营均系赵冬梅行使使用权的范围，在合同约定的租赁期限内，昝金府对出租门面上锁的行为构成侵权，其应承担侵权责任；关于2019年7月2日18点30分至19点42分聊天记录的问题，该次聊天记录显示双方未达成一致意见，不存在被上诉人破坏协商结果的问题；关于设备、装修折价的问题，因昝金府已将赵冬梅放置于案涉房屋内的物品处置并将案涉房屋另行出租，导致损失无法查清，原审根据本案实际情况酌情认定营业损失2万元和设施、设备损失5万元并无不当，本院予以确认；关于承租人对租赁房屋改、扩建的问题，赵冬梅因经营需要对案涉房屋进行改、扩建，在改、扩建及前期使用过程中昝金府均未提出异议，应视为其同意；在双方发生纠纷后其对此提出异议，本院不予支持；关于合同期限届满后承租人逾期腾房的相关费用问题，因昝金府于2019年7月即已将案涉租赁房屋的锁更换，实际控制了案涉房屋，故不存在承租人逾期腾房的问题。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持；上诉人之上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1240元，由上诉人昝金府负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履
行。逾期未履行的，权利人申请执行后人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
