当事人信息
委托诉讼代理人：刘芳仕，永兴县维群法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：湖南永兴融资担保有限公司（原湖南永兴信用担保有限公司），住所地湖南省永兴县便江镇永兴大道254号。
法定代表人：王文斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄光洪，湖南金鸥律师事务所 律师。
被告（申请执行人）：甘洛县宏泰废渣综合利用有限公司，住所地四川省凉山族自治州甘洛县新市坝镇波波奎村。
法定代表人：施凤玉，该公司董事长。
第三人：永兴县富康贵金属有限公司，住所地：永兴县塘门口镇西村蒋家坪组。
法定代表人：邝友良，该公司总经理。
第三人：永兴县金山银业有限公司，住所地湖南省永兴县柏林镇青路村垅组。
法定代表人：李贤山，该公司董事长。
第三人：李贤山，男，****年**月**日出生，汉族，住湖南省永兴县。
第三人：李选如，男，****年**月**日出生，汉族，住湖南省永兴县。
审理经过
原告罗群诉被告湖南永兴融资担保有限公司（以下简称担保公司）、甘洛县宏泰废渣综合利用有限公司（以下简称宏泰公司）、第三人永兴县富康贵金属有限公司（以下简称富康公司）、永兴县金山银业有限公司（以下简称金山公司）、李贤山、李选如执行异议之诉一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理，原告罗群及其委托诉讼代理人刘芳仕、被告担保公司的委托诉讼代理人黄光洪、第三人李选如到庭参加诉讼，被告宏泰公司、第三人富康公司、金山公司、李贤山经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
罗群向本院提出诉讼请求：1、立即停止对罗群购买的位于永兴县××镇××道××号住宅的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认罗群与李贤山、李选如于2011年9月26日签订达成的《购房合同》合法有效，并确认位于永兴县××镇××道永兴县字第0××6号住宅归罗群所有；3、李贤山立即协助和配合罗群办理永兴县××镇××道永兴县自第009466号住宅的产权过户登记；4、本案的诉讼费用由担保公司、宏泰公司承担。在诉讼过程中，罗群撤回要求确认位于城关镇人民大道永兴县字第0××6号住宅归罗群所有及李贤山立即协助和配合罗群办理永兴县××镇××道永兴县自第009466号住宅的产权过户登记的诉讼请求。事实和理由：2002年6月，罗群一次性支付购房款44800元给第三人李贤山、李选如，购买了李贤山、李选如合伙兴建的位于永兴县××镇××道的自建房7楼（顶层）住房壹套。因李贤山当时将整幢房产进行抵押贷款，房产证押给了银行，致使该房屋未能过户到罗群名下，第三人李贤山、李选如当即退还了罗群所付购房款中的15000元作为房产证押金，并于2002年6月8日由李贤山、李选如共同出具购房款29800元的收据给罗群。罗群购买该房产后即装修入住（后出租）。2010年7月14日，罗群应李贤山、李选如要求罗群将押金15000元退还给李贤山还清贷款，以便把房产证从银行拿出来办理过户手续。罗群于是将15000元交给李贤山之妻胡桂英，胡桂英并出具收条，罗群拿到了该住宅的房产证。2010年9月12日，李贤山还清贷款后，李贤山与李选如与罗群签订了购房合同。因李贤山办厂经商太忙，常年在外出差，一直未能办理该房产的产权过户。2020年7月15日，罗群到产权交易中心去办理房屋不动产证时，发现一直购买并实际控制上述房产已被永兴县人民法院因宏泰公司、担保公司申请执行富康公司、金山公司、李贤山而查封。2020年7月20日，罗群依法向永兴县人民法院提出书面执行异议，并要求停止对上述财产的执行。2020年9月7日，永兴县人民法院作出（2020）湘1023执异第38号执行裁定书，裁定驳回罗群的异议，不服要在15日内提起诉讼。综上，罗群与李贤山、李选如于2011年9月26日前的《购房合同》系双方真实异议表示，系合法有效合同。罗群购买案涉房屋后，虽未办理产权过户登记，但已依合同约定支付全部价款并合法占有、实际控制标的物至今。罗群在本案中无过错，法院不得查封、扣押该财产。
被告辩称
担保公司辩称：1、李选如、李贤山与被答辩人签订的购房合同是不真实的，依法不能认定为合法有效合同。被答辩人在诉状中陈述一次性付清全部购房款，但被答辩人提供的证据只有一张20000元购房款收条。被答辩人在诉状中陈述当时因李贤山将房屋抵押给银行才未能办理房屋过户，但李贤山是于2008年才将房屋抵押给银行；2、即使如被答辩人所诉其于2002年从李贤山、李选如购买房屋，双方于2011年才签订购房合同，近20年才申请办理过户手续，不符合常理。被答辩人有帮助李贤山逃避执行的嫌疑，因此，请求法院驳回答辩人的诉讼请求。
本院查明
经审理查明：李贤山、李选如等人合作开发永兴县××镇××道的自建房，其中该栋房屋7楼1704住房归李贤山、李选如，房屋于2001年8月25日办理在李贤山名下（房权证永兴县字第0××6号）。2002年6月8日，罗群从李贤山、李选如处购买该套住房，罗群并支付了购房款29800元给李贤山、李选如，当时李贤山告诉罗群该房屋抵押给银行，等房产证拿回罗群再支付购房屋尾款15000元。罗群同意并支付上述购房款后，李贤山、李选如将房屋交付给罗群。交房后，罗群对房屋进行了简单装修于2003年年初入住。2008年9月11日，李贤山将该房屋抵押给永兴县农村信用合作联社。2010年7月12日，李贤山缴清贷款，解除了该房屋的抵押。2010年7月14日，罗群向李贤山支付购房尾款，李贤山的配偶胡桂英向罗群出具收条，载明：今收到罗群房款壹万伍仟元整，房产证已拿去。2011年9月26日，李贤山、李选如（甲方）与罗群（乙方）补签书面购房合同，约定：甲方有房屋一间，乙方需要购买。甲方愿将房屋出售给乙方。现经甲、乙双方商量，房屋坐落在××路××市场××栋××楼房号××，面积为109.97Ｍ2，房屋总价合计人民币：肆万肆仟捌佰元整。房产证、土地使用、契税证，由甲方统一办理，也可以由乙方自办，其他费用由乙方负责，水电转户费用由乙方自行负责。罗群多次向李贤山提出办理房屋过户手续，因李贤山在外经商，因此未办理过户。
担保公司于2016年5月26日起诉富康公司、金山公司、李贤山等追偿权纠纷一案，本院作出（2016）湘1023民初869号民事判决书。后李贤山等未履行生效判决确定的内容，经担保公司申请，本院以（2017）湘1023执831号立案执行，于2018年6月28日查封李贤山名下的坐落于永兴县××镇××道的房产（房权证永兴县字第0××6号）。宏泰公司于2015年8月6日起诉富康公司、金山公司、李超买卖合同纠纷一案，本院作出（2015）永民初字第1419号民事判决书后，当事人不服提起上诉后，湖南省郴州市中级人民法院作出（2016）湘10民终355号民事判决。后富康公司等未履行生效判决确定的内容，经宏泰公司申请，本院以（2019）湘1023执恢57号立案执行，于2019年6月5日作出轮候查封李贤山坐落于永兴县××镇××道的房产（房权证永兴县字第0××6号）。2020年7月15日，罗群向永兴县产权交易中心申请办理过户手续时得知上述房屋被查封。罗群向本院书面提起异议，本院经审查，于2020年9月7日作出（2020）湘1023执异38号执行裁定，驳回案外人罗群的异议请求。2020年9月18日，罗群提起本案诉讼。
另查明，湖南郴电国际发展股份有限公司永兴分公司城区供电所于2020年11月20日向本院出具营销电费明细，载明2014年8月至2020年11月罗群名下的房屋缴纳每月电费的具体情况，该供电所并在台账上注明该用户一直未更名。
再查明，罗群与许永刚于2002年购买了上述房屋并共同居住在该房屋内，同年两人生育男孩罗帆。后两人于2005年分手。两人分手后，经双方协商，两人同意将房屋过户至罗帆名下，房屋由罗群代为管理。后罗群将房屋出租给他人。
上述事实有双方当事人的当庭陈述，当事人的身份信息、工商登记信息、房产证、不动产登记资料查询结果证明、收据、收条、购房合同、交电费记录、执行裁定书、许永刚、曹海秋、许春艳等证人证言、房屋照片等证据证实，足以认定。
本院认为
本院认为,本案的争议焦点问题：一、罗群与李贤山、李选如签订的合同是否合法有效；二、罗群享有的民事权益是否足以排除强制执行。阐述如下：
关于焦点一。从罗群与李贤山、李选如达成买卖合同的过程及双方履约情况来看，2002年6月，罗群支付房屋大部分购房款后，李贤山、李选如将房屋交付给罗群，2002年罗群对房屋进行装修，办理房屋水电开户后入住。罗群支付完购房尾款后，李贤山出具收条并将房产证交给罗群。为明确权利义务，双方并于2011年9月补签合同。由此可见，罗群与李贤山、李选如于2002年6月8日口头达成的房屋买卖合同及2011年9月签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同。关于担保公司辩称罗群有为李贤山逃避执行的嫌疑，该合同系双方虚假意思表示，从城区供电所的证明、装修工人、邻居的证人证言来看，该房屋由罗群于2002年下半年进行了装修，并水电开户（一直未更名），罗群实际入住该房屋，罗群与李贤山、李选如购房合同发生在担保公司与富康公司、金山公司、李贤山追偿权、宏泰公司与富康公司、金山公司买卖合同案件10年之前，而在该时罗群无法预见李贤山会有案件在法院执行，且担保公司未提供证据来证实该合同系虚假合同，因此，本院不予采纳对该抗辩意见，罗群与李贤山、李选如于2011年9月26日签订的《购房合同》合法有效。关于焦点二。经担保公司申请，本院于2018年6月28日查封了案涉房屋。经宏泰公司申请，本院于2019年6月5日作出轮候查封案涉房屋。而在法院查封前，罗群与李贤山、李选如签订合法有效的购房合同，罗群支付了全部购房款，并合法占有房产。罗群多次催告李贤山办理过户手续，并于2020年7月向不动产登记中心申请办理过户手续，罗群已合法占有案涉房屋，在金钱债权执行中，可排除法院的强制执行，故应解除对案涉房屋的查封。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的司法解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：
本案裁判结果
一、确认原告罗群与第三人李贤山、李选如于2011年9月26日签订的《购房合同》合法有效；
二、不得执行对原告罗群购买的位于湖南省永兴县便江镇人民大道的房产（房权证永兴县字第0××6号）的执行。
案件受理费80元，由被告甘洛县宏泰废渣综合利用有限公司、湖南永兴融资担保有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
