当事人信息
原告：殷富强，男，****年**月**日出生，汉族，个体，现住北京市西城区。 委托诉讼代理人：于婷婷，黑龙江民声律师事务所 律师。 被告：王晓霞，女，****年**月**日出生，汉族，退休干部，现住哈尔滨市松北区。 委托诉讼代理人：曹道亮，与王晓霞系夫妻关系，男，****年**月**日出生，汉族，退休干部，现住哈尔滨市松北区。
审理经过
原告殷富强与被告王晓霞租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷富强委托诉讼代理人于婷婷、被告王晓霞及其委托诉讼代理人曹道亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
殷富强向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租房时存放在房屋内的越楼层举机1台；2.判令被告返还10000元保证金；3.因诉讼产生的费用均由被告承担。事实与理由：2015年9月11日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告承租位于黑河市，承租期从2015年9月15日至2020年9月15日，租金为10万元整，每年递增5000元。合同第十条约定，承租人需缴纳改动房屋保证金10000元整。合同期满经恢复后，出租人退还10000元保证金。如不需恢复，必须在一周内退还10000元保证金。原告在承租时在房屋内共计安装了2台越楼层举机，2017年9月15日到期后，原告不再继续承租该房屋，但是，被告阻止原告将越楼层举机取出，原告强行搬出1台，现仍存有一台越楼层举机在被告处，被告硬性留下。原告多次找被告协商未果，至今未取回属于自己的物品。被告也没有按照约定返还原告10000元保证金，故原告诉至法院。
被告辩称
王晓霞辩称，第一，原告起诉状陈述的事实与理由有误。1.原告说：房屋位于黑河市。实际是101室和102室，两个相邻门市房;2.原告起诉内容说被告硬行留下越楼层举机，与事实不符。当初留置一台越楼层举机，作为恢复房屋保证，原告是同意的。因为原告未经被告同意，擅自扩大了拆除范围。原告的10000元保证金，不足已支付恢复房屋所需费用。之所以留置到现在，是因为原告未履行双方《房屋租赁合同》第十条约定，恢复房屋租前状态。在原告单方解除合同后，被告曾多次要求原告恢复房屋租前状态，但原告均不予理睬，并拒绝与被告联系，致使问题始终没有解决。第二，被告愿意在原告恢复房屋租前状态，并进行合理的赔偿后，退还原告保证金和越楼层举机。恢复方式以下两种均可：1.作价赔付。请求法院委托有资质的相关部门，按房屋建筑图纸和施工技术要求，对恢复事项进行评估作价，按评估作价额度给予被告资金赔付，赔付后被告返还原告保证金和越楼层举机；2.限定原告在一定期限内进行实际恢复。由于现阶段房屋已出租，所以修复期间造成租户损失，含租金、水、电、热、物业、营业收入、工人工资等，原告应予补偿。因为在房屋空置期间被告曾多次要求原告恢复，原告均不予理睬。恢复完成并补偿租户损失后，被告愿意返还原告保证金和越楼层举机。第三，恢复事项共有五处：1.一楼101室楼道间楼板；2.一楼101室和102室连接处砖墙；3.二楼101室和102室连接处砖墙；4.一楼101室通往二楼的楼梯；5.101室卫生间；其中前三项是被告同意拆除的，后两项是原告擅自拆除的。第四，诉讼时效。原被告签订的《房屋租赁合同》起止日是：2015年9月15日起至2020年9月15日止，为期五年。但2017年9月15日原告却单方面终止了合同，至2021年2月1日原告起诉，已三年四月有余。按有关法律规定，原告已丧失了胜诉权。第五，请求补偿。由于原告在长达三年半的时间里拒绝恢复受损房屋，造成房屋使用功能下降或丧失，给被告造成了巨大的经济损失，原告应予经济补偿。1.被告房屋无法单独使用或出租。由于101室、102室两个门市连接处隔墙被原告打通，造成两个门市无法单独出租或使用，只能整体出租。又由于整体出租面积过大（510平米），一般租户很难找到，造成房屋在相当长的时间里无法出租。2.由于101室的厕所、楼梯和部分浇筑楼板被原告拆除，造成一楼部分使用功能下降和二楼使用功能完全丧失，致使101室无法单独出租。3.为了避免房屋闲置损失，2017年9月，被告与吉利汽车经销商王建国签订了为期五年的《房屋租赁合同》。该合同仅履行一年时间，此期间原告不时派人到被告出租房内生事：掐断举机电源、拆除举机上关键电子元件、破坏举机操控线路等，致使被告与王建国签订五年的《房屋租赁合同》提前四年被迫中止，给被告造成了四十多万元的直接经济损失。4.由于原告没有契约精神，长期拒绝恢复受损房屋。加之附近经营商户、居民等都知道被告与原告之间的《房屋租赁合同》存在法律纠纷。给被告造成了不良的社会影响，导致该房屋在于王建国解除合同后，相当长的时间里无人敢租，损失巨大。鉴于以上原因，事实上给被告造成了巨大的经济损失。希望法院酌情判处原告，给被告一定的经济补偿。第六，原告这种违背契约精神的行为，不仅发生在被告一处。原告单方解除合同，从被告家搬出后，又租用铁路之家3号与被告同楼一门市。原告先是拖延交付租金，后又单方毁约搬走设备。没有按合同约定，对破坏房屋进行恢复。以同样的方式，给房屋所有人造成了很大的经济损失。
本院查明
本院经审理认定事实如下：2015年9月11日，王晓霞（甲方）与殷富强（乙方）《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于黑河市，使用面积357.22平方米，3号商住楼102室，使用面积253.68平方米，出租给乙方使用；租赁期共60个月，从2015年9月15日起至2020年9月15日止；甲方同意乙方在所承租房屋中楼道间扩大楼板，增设升降机，并打通一层和二层砖墙连接处，以便二层摆放车辆进行展示。乙方需缴纳改动房屋保证金10000元，合同期满经恢复后，甲方退还10000元保证金。如甲方不需要乙方恢复，必须在一周内退还10000元保证金。2016年5月29日，殷富强作为代理人向青岛鳌福工业设备制造有限公司购买4台型号为ＱＳＪＹ3-4Ｂ的越楼层举机，并将其中两台安装在租赁房屋内。2017年9月10日，殷富强单方提出解除合同，王晓霞同意，同日殷富强搬出租赁房屋，但未按照王晓霞的要求将租赁房屋恢复原状。2017年9月19日，王晓霞与王建国签订《房屋租赁合同》，将上述租赁房屋出租给王建国使用，该合同第十条约定：房屋现有升降机为前租户的，如王晓霞和前租户谈妥，升降机留给王建国用，如果没谈妥，王建国无条件配合王晓霞拆除升降机，恢复房屋原样。截至本案开庭审理时，殷富强未将案涉房屋恢复原样，王晓霞亦未向殷富强退还10000元保证金，且未将该房屋内剩余的一台越楼层举机返还殷富强。
本院认为
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方提交的证据及双方当事人的陈述，案涉房屋内的越楼层举机的所有权人系原告，因双方当事人已于2017年9月10日协商一致解除于2015年9月11日签订的《房屋租赁合同》，故被告应将该越楼层举机返还原告。关于10,000元保证金的问题，因原、被告双方在合同中明确约定：合同期满经恢复后，被告退还10,000元保证金。现双方对恢复房屋一事未达成一致意见，且原告至今未将案涉房屋恢复原状，故原告要求被告返还保证金10,000元的诉讼请求，本院不予支持。根据相关法律规定：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。本案中，被告占有原告留在案涉房屋内的越楼层举机缺乏合法性，且基于原、被告之间的租赁合同关系而占有原告所有的越楼层举机不符合留置权成立的要件，故被告辩称留置该越楼层举机，作为恢复房屋的保证无法律依据，本院不予支持。被告关于诉讼时效的抗辩，根据相关法律规定，动产物权的所有权人请求返还财产不适用诉讼时效的规定，故对被告的该项辩解理由，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告王晓霞向原告殷富强返还存放在租赁房屋内型号为QSJY3-4B的越楼层举机一台，于本判决生效之日起5日内履行完毕； 二、驳回原告殷富强其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由原告殷富强负担12.5元，被告王晓霞负担12.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。 本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。
审判人员
审判员 高 莹
裁判日期
二〇二一年四月十四日
审判辅助人员
书记员 马吉莹
