当事人信息
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上诉人（原审被告）：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青经开南区上海路。
法定代表人：潘国华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郝鹏祥，新疆昌年律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：何丹，新疆昌年律师事务所 律师。
上诉人（原审第三人）：上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行，营业场所：新疆乌鲁木齐市天山区。
负责人：吴晓峰，该分行行长。
委托诉讼代理人：鲜瑾，新疆鼎泽凯律师事务所 律师。
被上诉人（原审原告）：马海超，男，汉族，****年**月**日出生，无固定职业，住 昌吉市海棠公馆。
被上诉人（原审原告）：王林，女，汉族，****年**月**日出生，无固定职业，住 昌吉市海棠公馆二期 ，系马海超之妻。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘春霞，新疆联明律师事务所 律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：张泽宇，新疆联明律师事务所实习律师。
审理经过
上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）、上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称浦发银行）因与被上诉人马海超、王林商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2020）兵0601民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人君豪公司的委托诉讼代理人郝鹏翔、何丹，浦发银行的委托诉讼代理人鲜瑾，被上诉人马海超、王林的共同委托诉讼代理人刘春霞、张泽宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
君豪公司上诉请求：1、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2020）兵0601民初1776号民事判决，改判驳回被上诉人马海超、王林一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案商品房买卖合同中，上诉人君豪公司不存在违约情形，一审法院判令解除合同错误。君豪御园A、B、C、D、E区商铺的规划设计变更系在2014年5月22日作出，明确商铺内钢楼梯为用户自理。马海超、王林于2015年5月31日签订涉案购房合同，而设计变更在马海超、王林购买涉案商铺之前，故马海超、王林明知楼梯自理情形。马海超、王林购买的商铺系二层并联六间（二层203-1、207-1、211-1、215-1、219-1、223-1号商铺），和案外人祝少成、马莉合购一层一间203商铺，可以从203号商铺进入二层的六间商铺，是“一拖六”的购买方式。该种购买方式马海超、王林当时明知且自愿。涉案商铺于2016年5月27日经五方验收合格，于2016年10月21日消防验收合格，于2016年8月3日以挂号信的方式通知马海超、王林收房。2、一审法院未正确适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决明显有误。该条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”马海超、王林购房时间是2015年5月31日，君豪公司发出挂号信的时间是2016年8月3日，马海超、王林接到通知后前往该房处实地勘验，当时认为涉案商铺的交付不符合约定，故马海超、王林的解除权在2017年8月3日就已消灭，解除权是除斥期间，不适用中止中断。马海超、王林诉至一审法院的时间是2020年10月9日，解除权已经消灭。
被上诉人辩称
马海超、王林辩称：不同意君豪公司的上诉意见，请求驳回上诉，维持一审判决。双方合同约定二楼均预留有楼梯口可以进入，但是实际上君豪公司准备交付的二层商铺没有一扇门可以进入，根本没有达到正常使用及收益处分的功能，无法实现合同目的。事情发生之后马海超、王林一直是想要通过与君豪公司协商的方式达到合同继续履行的目的，但是通过上访、投诉等诸多方式均未解决此问题，因此本案不存在除斥期间消灭的情形，解除权应该从起诉之日开始计算。
浦发银行述称：涉案合同已经履行完毕，本案除斥期间已过，同意君豪公司的上诉意见。
浦发银行上诉请求：1、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2020）兵0601民初1776号民事判决第二项；2、马海超、王林按照《个人购房借款担保合同》约定偿还剩余的贷款本息，君豪公司对上诉款项承担连带保证责任。事实与理由：浦发银行完全履行了《个人购房担保借款合同》的约定义务，未发生任何违约行为，浦发银行作为有独立请求权的第三人在一审中未提出独立诉讼请求，一审法院处理马海超、王林与君豪公司之间的商品房买卖合同纠纷时，将《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》并案审理，解除了《个人购房担保借款合同》属于适用法律错误。
马海超、王林针对浦发银行的上诉辩称：不同意浦发银行的上诉意见，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，在解除《商品房买卖合同》的同时解除《个人购房担保借款合同》。本案不存在不能并案审理的情况。浦发银行的上诉请求不能成立。一审判决程序正确，应当维持。
君豪公司针对浦发银行的上诉辩称：对浦发银行的第一项请求无异议，但不同意要求其承担连带保证责任的请求。
一审原告诉称
马海超、王林向一审法院起诉请求： 1、判令解除与君豪公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS3039468）；2、判令解除马海超、王林与浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》；3、判令君豪公司返还马海超、王林购房款131280元及利息损失24637元（截止到2020年7月5日）以及至还款日的利息损失；4、判令君豪公司返还马海超、王林已向浦发银行已还贷款本息85605.41元（截止至2020年6月5日），以及至《个人购房担保借款合同》解除之前的贷款本息（以实际发生为准）；5、判令君豪公司返还马海超、王林因购房所交费用的利息10290.6元；6、判令君豪公司返还马海超、王林因购房所交纳的各项费用2766.8元（预告登记费、预抵押登记费、办理产权登记费、公证费、保险费）；以上合计：254579.81元。7、判令君豪公司向浦发银行偿还马海超、王林此商品房剩余贷款本金及利息的义务；8、判令君豪公司承担马海超、王林支付的诉讼费、代理费及相关合理费用。
一审法院查明
一审法院认定事实：2015年5月31日，马海超、王林与君豪公司签订一份合同编号为YS3039468的《商品房买卖合同》，约定由马海超、王林购买位于五家渠青经开南区君豪御园E区7号商业楼203-1号二层商铺一套，商品房预测建筑面积为65.57平方米，每平方米单价4000元，总价为262280元。付款方式：马海超、王林于2015年6月7日付房款131280元；余款131000元，由银行贷款支付。关于逾期交房的违约责任约定：出卖人应在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。关于规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量和使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。《商品房买卖合同》后附的房屋平面图显示，每间一层商铺顶部均预留有楼梯口进入相对应的二层商铺。
为购买案涉商铺，马海超、王林与浦发银行签订一份合同编号为60072015130014130601的《个人购房担保借款合同》，约定由马海超、王林以案涉商铺作抵押向浦发银行申请贷款131000元，贷款期限10年，自2015年7月9日至2025年7月9日，君豪公司为该贷款担保人。该贷款已按约定发放。
上述合同签订后，马海超、王林于2017年4月18日前合计向缴纳房屋首付款131280元，缴纳预告登记费550元、预抵押登记费550元、他项权证登记费550元、办理产权证登记费550元，合计2200元。马海超、王林办理房屋抵押贷款花费保险费366.8元。截止到2020年6月份，马海超、王林共向浦发银行归还贷款本金54813.92元、贷款利息30791.49元，合计85605.41元。
本案中，马海超、王林所购的商铺于2016年5月27日经五方验收合格，于2016年10月21日经消防验收合格。君豪公司于2016年8月3日向马海超、王林发出邮寄挂号信，通知马海超、王林前来收房。马海超、王林接到通知后前往该房处实地查验。马海超、王林认为案涉商铺交付不符合约定，发生设计变更未取得马海超、王林同意，且承诺的一楼和二楼分别独立使用也不能实现，涉案商铺211-1号商铺搭建有楼梯，但只能进入211-1号商铺，马海超、王林所购商铺为二层并联六间，进入211-1号商铺后无通道到达其他并联商铺，上述房屋的状况影响房屋使用功能。马海超、王林与君豪公司协商退房无果，引发争讼。
一审另查明，马海超、王林同时购买开发的君豪御园一期E区7号商业楼一层203号（与案外人祝少成、马莉合购）、二层203-1、207-1、211-1、215-1、219-1、223-1号商铺。合同约定的规划设计中每间二楼商铺均预留有楼梯口进入，但实际上交付的房屋仅一层203号（案外人祝少成、马莉所购）商铺可进入二层203-1号商铺，其余二层商铺仅有211-1号商铺可由搭建的户外楼梯进铺，其他并联商铺均无独立的楼梯和进户门，马海超、王林需要打通并联商铺才能使用。
一审法院认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》、购房首付款收款收据、登记费票据、保险费票据、银行贷款流水单、竣工质量验收意见表、消防验收意见、邮寄回执单及当事人陈述。
一审法院认为
一审法院认为，关于涉案商品房买卖合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，君豪公司虽然向马海超、王林发出了交房通知，但经马海超、王林实地查验，交付的房屋不符合合同约定而拒绝接收。一审法院查明，马海超、王林购买的一间一层和六间二层共计七间商铺均为期房，根据合同约定的规划设计，每间二层商铺均预留有楼梯口进入，但改变原规划设计，将不对应的一层和二层分开销售，导致马海超、王林所购商铺从一层无法进入到不对应的其他二层商铺；如果将一层203号商铺出售或出租，二层商铺203-1便无法进出，导致无法实现商铺的使用功能及价值，亦限制了马海超、王林独立使用和处分的权利。擅自变更规划设计出售房屋未向马海超、王林通知，亦未取得马海超、王林同意，马海超、王林所购房屋不能实现合同目的，《商品房买卖合同》应当予以解除。故对马海超、王林主张解除合同编号为YS3039468的《商品房买卖合同》的诉请，予以支持。《商品房买卖合同》依法解除后，《个人购房担保借款合同》无法实际履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，马海超、王林与君豪公司及浦发银行签订的合同编号为60072015130014130601的《个人购房担保借款合同》亦应解除。
关于马海超、王林主张的首付款、按揭贷款本金及利息、房屋登记费、保险费的问题。因君豪公司违约行为致《商品房买卖合同》解除，马海超、王林支付的购房首付款131280元，应由君豪公司返还。关于按揭款本金及利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，截止到2020年6月，马海超、王林已付按揭款本息85605.41元，应由君豪公司返还（暂计至2020年6月，之后的按照银行实际收取的按揭贷款数额计至实际支付之日止）。剩余未付按揭贷款及利息，应由君豪公司支付给浦发银行。马海超、王林主张房屋登记费2200元，保险费366.8元，合计2566.8元，系马海超、王林为办理房屋登记和贷款而支付的费用，属于实际损失，应予返还。故君豪公司应返还马海超、王林购房款131280元、按揭贷款本息85605.41元、登记费及保险费2566.8元，合计219452.21元，予以支持。对马海超、王林主张的印花税10元、公证费200元，无证据证实，不予支持。
关于马海超、王林主张的利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，马海超、王林产生的利息损失，有权要求赔偿，参照贷款市场报价利率3.85%计算，马海超、王林首付款缴纳完毕次日2017年4月19日至2020年7月5日期间的利息损失为16243元（131280元×3.85%/年÷365天×1173天）。该利息计至君豪公司实际还清之日止。马海超、王林主张已付按揭贷款本息的利息损失，因该按揭款系交纳浦发银行处，君豪公司并未实际占有，故对马海超、王林主张已付按揭贷款本息的利息损失，不予支持。君豪公司辩称马海超、王林无权解除合同的意见，与法相悖，不予采纳；对君豪公司辩称案涉商铺符合交付条件且已完成交付的辩解理由，与查明的事实不符，对该辩解理由，不予采纳。对浦发银行辩称不同意解除贷款合同，且不应在本案中一并处理的意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同目的无法实现，马海超、王林有权解除与签订的按揭贷款合同。按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致商品房买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的应有之义。故本案按揭贷款合同解除后，剩余贷款由君豪公司承担。同时，君豪公司返还马海超、王林已支付的贷款本金及利息。当君豪公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，浦发银行可拒绝办理诉争房屋上设定的抵押权登记涤除手续，以保障其债权实现。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定判决：一、解除马海超、王林与君豪公司签订的合同编号为YS3039468的《商品房买卖合同》及马海超、王林与君豪公司、浦发银行签订的合同编号为60072015130014130601的《个人购房担保借款合同》；二、君豪公司于判决生效之日起五日内返还马海超、王林已付购房首付款131280元、按揭贷款本息85605.41元、登记费及保险费2566.8 元，利息16243元，合计235695.21元（按揭贷款本息暂计至2020年6月，之后的按照银行实际收取的按揭贷款数额计至实际支付之日止，首付款利息暂计至2020年7月5日，之后的利息按照贷款市场报价利率计至实际还清之日止）；三、君豪公司于判决生效之日起五日内向浦发银行偿还马海超、王林自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》的剩余贷款；四、驳回马海超、王林的其他诉讼请求。一审案件受理费5119元、邮寄送达费160元，合计5279元（马海超、王林已预交），由马海超、王林负担370元，君豪公司负担4909元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明
本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为
本院认为，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或有其他违约行为，致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，被上诉人马海超、王林与上诉人君豪公司就六间商铺签订的6份《商品房买卖合同》约定：君豪公司于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付给马海超、王林。2016年5月27日，涉案房屋竣工并经五方验收合格。2016年6月8日，君豪公司在报纸上刊登公告，通知包含涉案房屋在内的沿街商铺业主于2016年6月15日开始交房。君豪公司于2016年8月3日向马海超、王林邮寄了交房通知。马海超、王林查看后认为君豪公司的涉案商铺未达到约定的交付条件而未收房。商铺是经营者为消费者提供商品交易、服务、感受体验的场所，应当具备便利、无障碍的基本空间和功能，业主购买商铺的目的是用于经营，获得收益。马海超、王林与君豪公司就六间商铺签订的6份《商品房买卖合同》，每间商铺拥有独立的产权，君豪公司应当为马海超、王林提供可以彼此独立使用的、满足基本经营需要的八间商铺，现君豪公司交付给马海超、王林的二楼商铺内设楼梯建设缺失，每间商铺独立使用的功能及价值不能实现，进而对马海超、王林实现合同目的产生重大影响，且该影响并未因君豪公司在商铺背面的小区内搭建外置楼梯而根本改变。马海超、王林主张解除案涉商铺《商品房买卖合同》符合法律规定。故对君豪公司认为涉案合同不应解除的上诉意见，本院不予采纳。
具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，虽然马海超、王林于2016年8月以涉案商铺未达到约定交付条件为由拒绝收房，但双方对《商品房买卖合同》是否解除并没有达成一致意见。马海超、王林及小区其他业主联名向有关部门投诉，要求解决包括涉案商铺在内的沿街商铺有关事宜，因与君豪公司协商未果，最终提起诉讼，故马海超、王林提起解除涉案《商品房买卖合同》的除斥期间，应从与君豪公司协商未果之时为知道或应当知道之时。对君豪公司称马海超、王林主张解除涉案《商品房买卖合同》已超过一年除斥期间的意见，本院不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，君豪公司与马海超、王林签订的《商品房买卖合同》应当解除，故君豪公司应向马海超、王林返还因履行《商品房买卖合同》而交纳的款项及赔偿造成的损失。
因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。而商品房买卖合同被解除后，商品房按揭贷款合同也被解除的，出卖人应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和买受人，主要是基于商品房买卖合同和购房借款合同之间的密切联系，充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利。本案中，马海超、王林与浦发银行签订《个人购房担保借款合同》的目的系用于支付《商品房买卖合同》确定的部分购房款，实际履行中，浦发银行直接将贷款支付出卖人君豪公司而非购房人。马海超、王林在提起解除《商品房买卖合同》的同时亦提出解除《个人购房担保借款合同》，并将浦发银行列为案件当事人提起了诉讼。《商品房买卖合同》解除后，因“购房借款”的事由即已不存在，一审法院的判决亦使浦发银行的权利得到了保护，故对浦发银行主张不应解除《个人购房担保借款合同》的请求，本院不予支持。《个人购房担保借款合同》解除后，各方应当相互返还、恢复原状，即应由出卖人君豪公司向浦发银行返还剩余贷款本息。故对浦发银行要求君豪公司对《个人购房担保借款合同》承担连带保证责任的主张，本院不予支持。
综上，君豪公司、浦发银行的上请求均不能成立，本院不予支持。一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司交纳二审案件受理费4835元，上诉人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行交纳二审案件受理费100元，均自行负担。
本判决为终审判决。
