当事人信息
原告：国网西藏电力有限公司综合服务中心，营业场所拉萨市。
负责人：柳承志，系该中心总经理。
委托诉讼代理人：王梅，西藏子产律师事务所 律师。
被告：曹卫权，男，汉族，****年**月**日出生，河**省夏邑县人，现住拉萨市。
被告：朱瑞琴，女，汉族，1966年11月22日出，河**省夏邑县人，，现住拉萨市。
被告：敏永得，男，回族，1968年2月23日，甘肃省临潭县人，人，现住**藏拉萨市。
委托诉讼代理人：董艳伟，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
审理经过
原告国网西藏电力有限公司综合服务中心（以下简称国网西藏电力服务中心）与被告曹卫权、被告朱瑞琴、被告敏永得房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案受理后，依法适用普通程序于2017年9月日公开开庭进行了审理，原告国网西藏电力服务中心委托诉讼代理人王梅，被告曹卫权、被告朱瑞琴、被告敏永得委托诉讼代理人董艳伟到庭参加诉讼。被告敏永得当庭提交了反诉状，本院经审查，裁定不予受理，被告敏永得不服反诉不予受理的民事裁定书上诉于拉萨市中级人民法院，经拉萨市中级人民法院依法审理后，最终作出（2017）藏01民终530号民事裁定书，依法驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年11月8日继续公开开庭进行审理，原告国网西藏电力服务中心委托诉讼代理人王梅，被告敏永得的委托诉讼代理人董艳伟到庭参加诉讼，被告曹卫权，被告朱瑞琴经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告诉称
国网西藏电力服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租赁房屋；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金13440元及占有使用费13440元，共计26880元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年11月1日签订了《沿街商品房屋租赁合同》，租赁期限为四年六个月，自2012年11月1日至2017年5月1日止，月租金为3360元，租金按月支付，由被告在每月20日前缴纳下月租金。2017年5月1日合同到期后，因房屋另有用途，原告决定不再与被告签订房屋租赁合同，多次要求被告立即腾出房屋交还原告，但被告却置之不理，拒不交还房屋，非法占有至今。故诉至法院。
被告辩称
曹卫权辩称，2015年6月30日与原告协商，在敏永得向原告写了承诺书，承诺在其与原告所签订的租赁合同到期后无条件腾退房屋后，经原告同意将该房屋转租给敏永得；同时，其与敏永得所签订的协议中约定，敏永得承担使用该房租期间产生的租金及其他全部经济责任，现敏永得拖欠租金及拒不腾房，不是我方的过错。
朱瑞琴辩称，房屋转让给敏永得后，曾要求敏永得更换营业执照，但敏永得一直在使用我方为经营者的"鲁汇融商行"个体工商户营业执照，故我方于2017年8月4日申请注销了"鲁汇融商行"的登记。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告曹卫权，被告朱瑞琴缺席，视为其放弃举证、质证等诉讼权利。对证据和事实本院认定如下：1.原告提交房权证一份，用于证明原告对涉案房屋享有出租权的事实。被告曹卫权、朱瑞琴、敏永得对该证据的真实性无异议。被告本院认为，该证据来源合法，内容真实，与本案存在关联，故本院对该份证据的证明目的依法予以采纳；2.原告提交沿街商品房租赁合同一份，用于证明原、被告合同期限已届满的事实。被告曹卫权、朱瑞琴、敏永得对该证据的真实性无异议。本院认为，该份证据系原件，故本院对该份证据的证明目的依法予以采纳；3.原告提交律师函、通知、EMS快递单及查收单各一份，用于证明合同期限届满要求搬离返还房屋的通知已送达给被告，原告已尽到通知义务的事实。被告曹卫权、朱瑞琴认为未看到通知，也未收到律师函，但是听其他商户说过原告通知其与签订的租赁期限届满后将房屋收回的事情，且我方同意返还房屋。被告敏永得对该组证据的真实性不予认可。本院认为，从原告提交的查询单上所记载的内容，可以推断被告曹卫权收到了该律师函，知晓原告在合同期限届满之后不再续签合同，并要求被告退还租赁房屋的事实。故对该组证据的证明目的予以采纳；4.被告敏永得提交协议书、收条各一份，用于证明与被告曹卫权签订协议后，支付了300000元转让费的事实。被告曹卫权、朱瑞琴对该组证据的真实性无异议。原告不认可该转租行为。本院认为，被告曹卫权对该组证据的真实性无异议的情况下，故对该证据的真实性、证明目的不予采纳；5.被告敏永得提交沿街商品房租赁合同、收据各一份、身份证复印件一份，用于证明被告敏永得承租该房屋的事实。被告曹卫权、朱瑞琴认为与敏永得签订转让协议书后将房屋及相关材料进行了交付。原告对其证据的证明目的不予认可。本院认为，被告敏永得提交的沿街商品房租赁合同上所载明的承租方为被告曹卫权，且与被告曹卫权签订转让协议后取得了案涉房屋的使用权。故对该组证据的证明目的不予采信；6.被告曹卫权提交房屋租赁合同复印件一份，用于证明案涉房屋系从王伟处转租，原告收取了75000元手续费的事实。原告对该份证据的三性均不予认可。被告朱瑞琴、敏永得对该证据的真实性、证明目的无异议。本院认为，该份证据系复印件，且原告不予认可其真实性的情况下，无法核实其证据的真实性，故对该组证据的真实性及证明目的不予采信；7.被告曹卫权提交通话录音、照片各一份，用于证明经原告同意后，将案涉房屋转租给敏永得的事实。原告认为被告未提供其所录音对象的情况下，对该证据的真实性、证明目的不予认可。被告朱瑞琴、敏永得对该证据的真实性、证明目的无异议。本院认为，在原告对被录音对象的身份有异议的情况下，被告曹卫权亦未提供其他证据佐证其欲证明的内容，且依据双方合同约定，转租须经原告书面同意。故对该组证据的证明目的不予采信；8.被告曹卫权提交照片七张，用于证明案涉房屋的实际使用人为敏永得的事实。原、被告对该证据的真实性、证明目的无异议。本院认为，结合被告曹卫权与敏永得之间所签订的协议书，以及庭审过程中被告所认可的事实，可以认定敏永得系案涉房屋的实际使用人。故对该组证据的真实性、证明目的予以采信；9.被告朱瑞琴提交准予注销登记通知一份，用于证明个体工商户"鲁汇融商行"于2017年8月4日注销的事实。原、被告对该份证据的真实性及证明目的无异议。本院认为，该证据来源合法，内容真实，与本案存在关联，故本院对该份证据的证明目的依法予以采纳。
本院查明
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月1日，原告国网西藏电力服务中心作为出租方即甲方与作为承租方即乙方的被告曹卫权签订《沿街商品房租赁合同》，合同约定："该商品房位于拉萨市当热中路，计租面积84平方米；该商品房用途为：合法、合规从事经营活动；商品房租赁期自2012年11月1日至2017年5月1日；租赁期满，甲方有权收回该商品房。乙方有意继续承租的，应提前90日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订商品房租赁合同；租金标准40元／平方米，租金总计3360元（大写叄仟叄佰陆拾元）；租金支付时间：每月20日前缴纳下月租金；在租赁期间内，未经甲方书面许可，乙方不得对商品房进行转让。"该合同项下还就甲乙双方的责任义务、禁止转租、违约责任及其他事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有原告的印章，乙方处附有被告曹卫权的签字。合同签订后，被告曹卫权取得了租赁房屋。2015年6月30日，被告曹卫权与被告敏永得签订《协议书》，该协议书约定：曹卫权作为甲方将上述租赁合同的房屋转让给作为乙方的被告敏永得，并收取报酬。同日，被告曹卫权出具一份收条，该收条载明："今收到敏永得现金叄拾万元整（300000元）。"双方签订上述协议时，被告曹卫权未经原告书面许可，并于案涉房屋转让给被告敏永得。该房屋转让后，被告敏永得仍将该房屋作为经营商店的场所使用，且未对前期被告曹卫权租用该房屋时所办理的营业执照进行变更，截止2017年8月4日前一直使用被告朱瑞琴为业主的个体工商户营业执照对外经营，另在被告曹卫权与被告敏永得签订上述房屋转让协议后，房屋租金由被告敏永得以该房屋承租方的名义，并按照曹卫权与原告所签订的沿街商品房租赁合同约定的租金标准向原告一直交付至2016年12月31日。
2017年5月4日，原告向被告邮寄了一份律师函，该函载明："西藏电力有限公司综合服务中心与贵方签订的《沿街商品房租赁合同》已于2017年5月2日终止，贵方应于收到本函之日起2日内至西藏电力有限公司综合服务中心办理合同终止的书面确认手续......。"现原、被告双方的租赁期限届满后，被告至今仍占有使用该租赁房屋。
另查明，被告曹卫权租赁案涉房屋从事经营活动，且办理了相应的营业执照、营业执照上名称为"鲁汇融商行"，经营者为朱瑞琴，故本院依法追加"鲁汇融商行"为本案被告，租赁物一直由被告敏永得实际占有使用，故本院依法追加敏永得为本案的被告。现"鲁汇融商行"于2017年8月4日在案涉第一次开庭审理前进行了注销，依据相关法律规定，个体工商户的债权债务应由经营者承担，因此"鲁汇融商行"的债权债务也应由其经营者承担，故本院依法追加朱瑞琴为本案的被告。
本院认为
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告曹卫权双方所签订的《沿街商品房租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。该房屋租赁合同约定的租赁期限为一年，现无证据证明被告曹卫权由依约向原告请求续租，且原告向被告曹卫权邮寄律师函方式明确不再与被告续签合同。故原告与被告曹卫权之间的房屋租赁合同于2017年5月1日到期，双方之间的房屋租赁关系终止，本院予以确认。对此，被告曹卫权辩称案涉房屋已于2015年6月30日转让给被告敏永得占有使用，其对房屋已没有任何实际控制能力，不应再本案中承担任何责任。而依据原告与被告曹卫权所签订的《沿街商品房租赁合同》中第九条转租中明确约定"在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得对商品房进行转让；乙方私自转让商品房的，甲方有权收回商品房，由此造成的后果乙方承担"，本案中，被告曹卫权将所承租的房屋转让给被告敏永得时，并未按照合同约定经过原告的书面同意，且其提供的录音资料无法证实该转让行为已征得原告同意的事实。另一方面，房屋租赁合同到期终止后，被告应依法向原告返还租赁房屋，现在被告曹卫权作为租赁合同签订的相对方即承租方未向原告返还租赁房屋，已构成违约，应承担相应的约定责任。故对被告曹卫权的上述辩解意见，本院依法不予采信。原告主张被告曹卫权返还房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。另该租赁合同中的房屋由被告敏永得实际占有使用，在原告与被告曹卫权的租赁期限届满后，被告敏永得应将其占有使用的房屋予以交还。故本院对原告要求被告敏永得返还租赁物的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告曹卫权支付房屋租金133440元的诉讼请求，被告曹卫权应按照合同约定支付租金，经本院核算，2017年1月1日至2017年5月1日该期间租金为13440元【计算方式为：3360／月×4个月】，故对于原告租金部分的主张，有事实和法律依据，本院依法予以支持。因租赁合同届满后，被告曹卫权未将房屋腾空，交付给原告，且该期间被告敏永得一直在实际占有使用该房屋，侵犯了原告对案涉房屋的合法使用权，应向原告支付占有期间的房屋占有使用费。房屋占有使用费的支付标准，本院认为参照原合同的租金标准进行核算合理。原告主张被告曹卫权、敏永得支付2017年5月1日至2017年7月1日的占有使用费，经本院核算，2017年5月1日至2017年7月1日的房屋占有使用费为6720元，故本院对原告要求被告支付房屋占有使用费13440元的诉讼请求，仅支持6720元。另对于原告要求被告支付2017年7月1日至搬离之日的房屋占有使用费的主张，其诉讼请求不明确，且在庭审过程中对此亦未予以明确，故本院在本案中对此不作处理，原告可另案主张。被告朱瑞琴并非案涉合同的相对一方及实际使用人，故在本案中不承担责任。被告曹卫权、被告朱瑞琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了对原告所主张的事实和证据进行辩驳的权利。为此，本院依据原告提供的证据和查明的事实，依法作出裁判。
综上所述，原告要求被告曹卫权、被告敏永得按照合同约定返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告曹卫权支付房屋租金13440元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告曹卫权、被告敏永得支付房屋占有使用费13440元的诉讼请求，本院依法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
本案裁判结果
一、被告曹卫权、被告敏永得于本判决生效之日起十日内向原告国网西藏电力有限公司综合服务中心返还租赁房屋。
二、被告曹卫权于本判决生效之日起十日内向原告国网西藏电力有限公司综合服务中心支付自2017年1月1日至2017年5月1日止该期间的房屋租金13440元。
三、被告曹卫权、被告敏永得于本判决生效之日起十日内向原告国网西藏电力有限公司综合服务中心支付自2017年5月1日至2017年7月1日止该期间的房屋占有使用费6720元。
四、驳回原告国网西藏电力有限公司综合服务中心的其他诉讼请求。
如被告曹卫权、被告敏永得未按本判决指定的期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费472元，由国网西藏电力有限公司综合服务中心负担118元，由曹卫权负担236元，由曹卫权、敏永得负担118元。（由被告曹卫权、敏永得在履行上述给付义务时迳付给原告）。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。
在上诉期满后七日内仍未缴纳上诉案件受理费的按自动撤回上诉处理。
