当事人信息
原告：上海浦东发展银行股份有限公司营口分行，住所地营口市站前区渤海大街东15号，统一社会信用代码91210800567553773G。 负责人：孟锐，系该行行长。 委托诉讼代理人：张涛，系辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所 律师。 被告：刘凤琴，女，****年**月**日出生，汉族，现住营口市西市区。 被告：马龙君，男，****年**月**日出生，汉族，现住营口市西市区。 被告：马丽丽，女，****年**月**日出生，汉族，现住营口市西市区。 被告：魏子茗，男，****年**月**日出生，汉族，现住营口市站前区。 被告：营口天运置业有限公司，住所地营口市老边区路南镇白庙子村，统一社会信用代码91210811558177323Q。 法定代表人：于宝权，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王羽婷，系辽宁海润律师事务所 律师。
审理经过
原告上海浦东发展银行股份有限公司营口分行（以下简称浦发银行）与被告刘凤琴、马龙君、马丽丽、魏子茗、营口天运置业有限公司（以下简称天运置业公司）借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告刘凤琴、被告马丽丽、被告天运置业公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告马龙君、魏子茗经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘凤琴、马龙君、马丽丽、魏子茗立即向原告偿还借款本金446730.41元及利息4479.93元、罚息111.45元（利息、罚息暂计至2021年3月10日，自2021年3月11日起至实际还清之日止的利息、罚息按合同约定标准计算）；2、判令被告刘凤琴、马龙君以其名下位于营口市老边区产承担抵押担保责任，原告对上述房产折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、判令被告天运置业公司对上述贷款本金、利息、罚息承担连带清偿责任；4、判令五被告承担案件受理费。 事实与理由：2016年12月19日，原告与五被告签订编号为18412016101101130301《个人购房担保借款合同》。合同约定被告刘凤琴、马龙君向原告借款，金额为68万元；用途为购房，借款期限10年，被告刘凤琴、马龙君以所购的位于营口市老边区产提供抵押担保，并办理了预告抵押登记手续，被告马丽丽、魏子茗为共同还款人，并由被告天运置业公司提供阶段性担保。原告依约于2017年1月10日向被告发放了贷款68万元，年利率4.165%，还款方式为等额本息。被告刘凤琴从2021年1月5日开始逾期，截至2021年3月10日，尚欠本金446730.41元及利息4479.93元、罚息111.45元。被告天运置业公司作为担保人依据合同约定应承担连带责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求贵院依法裁判，判如所请。
被告辩称
被告刘凤琴、马丽丽共同辩称：对原告起诉内容无异议，被告希望把到期拖欠的部分全部还上，剩余按照合同约定继续还款。 被告马龙君未到庭，亦未提交答辩状及证据。 被告魏子茗未到庭，亦未提交答辩状及证据。 被告天运置业公司辩称：同意原告第二项诉请，根据最高法关于适用民法典有关担保制度的解释第52条第2款的规定，按照初始登记日期，答辩人免除保证责任。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告刘凤琴与被告马龙君系夫妻关系，被告马丽丽与被告魏子茗系夫妻关系。2016年12月19日被告刘凤琴、马龙君、马丽丽、魏子茗与原告浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定贷款金额为68万元，贷款用途为购买坐落于营口市老边区产，贷款期限为10年，贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上下浮15%执行，合同签订时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%，利率按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整，还款方式为等额本息还款法，逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行。合同同时约定，借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，贷款人有权宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期。被告马丽丽、魏子茗作为共同还款人在合同中签字。被告天运置业公司为被告刘凤琴、马龙君的债务提供阶段性连带保证，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自本合同签订之日起至新约定的债务履行期届满之日起两年。尽管如此，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。被告刘凤琴、马龙君用其购买的坐落于营口市老边区产提供抵押担保，并于2017年1月5日办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2017年1月10日，原告依约发放贷款68万元。被告刘凤琴、马龙君在之后的还款过程中未按约定履行还款义务，原告提交的欠款明细表显示，截至2021年3月10日，被告刘凤琴、马龙君拖欠原告贷款本金446730.41元、利息4479.93元、罚息111.45元。另查明，被告天运置业公司已办理了建筑物所有权首次登记。
本院认为
本院认为：原告浦发银行与被告刘凤琴、马龙君、马丽丽、魏子茗、天运置业公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。原告已经按合同约定发放贷款68万元，被告刘凤琴、马龙君也应当按约定履行还款义务。现被告刘凤琴、马龙君未按约定偿还贷款，该行为已构成违约，应承担违约责任。被告马丽丽、魏子茗作为共同还款人，应承担共同还款责任。原告诉请被告刘凤琴、马龙君、马丽丽、魏子茗偿还贷款本息，于法有据，本院予以支持。关于抵押物优先受偿问题，新颁布实施的《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查，存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”，根据以上规定，本案当可适用《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定，因本案被告天运置业公司已经办理建筑物所有权首次登记，所以现在本案的争议焦点为是否存在预告登记失效等情形。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，所以导致预告登记失效的法定情形为两种：一是债权消灭；二是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，而本案债权并未消灭，所以接下来分析的重点就是本案是否存在自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记之情形。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十八条规定“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权”，根据该规定可知，设定抵押权的前提是依法取得房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案被告刘凤琴、马龙君至今未办理房屋所有权登记，依法未取得房屋所有权，所以本案设定抵押权的前提条件未成就，原告不能够办理抵押权登记，所以本案不存在自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记之情形，故而本案不存在预告登记失效等情形，应当认定原告的抵押权自预告登记之日起设立，原告对抵押物依法处置所得的价款享有优先受偿权。关于被告天运置业公司的阶段性连带保证责任问题，案涉合同明确约定的担保责任解除条件为借款人已办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本，解除时间为贷款人收到该抵押权利证明正本之日，而本案被告虽然没有办妥抵押登记手续，原告也没有收到抵押权利证明正本，但该条约定的目的是为了保证原告抵押权的设立，现依据最新颁布实施的《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定，已认定原告的抵押权自预告登记之日起设立，所以合同约定的目的已经实现，不应再加重被告天运置业公司的责任，应认定被告天运置业公司的担保责任解除，解除时间为预告登记之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告李刘凤琴、马龙君、马丽丽、魏子茗于本判决生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司营口分行贷款本金446730.41元、利息4479.93元、罚息111.45元，并从2021年3月11日起按《个人购房担保借款合同》约定给付利息、罚息至实际还清欠款之日止； 二、原告上海浦东发展银行股份有限公司营口分行对抵押财产坐落于营口市老边区产[不动产登记证明：辽（2016）营口市不动产证明第0002096号]依法处置所得的价款享有优先受偿权； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8070元（原告已预交），减半收取4035元由被告刘凤琴、马龙君、马丽丽、魏子茗共同承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。
审判人员
审 判 员 郭爽
裁判日期
二〇二一年六月三十日
审判辅助人员
法官助理 王莹 书 记 员 张榕
