当事人信息
异议人（案外人）：王金山，男，****年**月**日出生，汉族，住吉林省蛟河市。
申请执行人：蛟河市利宏防盗门商店，住所地吉林省蛟河市民主街民富委（民政新村1-2中间裙房）12-4丘****。
经营者：崔站树，男，****年**月**日出生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市民主街道杨木东路**。
被执行人：长春市正恒房地产开发有限责任公司，住，住所地吉林省长春市长江路经济开发区长江路****157段/div>
法定代表人：刘伟，经理。
被执行人：长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司，住所，住所地吉林省蛟河市河北街63-5丘**-01div>
负责人：卢永奎，经理。
被执行人：高忠酉（曾用名高中有），男，****年**月**日出生，汉族，无职业，住吉，住吉林省蛟河市div>
审理经过
本院在执行申请执行人蛟河市利宏防盗门商店与被执行人长春市正恒房地产开发有限责任公司、长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司、高忠酉建设工程施工合同纠纷一案的过程中，异议人（案外人）王金山向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现在已审查终结。
王金山称，2013年10月19日和2013年10月26日，王金山与长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河市分公司签订了2份商品房认购协议书，购买位于蛟河市河北街道世纪路正恒公馆1号楼6单元1801室、1号楼3单元1802室的房屋。合同签订当日王金山交纳了全部房款。2019年5月30日，王金山办理了上述房屋的入住手续，并缴纳了物业费、入住费等费用，取得了房屋钥匙。现法院对该房屋的执行损害了王金山的合法权益，故要求解除对正恒公馆1号楼6单元1801室、1号楼3单元1802室房屋的查封，并停止对该房屋的执行。
王金山向本院提交了以下证据：长春市正恒房地产开发有限责任公司与高忠酉签订的协议书一份、正恒公馆房屋销售明细一份、商品房认购协议书二份、房款收据二张、蛟河市金呈物业服务有限公司出具的收据四张。
本院查明
现审查查明：2013年10月19日和2013年10月26日，王金山与长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司分别签订了2份商品房认购协议书，约定出售的房屋分别位于蛟河市世纪北路109号正恒公馆1号楼6单元1801室，建筑面积103.35平方米，总价款253,208元；位于蛟河市世纪北路**正恒公馆**楼****，建筑面积114.59平方米，总价款280,746元。合同签订的当日，长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司分别为王金山出具了2张收据，载明收到王金山上述2套房屋的房款，付款方式为抵债借款。2019年5月30日，王金山向蛟河市金呈物业服务有限公司交纳了上述2套房屋的物业费、装修押金等费用。
另查明，蛟河市利宏防盗门商店因与长春市正恒房地产开发有限责任公司、长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司、高忠酉建设工程施工合同纠纷一案，依据已经发生法律效力的本院作出的（2018）吉0281民初3827号民事判决，向本院申请强制执行，要求被执行人履行金钱给付义务。本院在执行过程中，于2020年4月15日作出（2020）吉0281执6号执行裁定，查封了上述房屋，查封期限为三年。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因本人原因未办理过户登记。上述规定的第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普通性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可以适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，一、王金山与长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司签订的商品房认购协议书实质上是以物抵债协议，且以物抵债行为是否客观存在，是否真实合法在异议审查中无法确认；二、无证据证明王金山所购买的商品房属于唯一住房，因此不符合上述任何规定条件，不能排除执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，并经本院审判委员会讨论，裁定如下：
本案裁判结果
驳回异议人王金山的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向吉林省蛟河市人民法院提起诉讼。
