当事人信息
上诉人（原审原告、反诉被告）：何金城，男，****年**月**日出生，台湾地区居民。 委托诉讼代理人：侯银彩，广东乾耀律师事务所 律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市荣达置业有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇金洲村郭武石龙头。统一社会信用代码：91441900668235088D。 法定代表人：周小兰，总经理。 委托诉讼代理人：陈咸，广东赋诚律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：黄芷晴，广东赋诚律师事务所实习律师。 原审第三人：罗业文，男，****年**月**日出生，汉族，住广东省东莞市。
审理经过
上诉人何金城因与被上诉人东莞市荣达置业有限公司（以下简称荣达公司）、原审第三人罗业文房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初7142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审原告诉称
何金城向一审法院起诉请求：1.荣达公司向何金城支付款项968453元及利息（利息以每期实际支付金额为本金，从每期付款之日起算，按照同期人民银行贷款利率上浮50%计算至本息付清之日止，暂计至2020年5月12日为548564.92元）；2.荣达公司承担本案的诉讼费用。一审庭审中，何金城变更诉请的款项为774762.4元，利息的计算方式为以774762.4元为基数，从2014年12月24日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的150%计算至款项付清之日止。 荣达公司一审反诉请求：1.何金城支付荣达公司房屋占用费191376.64元（房屋占用费按照1840.16元/月的标准，自2012年1月1日起计至返还房屋之日止，暂计至2020年8月31日为191376.64元）；2.何金城赔偿荣达公司公共设施使用费、装修费、设备费折旧损失2414.14元；3.何金城支付荣达公司市场管理费170872元（市场管理费包括经营管理费、公共水电费、空调费、设备设施维护费、日常维修费、推广费等，市场管理费按照50元/月/平方米的标准自2012年1月1日起计至返还房屋之日止，暂计至2020年8月31日为170872元）；4.本案诉讼费由何金城负担。一审庭审中，荣达公司变更第2项诉讼请求为：何金城赔偿荣达公司公共设施使用费、装修费、设备费折旧损失21539.25元。
一审法院判决
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、荣达公司应于判决发生法律效力之日起五日内向何金城返还购房款774762.4元及利息（利息以774762.4元为基数，从2014年12月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；二、何金城应于判决发生法律效力之日起五日内向荣达公司支付占有使用费（按照每月1840.16元的标准，自2012年1月1日起支付至案涉商铺返还之日止）；三、驳回何金城的其他诉讼请求；四、驳回荣达公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费18454元（何金城已预交），由何金城负担6481元，荣达公司负担11973元；反诉受理费3385元（荣达公司已预交），由何金城负担1782元，荣达公司负担1603元。
一审法院查明
一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初7142号民事判决。
上诉人诉称
何金城上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回荣达公司的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由荣达公司负担。事实与理由：一审判决认定部分事实不清，适用法律错误。（一）荣达公司从未将案涉商铺交付给罗业文或何金城，罗业文或何金城均没有实际占有使用过案涉商铺，更没有获得过收益。案涉商铺符合交付标准及罗业文按时支付受让款并不能证明荣达公司已将商铺交付给罗业文或东莞市驰宏物业管理有限公司（以下简称驰宏公司）。荣达公司并未提供任何证据证明其已履行了交付义务，且其在一审庭审中也承认没有签订任何的交付凭证，实际上，驰宏公司也从未履行托管义务，罗业文和何金城均未收到合同约定托管期间的租金，即并无证据证明荣达公司已将案涉商铺交付给驰宏公司管理。按照谁主张谁举证，荣达公司应当承担举证不能的责任。从《名购城委托经营管理协议》的第五条第2项约定的商铺交付条款“商场经丙方验收合格后，由丙方交付乙方管理并向甲方通报”中可以看出，荣达公司在交付案涉商铺给驰宏公司的同时负有向罗业文通报的义务，但截止起诉之日，罗业文均未收到荣达公司关于已将案涉商铺交付给驰宏公司管理的通报，更进一步证明了荣达公司并未将案涉商铺交付给驰宏公司管理的事实。（二）即使一审法院认为荣达公司已经将案涉商铺交付给驰宏公司管理，并视同为荣达公司已经将案涉商铺交付给罗业文，案涉商铺的占有使用费也应当从2015年1月1日起算。罗业文、荣达公司、驰宏公司三方签订的《名购城委托经营管理协议》中第三条的约定“自商场开业当日起计甲方前3年收益共计为商铺受让款总额的20%，该收益在甲方受让丙方商铺时，从其受让款中直接扣减”，该条款明确约定案涉商铺的前三年使用收益已经在购房款中扣减，即视同为罗业文已经向荣达公司支付了受让款的20%，案涉商铺的这三年使用收益实际上是由荣达公司实际享有，何金城无需再向其支付该期间的占有使用收益。
被上诉人辩称
被上诉人荣达公司辩称，原审法院认定事实不清，何金城与荣达公司之间不存在合同关系，荣达公司不应向何金城返还购房款。根据《商铺使用权出让合同》，荣达公司是与罗业文签署合同，向罗业文出让商铺使用权，由罗业文以968453元的价格受让该商铺使用权，荣达公司已交付该商铺，罗业文亦已按约支付受让款，双方实际上已履行完毕。（一）何金城与罗业文签订《商铺权益变更协议》，约定罗业文将其取得的案涉商铺使用权转让给何金城，而荣达公司仅作为协助方，协助双方办理相关变更手续仅收取相应手续费3000元，荣达公司并非《商铺权益变更协议》的主要权利义务方。根据合同法的平等原则，合同各方的权利应当对等，承担的义务亦应相适应。在《商铺权益变更协议》中，荣达公司仅有收取3000元手续费的权利，对此应承担的义务应为协助何金城、罗业文办理相关变更手续方为合理。（二）案涉《商铺使用权出让合同》因商铺未取得相关许可证而无效，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，以无效或已经消灭的债权转让他人，构成转让的标的不能，《商铺权益变更协议》亦应无效。《商铺使用权出让合同》的无效致使罗业文无法根据该合同取得商铺使用权，罗业文又与何金城约定转让案涉商铺权益，构成事实上的履行不能，应当由罗业文向何金城承担违约责任。一审法院认定合同权利义务发生概况转让并无根据，何金城应当向协议相对方即罗业文主张权利。按照一审判决，荣达公司依据《商铺权益变更协议》应当向何金城返还购房款，也即承认了罗业文转让未取得相关许可证的案涉商铺行为的合法性，这与现今严厉抵制的小产权房买卖相悖，不应得到法律的认可。（三）退一步而言，如果法院最终认定何金城与荣达公司属于合同相对方，则何金城应当赔偿案涉商铺配套的折旧损失。案涉商铺于2012年1月1日已交付，何金城不仅应支付房屋占有使用费，另外还需赔偿案涉商铺配套的折旧损失等。何金城在受让案涉商铺权益时未尽到合理注意义务，严格审查商铺的相关证件，亦存在过错，合同无效是双方混合过错的结果，因此双方对于合同无效造成的损失均应承担责任。
第三人述称
原审第三人罗业文未提出陈述意见。 本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为
本院认为，因上诉人何金城为台湾地区居民，故本案为涉台房屋买卖合同纠纷。一审法院对本案行使管辖权及适用大陆法律处理涉案争议，符合法律规定，各方当事人均无异议，本院予以确认。一审认定案涉《商铺使用权出让合同书》性质为房屋买卖合同，因违反法律强制性规定属无效合同，适用法律正确，各方均无异议，本院予以确认。一审同时认定，三方当事人于2016年签订案涉《商铺权益变更协议》后，罗业文已从《商铺使用权出让合同书》中退出，何金城因概况继受罗业文的权利义务而成为商铺的受让方，各方对此均无提起上诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月29日修订）第三百二十三条的规定，二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人在上诉中没有提出请求的，不予审理。根据各方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：何金城应否向荣达公司支付房屋占有使用费。 本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”据此，除另有规定外，本案的实体法应适用当时的法律、司法解释。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据当事人的约定，案涉商铺已通过“占有改定”的方式先后交付给罗业文、何金城，罗业文亦通过抵扣20%房价款的方式享受了商铺前三年的委托经营的受益。一审法院支持了何金城关于返还购房款及利息的诉讼请求，并同时参照房屋总价款与合同约定的房屋使用年限比值的标准，计算出何金城应支付给荣达公司的房屋占有使用费，符合公平原则，并无不当。 综上所述，何金城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条及前述援引法律、司法解释的规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4446.67元，由上诉人何金城负担（已预交11763元，应退还7316.33元）。 本判决为终审判决。
审判人员
审判长 朱海晖 审判员 王相东 审判员 杨 诚
裁判日期
二〇二一年六月三十日
审判辅助人员
书记员 卢淑霞
