当事人信息
原告：北京维科宾馆有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业开发区石龙东路3号。
法定代表人：王东文，经理。（未出庭）
委托诉讼代理人：曲涛，男，****年**月**日出生，内蒙古第一机械集团股份有限公司市场开发部副部长，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：王淳，女，****年**月**日出生，内蒙古第一机械集团股份有限公司法务，住内蒙古包头市青山区。
被告：北京华谷减振器设备有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇冯村宝林寺西200米。
法定代表人：韩开奕，董事长。
审理经过原告北京维科宾馆有限公司（下称维科宾馆）诉被告北京华谷减振器设备有限公司（下称华谷减振器公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告维科宾馆之委托诉讼代理人曲涛、王淳，被告华谷减振器公司法人韩开奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称原告维科宾馆向本院提出诉讼请求：1．判令原被告房屋租赁合同关系于2021年5月12日解除并判令被告将位于北京市门头沟区维科宾馆主楼办公区域X层的房屋返还原告；2．判令被告向原告支付租金3 193 510元（从2016年1月1日截至2021年5月12日）；3．判令被告按每建筑平方米每日3．2元向原告支付自2021年5月13日至实际腾退之日的房屋占有使用费；4．判令被告支付原告截至2021年5月12日的违约金123 980．89元（计算方法为：以1
被告辩称000 000为基数，自2020年5月31日至2021年5月12日止，按照银行贷款利率3．85%计算；以1 159 750为基数，自2020年6月30日至2021年5月12日止，按照银行贷款利率3．85%计算；以379 600为基数，自2019年12月31日至2021年5月12日止，按照银行间同业拆借市场报价利率3．85%加计50%计算，即5．775%；以379 600为基数，自2020年6月30日至2021年5月12日止，按照银行间同业拆借市场报价利率3．85%加计50%计算，即5．775%）；5．判令被告向原告支付电费48 018．88元；6．被告承担诉讼费等其他费用。事实与理由：原告与被告长期存在房屋租赁合同关系，被告承租原告位于北京市门头沟区维科宾馆主楼办公区域六层的房屋（以下简称涉案房屋）作为办公用房，房屋建筑面积650平方米。2019年底，双方签订《还款协议》一份，被告确认拖欠原告房屋租金2 159 750元，承诺于2020年5月31日前支付1 000 000元，2020年6月30日前支付1 159 750元，约定未按上述期限付款，按银行贷款利率承担违约金。后2019年12月31日双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租期为2020年1月1日至2020年12月31日，租金为每建筑平方米每日3．2元，年租金759 200元，支付期限为2019年12月31日前支付379 600元，2020年6月30日前支付379 600元。上述《还款协议》《房屋租赁合同》签订后，被告正常使用房屋，未支付租金。2021年开始，双方再未签订租赁合同，而被告仍继续使用涉案房屋，应按照原租赁合同约定支付租金。被告以各种理由拖欠原告租金的行为，给原告造成极大的损失，故诉至法院。
被告华谷减振器公司辩称，事实基本属实，欠款总额也属实，但是被告公司正是困难的时候，不同意解除房屋租赁合同关系，希望能够继续承租涉案房屋，不同意给违约金，且原告系国有企业，被告应当按照相关政策享受疫情期间减免租金，申请减免2020年1月到2月两个月的租金。
本院查明当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年3月26日，原告维科宾馆（甲方、出租方）与被告华谷减振器公司（乙方、承租方）签署《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作为办公用房，建筑面积650平方米（含公摊面积）。租期为1年5个月，自2012年8月1日起至2013年12月31日，甲方已于2012年4月1日将该房屋交付乙方。租金标准为每日每建筑平方米2．6元。乙方应先交租金后使用房屋，租金为875 420元。甲方为乙方独立安装电表，单价为北京市门头沟地区标准，乙方应于每月10日前将上月度电费交至维科宾馆，大厦整体用电损耗，以乙方租用面积占大厦总面积比例分摊，用电损耗分摊费用与乙方的电费同时缴纳。除本合同另有约定外，任何一方提前解除或终止合同应向对方支付月租金的3倍作为违约金。乙方未按期向甲方支付租金，每逾期一日，按欠交租金的千分之五向甲方支付违约金。合同还约定了双方权利义务等事项。后，原被告房屋租赁合同一年一签，最后一次租赁合同租赁期限为2020年1月1日到2020年12月31日，其中2014年1月1日至2018年12月31日租金标准为每日每建筑平方米2．6元，自2019年1月1日起，租金标准为每日每建筑平方米3．2元，支付期限均为头一年12月31日前支付上半年租金，6月30日前支付下半年租金，合同其他内容无变化。
2019年12月5日，原告维科宾馆（甲方、债权人）与被告华谷减振器公司（乙方、债务人）签署《还款协议》，内容为：截止至2019年12月底，乙方欠缴甲方房屋租金共计2 159 750元，欠缴租金分两次还清，第一次还款金额为1 000 000元，还款期限为2020年5月31日前，第二次还款金额为1 159 750元，还款期限为2020年6月30日。如乙方未按上述期限付款，应按银行贷款利率承担违约金。
原告维科宾馆表示，被告华谷减振器公司自2016年起开始拖欠租金，曾于2018年11月20日、2019年1月14日共支付租金50万元，截止2019年年底，欠缴租金2
159 750元，此金额经过《还款协议》确定，之后未交过租金，故被告所欠租金总额为：2019年（含）以前欠款+2020年租金+2021年已发生租金（截止到2021年5月12日），即2 159 750元+759 200元+650平米×3．2元×（4个月×30天+12天）=3 193 510元。被告华谷减振器公司对其所欠租金金额无异议。
2021年4月28日维科宾馆出具《应收款限催缴单》，内容为截止到2021年3月31日，华谷减振器公司应付维科宾馆代垫电费48018．88元，请于2021年4月30日下午5点前将此款项结清，如不结清，将于2021年4月30日下午5点断电。被告华谷减振器公司对其所欠电费金额无异议。
审理中，原告维科宾馆与被告华谷减振器公司就涉案房屋内物品进行了清点，提交2021年6月21日《北京华谷减振器设备有限公司租用北京维科宾馆用品明细》一份，原被告均认可涉案房屋内6套四人工作台、26个电脑主机托、25个抽屉柜、32把蓝转椅、20个铁皮柜、27幅白色纱质窗帘（会议室为厚窗帘）、1个会议桌、16把会议椅、1套老板桌、1个老板椅、6张单人沙发、1张三人沙发、3个小茶几、1个大茶几、1个书柜、4个木头办公桌、5个木头衣架、1个木头半圆弧展览柜、5个黄色半圆弧窗帘、2个黄色配电柜帘，系维科宾馆原有物品。
审理中，原告维科宾馆称已将被告的减租申请报送至集团领导，但集团认为维科宾馆系设备制造业，且注册资本3000万，有长期拖欠租金情况，不属于减免政策要求的服务业类小微企业或个体工商户，因此不同意减免华谷减振器公司的租金。为证明其主张，维科宾馆提交工业和信息化部〔2011〕300号《关于印发中小企业划型标准规定的通知》、国家发展和改革委员会〔2020〕734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》以及华谷减振器公司的企业信用报告。
被告华谷减振器公司认为小微企业不应以注册资金为标准，其公司年营业额达不到2000万，且确实受到了疫情的影响，还是希望能够减免。
经查，被告华谷减振器公司经营范围有减震器专机制造；技术检测；机床修理；销售减震器、机械电器设备、电子产品、计算机软硬件及外设、汽车配件；货物进出口；技术服务。
另查，本案起诉状于2021年5月28日送达被告华谷减振器公司。
本院认为对于上述争议事实和证据，本院在本院认为部分一并论述。
本院认为：原告维科宾馆与被告华谷减振器公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。租赁合同租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，当事人可以要求恢复原状。本案中，2020年12月31日租赁合同到期后，双方未继续签订《房屋租赁合同》，但被告华谷减振器公司继续使用涉案房屋，原告维科宾馆未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系，现维科宾馆请求解除合同、腾退房屋以及支付房屋占有使用费，有事实和法律依据，法院予以支持，由于维科宾馆未举证证明其就解除合同及腾退房屋一事进行提前正式通知，故法院确定合同解除的时间为2021年5月28日，并酌情预留合理的房屋腾退时间。华谷减振器公司未按照合同约定支付房屋租金，应承担违约责任，故维科宾馆请求华谷减振器公司支付拖欠租金、违约金的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于拖欠租金金额，合同履行过程中，新冠肺炎疫情于2020年1月底开始在全国范围内爆发，华谷减振器公司主张减免2个月租金，而维科宾馆不同意的理由有二：一是坚持认为华谷减振器公司不符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的减免条件，华谷减振器公司既不属于服务业，亦不属于小微企业。二是华谷减振器公司存在长期拖欠租金行为。本院认为，本次新冠疫情及防控措施对每个经济主体的生产经营都造成了影响，但个案中是否达到减免租金的程度，须严格依照法律规定，并结合租赁房屋的用途、承租人经营的行业、疫情期间营业情况等因素综合审查，依据公平原则酌情处理。本案中，华谷减振器公司承租涉案房屋用于办公用房，故本院参照《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发〔2020〕7号）：“一、2．中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。”北京市人民政府办公厅关于印发《进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施》的通知（京政办发〔2020〕15号）：“一、承租用于办公用房的，2020年3月和4月给予租金50%的减免。”北京市国资委关于落实京政办发〔2020〕7号文减免中小微企业房租的通知：“3．减收租金的情形，是指中小微企业承租京内市属国有企业房产用于办公用途的……”的规定，对华谷减振器公司2020年2月、3月、4月租金的50%予以减免，共92 560元。对维科宾馆不同意减免租金的抗辩意见，本院不予采纳，对华谷减振器公司主张超出部分，本院不予支持。综上，关于拖欠租金总额，经计算，本院确定为3 134 230元。
关于违约金，《还款协议》中约定2019年（含）以前欠缴租金应按银行贷款利率承担违约金，因自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故自2019年8月20日起，应以全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为标准，本院调整利率计算后予以支持。2020年欠交租金按照合同约定，每逾期一日，按欠交租金的千分之五支付违约金，现维科宾馆主张按照银行间同业拆借市场报价利率3．85%加计50%计算，经核算，维科宾馆主张的违约金不超过合同约定的标准，本院不持异议，鉴于2020年上半年存在减免租金的情况，本院将调整基数后予以支持。原告仅主张截止到2021年5月12日的违约金，本院不持异议。关于电费，被告同意支付，本院不持异议。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百三十三条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：
本案裁判结果一、北京维科宾馆有限公司与北京华谷减振器设备有限公司的房屋租赁合同关系于二〇二一年五月二十八日解除；
二、北京华谷减振器设备有限公司于本判决生效之日起三十日内将其承租的位于北京市门头沟区维科宾馆主楼办公区域X层的房屋腾退返还给北京维科宾馆有限公司，腾退时不得损坏房屋主体结构，不得损坏或擅自搬出2021年6月21日《北京华谷减振器设备有限公司租用北京维科宾馆用品明细》中的附属设施及物品；
三、北京华谷减振器设备有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京维科宾馆有限公司租金3 134 230元；
四、北京华谷减振器设备有限公司自2021年5月29日起至实际腾退之日，按照每建筑平方米每日3．2元的标准向北京维科宾馆有限公司支付房屋占有使用费；
五、北京华谷减振器设备有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京维科宾馆有限公司违约金，以1 000 000为基数，自2020年5月31日至2021年5月12日止，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为标准计算；以1 159 750为基数，自2020年6月30日至2021年5月12日止，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为标准计算；以287 040为基数，自2019年12月31日至2021年5月12日止，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率加计50%计算；以379 600为基数，自2020年6月30日至2021年5月12日止，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率加计50%计算；
六、北京华谷减振器设备有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京维科宾馆有限公司电费48 018．88元；
七、驳回北京维科宾馆有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万六千八百六十二元，由北京维科宾馆有限公司负担三百三十二元（已交纳）；由北京华谷减振器设备有限公司负担一万六千五百三十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判人员审 判 员 梁朝宝
裁判日期二〇二一年六月二十八日
审判辅助人员书 记 员 吕春燕
