当事人信息
原告：山东明海物业服务有限公司（统一社会信用代码91371002562513625D），住所地威海市环翠区望岛名郡89号。 法定代表人：王珍，经理。 委托诉讼代理人：李萌，上海盈合律师事务所 律师。 被告：车福丽，女，****年**月**日出生，汉族，住威海市环翠区。 委托诉讼代理人：唐跃峰，山东鸿源律师事务所 律师。
审理经过
原告山东明海物业服务有限公司与被告车福丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东明海物业服务有限公司之委托诉讼代理人李萌，被告车福丽之委托诉讼代理人唐跃峰到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告诉称
山东明海物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付欠缴的物业费28252元，并支付违约金5683元（暂计算至2021年4月1日，最终以实际支付日为准）；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系为宝源珑湾小区提供物业服务的公司，与建设单位威海德圣房地产开发有限责任公司（以下简称德圣公司）于2012年签订前期物业服务合同，约定由德圣公司聘用原告为宝源珑湾小区提供前期物业服务。合同签订后，原告按合同约定履行物业服务义务。但被告自2019年4月起一直无故欠缴物业费，原告多次催告未果。
被告辩称
车福丽答辩称，第一，涉案房屋于2018年9月12日才完成竣工验收，之前产生的物业费不应当由被告承担，但原告收取了被告2018年1月1日至2019年3月31日的物业费，应当在本次诉讼中予以扣减。第二，原告于2016年7月2日购买了宝源泷湾14号4-1房屋，建筑面积为354.43平方米，现该房屋并未办理不动产权证书，涉案房屋交付后，被告一直未居住使用该房屋，请求法庭考虑被告交付房屋后并未实际居住使用涉案房屋，也未享受原告提供的服务，对涉案物业费请求法院在合理范围内予以减免。
本院查明
本院经审理认定事实如下：2016年7月2日，被告与德圣公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了德圣公司开发的宝源珑湾14号-4，位于4单元第01-03层，建筑面积共计354.43平方米，约定的交付时间为2017年12月31日。原告与德圣公司分别于2017年9月、2019年11月签订《前期物业服务合同》，约定原告为宝源珑湾小区提供物业服务，物业交付时间为2017年12月31日前，合同期限至2020年12月31日；前期物业服务费为3.8元/月/平方米，每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬；乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金。2020年12月24日，宝源珑湾业主委员会出具通知书，通知原告于2021年1月1日起停止该小区的物业服务。 2019年4月21日，被告前往小区收房，当日与原告签订一份《前期物业服务协议》，约定房屋建设面积为354.04平方米，前期物业服务期限为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，其他条款与前述合同相同。被告收房时支付了2018年1月1日至2019年3月31日的物业费，此后未在该房产居住，亦未支付物业费。另查，原告主张德圣公司已通知被告于2018年1月1日办理交房手续，被告未及时收房；被告称不清楚开发商何时通知交房。 再查，被告未办理空置房手续。 以上事实，有当事人陈述及书证等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为
本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力，因此原告与德圣公司签订的《前期物业服务协议》对被告具有法律约束力。首先，关于被告已支付的物业服务费是否可以拆抵的问题。物业服务费应自交房时起算，如因买受人原因延迟收房，物业费应自开发商通知交房之日起计算。本案中，被告收房时支付了2018年1月至2019年3月的物业费，应视为其与开发商、被告对该交房时间及物业费达成一致。被告主张综合验收前的物业费不应当由其支付并要求折抵，理由不当，本院不予支持。如被告对于交房时间有异议，应另寻途径主张权利。第二，关于案涉房屋是否应当按照空置房标准计算物业服务费的问题。根据山东省物业服务收费管理办法（山东省政府令317号）第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，办量空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定。根据威价发[2018]59号文件规定，普通住宅前期物业服务过程中，房屋空置6个月及以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面告知，空置结束后，若房屋未开通水电或者开通水电后连续6个月用水量低于1立方米且用电量小于3千瓦时，由业主提供其相关资料，经物业服务企业确认后，其物业公共服务费按不超过应交物业公共服务费的60%收取。本案中，被告未向原告提前提出书面告知，亦未提供相关资料给原告确认，其要求按空置房计算物业费，理由不当，本院不予支持。第三，原告为案涉房屋所在的宝源珑湾小区提供物业服务，其依据《前期物业服务协议》要求被告支付2019年4月1日至2020年12月31日的物业服务费并支付违约金，理由正当，但其主张的违约金过高，本院依法调整为按银行同期贷款利率的1.3倍计算。 综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条规定，判决如下：
本案裁判结果
被告车福丽于本判决生效之日起十日内支付原告山东明海物业服务有限公司2019年4月1日至2020年12月31日的物业服务费28252.39元（3.8元*354.04平方米*21月），并支付逾期付款违约金（其中4036.06元自2019年1月11日起计算，8072.11元自2019年7月11日起计算，8072.11元自2020年1月11日起计算，8072.11元自2020年7月11日起计算，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际付款之日止）。 如果被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取323元，由原告负担25元，被告负担298元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判人员
审判员 张丽红
裁判日期
二〇二一年五月十八日
审判辅助人员
书记员 周静洁
